物管行业2020年下半年投资展望：疫情防控常态化下的投资优选

1 物管行业2020年下半年投资展望 疫情防控常态化下的投资优选 2020年6月29日 山证国际研究部 分析师：高景东 中央编号：AYP093 电话：852 2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 评级：买入 2 2020年下半年物管投资策略 物管行业近年的市场表现是香港股票市场的一道靓丽风景线。展望2020年下半年，我们对物管行业的判断： (1)行业并购潮持续进行，集中度进一步提升；(2)物企在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力，开辟业务新增长点；(3)物企加速布局细分业态业务。 我们认为，内房今、明两年交付高峰将为物管行业规模扩张提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，物管企业未来业绩将可维持高速增长态势，叠加现时市场环境下资金对弱周期投资标的的追捧，当前的估值有望继续获支撑，其业绩以及股价表现在2020年下半年将优于大市。 我们对物管板块2020年下半年主要选股策略：(1)拥有较强的关连开发商背景的物管企业； (2)外部扩张势头强劲的物管企业；(3)2019年经营指标有显著改善的物管企业；推荐碧桂园服务(6098.HK)、雅生活服务(3319.HK) 、保利物业(6049.HK)、永升生活服务(1995.HK)、时代邻里(9928.HK)，奥园健康生活(3662.HK)以及佳兆业美好(2168.HK) 。 dU9UpWsUmXlWkWeXwVmMrM9P9R8OmOoOoMoOkPqQsMeRmOvMbRrQtOuOoOqOwMtPmP3 目录 1 行业快速增长，集中度持续提高 2 2019年物管港股企业发展回顾 3 4 城镇化、渗透率提升和消费升级是行业发展三大驱动因素 5 香港上市物管股份推荐 科技赋能，增值业务快速发展 4 第一节 行业快速增长，集中度持续提高 5 中国物管行业正处于高增长期 中国物管行业随着首家物管公司（即深圳市物业所服务管理公司）在1981年成立而正式起步，并先后经历四阶段： •第一阶段：导入期（1981-2003年）； •第二阶段：规范化发展的成长期（2003-2012年）； •第三阶段：以基础服务为基本，探索增值服务为新业务增长点的转型期（2012-2017年）； •第四阶段：加速资本化的高增长期（2017年至今）。 发展事项 行业特征 中国物管行业发展沿革 数据源：政府网站、公开讯息、山证国际研究部整理 导入期 (1981-2003年) •1981年，中国首家物管公司（深圳物业）成立 ； •1994年，建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》 成长期 (2003-2012年) •2003年，国务院公布《物业管理条例》 ； •2007年，《物权法》的实施，以及《物业管理条例》因应作出修订 转型期 (2012-2017年) •2014年，国家发改委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》； •2015年，国务院颁布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》 增长期 (2017年至今) •2018年，住建部取消物业服务企业资质； •2017年至今，物管企业加速资本化进程，利好行业借助资本市场融资，促进业务扩展 -只提供基础物业服务； -行业集中度非常低； -收入由在管面积增加所驱动 -以提供基础物业服务为主，增值服务逐渐出现； -行业集中度仍处于低位； -收入主要仍由在管面积增加所驱动，管理费上调受约束 -增值服务开始成为行业收入新增长点； -行业集中度逐步提高； -物管企业整体盈利能力提升 -基础物业服务为本，加大力度扩展多元业务； -增值服务已成为行业收入及利润新增长点； -行业加速整合，行业集中度进一步提高； 6 物管企业主要业务是提供物业管理服务及增值服务 物管企业的业务线主要包括三大服务范畴： •物业管理服务：为业主、住户以及物业开发商提供物业管理服务， 包括保安、清洁、绿化、园艺及维修保养； •非业主增值服务：向非业主（主要为物业开发商）提供案场协销服务及其他非业主增值 服务； •社区增值服务：向所管理物业的业主及住户提供小区增值服务，包括小区生活服务及小区资产增值服务。 物业管理费的模式主要按包干制或酬金制收取。 数据源：保利物业招股书、山证国际研究部整理 中国物管企业主要业务简介 物业 管理服务 社区增值服务 非业主 增值服务 •主流收费方式，决策效率较高 •所有物业管理费确认为物管企业的收入, 而费用由其承担 包干制 •非住宅物业逐渐开始采用酬金制 •物业管理费的预定比例确认为物管企业的收入，其余用作营运资金，客户承担管理有关物业的开支 酬金制 物业管理收费模式 7 随着中国城市化进程提速及人均可支配收入的持续上升，中国物管行业整体在管总面积录得较快增长： •中国物管企业在管总面积由2014年约165亿增长至2019年约239亿平方米，年复合增长率(CAGR)约为7.7%； •百强物管企业在管面积增幅显著高于行业，由2014年约32亿增长至2019年约104亿平方米，CAGR约为26.6%； •百强物管企业在管面积的集中度由2014年约19.5%大幅上升至2019年约43.6%，反映马太效应愈见明显。 行业集中度持续提升，马太效应显著 数据源：中指院、第一服务控股上市申请文件、山证国际研究部整理 16.5 17.5 18.5 19.5 21.1 23.9 3.2 5 5.5 6.3 8.2 10.4 19.5% 28.4% 29.4% 32.4% 38.9% 43.6% 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 中国物管企业在管总面积（十亿平方米） 物管百强企业在管总面积（十亿平方米） 物管百强企业按在管面积划分的市场份额 中国物管企业在管总面积、百强物管企业在管总面积及市占表现 8 规模扩张主要依托关连开发商 •中国物管行业实现在管面积和储备面积的扩张主要有三大手段，包括(i) 承接关连房地产开发商业务扩张带来的项目；(ii)增加第三方物业覆盖；(iii)并购； •承接关连开发商项目仍然是物管行业提升经营规模的基础手段。根据中指院数据显示，2019 年，百强物管企业中有开发背景的企业数量占比 近八成，相关企业在管面积中约六成来自关连开发商。 数据源：中指院、山证国际研究部整理 中国物管企业拓展规模之三大手段 拓展规模 借助关连开发商 拓展第三方市场 并购物管企业 承接关连房地产开发商业务扩张带来的项目 •收益于关连发展商对市场布局进一步推展而同时大幅增加的开发建筑面积 •可依赖开发商强大的品牌及地域性经营优势 增加第三方物业覆盖 •物管企业内生式扩规模的方式 •优质物管企业可以依托其高品质服务，增强市场竞争力，有效提升第三方物业项目竞标成功率 并购 •可以通过收购优质企业快速提升业务规模的同时，也可以吸纳标的企业在品牌及资源等方面的优势 •并购与主业有协同效应的业务领域之优秀企业，藉以丰富覆盖物业服务的价值链 9 大力拓展增值服务，驱动利润率提升 数据源：中指院、山证国际研究部整理 百强物管企业经历数年摸索后，对增值服务业务拓展策略更有成效，实现了良好的收入增长： •百强物管企业基础服务收入、多种经营收入均值分别由2016年的5.19亿、1.08亿上升至2019年的8.17亿、2.23亿元。多种经营收入均值的占比由2016年的17.28%上升至2019年的21.45%； •受益于收入规模上升摊薄总成本、增值服务业务利润率较高等因素，百强物管企业基础服务净利润、多种经营净利润均值分别由2016年的2,782万、1,797万上升至2019年的4,904万、4,208万元。多种经营净利润均值的占比由2016年的39.24%上升至2019年的46.18%； 51,934 60,704 71,327 81,705 10,849 13,506 17,291 22,310 17.28% 18.20% 19.51% 21.45% 2016年 2017年 2018年 2019年 基础物业服务收入均值(万元) 多种经营收入均值(万元) 多种经营收入均值占比 2,782 3,344 4,023 4,904 1,797 2,390 3,199 4,208 39.24% 41.68% 44.30% 46.18% 2016年 2017年 2018年 2019年 多种经营净利润均值(万元) 基础物业服务净利润均值(万元) 多种经营净利润占比 百强物管企业基础服务、多种经营收入及净利润均值(万元)及占比 10 物管企业独立上市热潮持续 香港上市物管企业简介 数据源：上市公司公告及招股书、中指院、山证国际研究部整理 •2018年以来，内房企业在房地产行业融资受限的背景下拓宽融资渠道，分拆体系内的物管公司在港上市已形成热潮，当前已有23家境内物企选择赴港上市，其中2018及2019年分别有5家及9家成功上市，2020年年初至今上市已达3家，仍有9家则已申请上市，当中金融街物业(1502)及弘阳服务(1971)已通过聆讯，并将于七月初上市； •境内物企一般选择赴港上市，主要原因是境外上市条件和关联交易相关审核要求较境内为宽松。鉴于大部分物管企业的业务高度依赖母公司房企，关联交易对其业绩贡献占比较高，通过A股主板上市相关审核的难度较大。 公司名称上市时间主要经营地关连发展商名称2019年百强排名2020年百强排名彩生活服务(1778)2014年6月30日全国性花样年6中海物业(2669)2015年10月23日全国性中国海外发展11中奥到家(1538)2015年11月25日杭州15绿城服务 (2869)2016年7月12日全国性绿城中国22祈福生活服务(3686)2016年11月8日番禺浦江中国(1417)2017年12月11日上海雅生活服务(3319)2018年2月9日全国性雅居乐、绿地74碧桂园服务(6098)2018年6月19日全国性碧桂园31新城悦(1755)2018年11月6日长三角新城控股1311佳兆业美好(2168)2018年12月6日深圳佳兆业1211永升生活服务(1995)2018年12月17日上海旭辉1412滨江服务(3316)2019年3月15日杭州滨江2826奥园健康生活(3662)2019年3月18日广州中国奥园1515和泓服务(6093)2019年7月12日北京和泓置业4440鑫苑物业(1895)2019年10月11日河南鑫苑地产蓝光嘉宝服务(2606)2019年10月18日四川蓝光发展1111银城生活服务(1922)2019年11月6日南京银城3424保利物业(6049)2019年12月19日全国性保利地产43时代邻里(9928)2019年12月19日广州时代中国1312宝龙商管(9909)2019年12月30日长三角宝龙地产兴业物联服务(9916)2020年3月9日河南省正商6760烨星集团(1941)2020年3月13日北京鸿坤4844建业新生活(9983)2020年5月15日河南省建业地产13122014-17年：6家 2018年：5家 2019年：9家 2020年6月： 3家已上市 9家申请上市 中国物管企业在港上市数量 11 香港上市物管企业在管面积多以“中型”规模为主 数据源：公司公告、公司网站、山证国际研究部整理 •香港上市物管企业截止2019年年底在管面积主要划分为三大组别，包括大、中、小型，分别代表在管面积已超越亿、千万、百万平方米； •大、中、小型香港上市物管企业的数量分别为6、12及5家。 大型(亿级别) 彩生活服务(1778) 保利物业(6049) 碧桂园服务(6098) 雅生活服务(3319) 绿城服务 (2869) 中海物业(2669) 中型(千万级别) 蓝光嘉宝服务(2606) 中奥到家(1538) 永升生活服务(1995) 新城悦(1755) 佳兆业美好(2168) 时代邻里(9928) 银城生活服务(1922) 鑫苑物业(1895) 宝龙商管(990