公募REITs周报（第16期）：结构性行情延续，政策利好再加码

结构性行情延续，政策利好再加码 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数小幅上涨，从主要指数周涨跌幅对比来看：沪深300>中证转债>中证REITS>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有下降。全市场结构性行情延续，市政设施、保障房REITs涨幅领先，交通、生态环保、水利设施REITs微跌。截至5月9日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，依然高于当前主流固收资产的静态收益率。5月7日，国新办举行新闻发布会，中国证监会主席吴清两次提及REITs：一是强化多层次资本市场产品和服务支持，支持上市公司利用股、债、REITs等多种工具开展直接融资；二是进一步丰富产品供给，将REITs等纳入沪深港通标的。作为助力金融供给侧结构性改革的重要工具，REITs的战略价值进一步凸显。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.64企业/公司/转债规模(千亿)69.4/24.1/7.1 中证REITs指数周涨跌幅为+0.3%，年初至今涨跌幅为+7.5%。截至2025年5月9日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为848.41点 ， 整 周（2025/5/5-2025/5/9）涨跌幅为+0.3%，表现弱于沪深300指数（+2.0%）、中证转债指数（+1.3%），强于中证全债指数（+0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+7.5%）>中证转债（+3.1%）>中证全债（+0.7%）>沪深300（-2.3%）。截至2025年5月9日，近一年中证REITs指数回报率为5.1%，波动率为6.9%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月9日上升至1903亿元，较上周增加7亿元；全周日均换手率为0.54%，较前一周下降0.11个百分点。 市政设施、保障房REITs领涨。截至2025年5月9日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+0.2%。从不同项目类型REITs来看，周涨跌幅分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（2，2%）、保障房（1.9%）和消费基础设施（1.4%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华安百联消费REIT（+4.59%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.76%）、国泰君安临港创新产业园REIT（+3.53%）。 相关研究报告 《超长债周报——“双降”落地，超长债小跌》——2025-05-11《政府债务周度观察-土地收储项目披露超3500亿》——2025-05-08《转债市场周报-宏观不确定性仍较强，布局红利+科技降低组合波动》——2025-05-06《超长债周报——超长债量价齐升》——2025-05-05《政府债务周度观察-第二批消费品以旧换新资金下达》——2025-04-30 水利设施类REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，水利设施类本周交易最活跃，园区基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.0%，成交额占REITs总成交额1.8%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.6%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方顺丰物流REIT（1654万元）、中金普洛斯REIT(1071万元）、博时蛇口产园REIT(655万元）。 中金唯品会奥特莱斯REIT正式在上交所申报，消费基础设施REITs再扩容。5月6日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所。该项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司，基础设施资产入池范围为宁波杉井奥特莱斯。已上市消费REITs中，目前仅有华夏首创奥莱REIT以奥特莱斯为底层资产。在经济弱复苏背景下，奥特莱斯“名品+折扣”模式依然具备较好的收益潜力。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证转债>中证REITS>中证全债 截至2025年5月9日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为848.41点，整周（2025/5/5-2025/5/9）涨跌幅为+0.3%，表现弱于沪深300指数（+2.0%）、中证转债指数（+1.3%），强于中证全债指数（+0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+7.5%）>中证转债（+3.1%）>中证全债（+0.7%）>沪深300（-2.3%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年5月9日，近一年中证REITs指数回报率为5.1%，波动率为6.9%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月9日上升至1903亿元，较上周增加7亿元；全周日均换手率为0.54%，较前一周下降0.11个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 市政设施、保障房REITs领涨 截至2025年5月9日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+0.2%。从不同项目类型REITs来看，周涨跌幅分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施类（2，2%）、保障性租赁住房类（1.9%）和消费基础设施类（1.4%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月9日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月9日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华安百联消费REIT（+4.59%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.76%）、国泰君安临港创新产业园REIT（+3.53%）。 从不同项目类型来看，水利设施类本周交易最活跃，园区基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.0%，成交额占REITs总成交额1.8%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.6%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方顺丰物流REIT（1654万元）、中金普洛斯REIT(1071万元）、博时蛇口产园REIT(655万元）。 一级市场发行 截至2025年5月9日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品2只，已问询阶段的产品共有2只，已受理的产品1只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品2只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至5月9日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。 从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年5月9日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为269BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 5月6日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所。该项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司。2019年唯品会以29亿元收购杉杉商业集团100%股份，杉杉商业集团旗下已建成的奥特莱斯广场分别位于南昌、宁波、太原、哈尔滨、郑州，同时还有多个奥特莱斯广场在规划建设中。已上市消费REITs中，项目底层资产多为购物中心或商超，除华夏首创奥莱REIT以外，中金唯品会为第二只以奥特莱斯为底层资产的REITs。在经济弱复苏背景下，奥特莱斯“名品+折扣”模式依然具备较好的收益潜力。 5月7日上午，国新办举行新闻发布会，中国证监会主席吴清两次提及REITs。一是强化多层次资本市场产品和服务支持，支持上市公司利用股、债、REITs等多种工具开展直接融资；二是进一步丰富产品供给，深化交易所债券市场对外开放，将REITs等纳入沪深港通标的。作为助力金融供给侧结构性改革的重要工具，REITs的战略意义进一步凸显。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列