公募REITs周报（第33期）：震荡上行，板块轮动延续

震荡上行，板块轮动延续 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数震荡上行，全周上涨0.03%。产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.7%、+0.1%，从主要指数周涨跌幅对比来看：中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300。板块轮动延续，八月下旬跌幅较大的保障房、消费、水利设施REITs回暖。截至9月5日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高43BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为185BP。当前权益市场风险偏好回升，对固收类资产产生一定分流效应，叠加REITs底层资产基本面暂未好转，预计短期仍呈现震荡行情，中长期在政策红利和盈利修复支撑下，仍具配置价值。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.82企业/公司/转债规模(千亿)72.5/23.4/6.3 中证REITs指数周涨跌幅为+0.03%，年初至今涨跌幅为7.3%。截至2025年9月5日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为847.13点 ， 整 周（2025/9/1-2025/9/5）涨跌幅为+0.03%，表现弱于中证转债指数（+0.6%）和中证全债指数（0.14%），强于沪深指数（-0.8%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+15.5%）>沪深300（+13.4%）>中证REITs（+7.3%）>中证全债（+0.6%）。近一年中证REITs指数回报率为6.8%，波动率为7.3%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在9月5日上升至2192亿元，较上周增加4亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.09个百分点。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《公募REITs周报（第32期）-止跌回升，首单外资消费REITs获批》——2025-08-31《转债市场周报-组合降波建议均衡配置科技+反内卷+红利》——2025-08-31《超长债周报——资金面转松，超长债继续放量》——2025-08-31《公募REITs周报（第31期）-指数继续调整，各板块普跌》——2025-08-25《超长债周报——股债跷跷板》——2025-08-25 保障房、消费、水利设施REITs涨幅领先。截至2025年9月5日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.7%、+0.1%。从不同项目类型REITs来看，各类型REITs涨跌不一，保障房（+1.1%）、消费（+1.0%）、水利设施REITs（+0.8%）涨幅最大。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏合肥高新REIT（+3.60%）、华安百联消费REIT（+3.41%）、华夏金隅智造工场REIT（+2.95%）。 新型基础设施REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额19.7%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方顺丰物流REIT（747万元）、中金安徽交控REIT(491万元）、华夏合肥高新REIT(466万元）。 华夏凯德商业REIT网下询价认购倍数达255倍。首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT将于2025年9月9日至9月10日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募资总额为22.872亿元。在网下询价阶段，华夏凯德商业REIT共收到144家网下投资者管理的938个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为2,842,563万份，为初始网下发售份额的255倍，创消费REITs历史新高，反映出机构资金对优质商业资产与国际化管理模式的高度认可。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300 截至2025年9月5日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为847.13点， 整周（2025/9/1-2025/9/5）涨跌幅为+0.03%，表现弱于中证转债指数（+0.6%）和中证全债指数（0.14%），强于沪深指数（-0.8%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+15.5%）>沪深300（+13.4%）>中证REITs（+7.3%）>中证全债（+0.6%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年9月5日，近一年中证REITs指数回报率为6.8%，波动率为7.3%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在9月5日上升至2192亿元，较上周增加4亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.09个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 保障房、消费、水利设施REITs涨幅领先 截至2025年9月5日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.7%、+0.1%。从不同项目类型REITs来看，各类型REITs涨跌不一，保障房（+1.1%）、消费（+1.0%）、水利设施REITs（+0.8%）涨幅最大。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月29日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月29日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏合肥高新REIT（+3.60%）、华安百联消费REIT（+3.41%）、华夏金隅智造工场REIT（+2.95%）。 从不同项目类型来看，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额19.7%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方顺丰物流REIT（747万元）、中金安徽交控REIT(491万元）、华夏合肥高新REIT(466万元）。 一级市场发行 截至2025年9月5日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的3只，已反馈的产品4只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品10只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年9月5日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高43BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为185BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 港交所与沪深交易所紧密合作推进沪深港通纳入REITs。第七届粤港澳大湾区金融发展论坛在广州举办，港交所集团行政总裁陈翊庭表示，当前正与沪深交易所紧密合作，推进沪深港通纳入REITs、引入大宗交易机制以及将人民币柜台纳入港股通交易等优化措施，为境内外投资者提供更多投资选择与便利，进一步完善大湾区资本市场互联互通机制。REITs作为连接实体经济与资本市场的重要工具，其纳入沪深港通将促进内地与香港REITs市场的互补协同，同时为内地REITs引入国际长期资本，推动行业高质量发展。 华夏基金近日发布公告，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT将于2025年9月9日至9月10日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募资总额为22.872亿元。其中，面向公众发售4,786.8万份。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购，认购金额1,000元起投（含认购费）。华夏凯德商业REIT首发底层资产为两个购物中心，凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，分别位于广州和长沙，形成一线与强二线城市资产组合，两个资产均运营超九年。在网下询价阶段，华夏凯德商业REIT共收到144家网下投资者管理的938个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为2,842,563万份，为初始网下发售份额（11,169.2万份）的254.50倍，创消费REITs历史新高，反映出机构资金对优质商业资产与国际化管理模式的高度认可。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形