美的置业：地产开发剥离上市平台，三年再造新美的置业

美的置业于2024年10月完成地产开发业务剥离，该业务前9月合约销售下滑47%，税后溢利亏损28亿，拖累整体净利润亏损23.5亿，但年报未披露具体亏损原因，可能涉及存货跌价准备或信用减值损失等。

保留业务方面，2024年持续经营业务营收37.26亿，同比增长33%，其中物业管理占比49%（营收18.39亿，同比增长13%），资产运营占比27%，房地产科技及开发服务分别占比16%和8%。管理层预计2025年营收和归母净利润复合增长率不低于25%和20%。

各业务板块中，物管服务在管面积7538万平方米，服务合约面积9255万平方米，但80%依赖母公司；产业运营在管商业体13座（运营面积70万平方米，自持5座），拥有3座产业园产权（或使用权），2025年初代建代管拓展佛山2个项目（管理面积约30万平方米）；开发服务主要承接控股股东开发服务，但受市场不确定性影响。

财务方面，剥离重资产后资产负债率降至47.7%，总资产97.2亿，总负债46.43亿，净资产50.8亿，现金11亿。核心资产包括48.6亿投资性房地产（可能为5座自持商业及2个产业园）。管理层表示短期内不会大幅投资自持物业，但会借助REITs改善资产结构。期末贸易应收款及其他应收款合计21.22亿，其中关联方6.47亿，仍受地产开发业务影响。

附表显示，2021-2024年美的置业营业收入大幅下滑（从737.03亿降至37.26亿），归母净利润连续亏损，但2024年持续经营业务毛利率达35.7%，净利率13%，ROE提升至9.6%。现金短债比显著改善，但净负债率仍较高（44.97%）。