中国不动产首席展望调研报告
（2025年第1期总第51期） 2025年1月3日 中国不动产首席展望2025调研报告 《中国不动产首席展望2025》课题组 不动产金融研究中心 【摘要】2024年11月，清华五道口不动产金融研究中心联合中国房地产报，就“中国不动产首席展望2025”，对约150家行业头部机构的管理层进行了问卷调研。主要结论如下： （1）总体情绪：机构对2025年宏观经济和不动产行业的预期审慎乐观，对宏观趋势的信心打分略优于行业；对A股整体与公募REITs的情绪分值相对较高，但是对地产股的信心不足。 （2）情绪分布：2025年机构对不动产行业的相对乐观的情绪分值聚焦于一线城市；从业态看，审慎乐观的情绪分值集中在房企对住宅市场的评估。 （3）政策评估：机构对需求端政策效果的评价优于供给端； 并期待2025年在降低贷款利率、增强税收优惠力度、优化一线城市限购政策等需求端方向上，进一步看到更有力的政策支持。 （4）投融预期：机构预计2025年不动产投资、融资和偿债等方面将持续承压。机构预期投资端的市场活力仍将相对欠缺；对融资端的改善，房企的预期优于金融机构。 （5）行业展望：机构认为2025年压力仍来自于消化存量；亟需纾解房企销售端难题，从而降低债务压力和违约风险；机构预计2025年不动产业务方向将聚焦在1）“好房子”建设，2）持有型不动产存量盘活，以及3）保障房体系构建。 （6）课题建议：强化对宏观经济恢复的支持，稳固不动产行业信心修复的基础；未来行业发展应着重优化不同线级城市和业态的不动产供需平衡，完善不动产金融大循环，构建行业发展新模式。 目录 一、引言.........................................-1-二、调研对象.....................................-2-三、调研结果.....................................-3-（一）总体情绪.....................................-3-1.宏观经济与不动产行业信心展望...................-3-2.中国二级市场大盘及不动产相关板块信心展望.......-4-（二）情绪分布.....................................-7-1.不同线级城市不动产信心展望.....................-7-2.不同业态不动产信心展望.........................-8-（三）政策评估....................................-12-1. 2024年已出台政策的有效性展望..................-12-2. 2025年最受期待的政策展望......................-13-（四）投融预期....................................-15-1.不动产投资情绪展望............................-15-2.不动产融资和偿债情绪展望......................-17-（五）行业展望....................................-19-1.亟待解决的房企问题展望........................-19-2.房企的主要发展方向展望........................-21-四、结论........................................-23-课题组团队......................................-31- 图目录 图1：受访机构基本情况概览............................-2-图2：2025年宏观经济与不动产行业信心展望.............-3-图3：2025年宏观经济与不动产行业信心分布.............-4-图4：2025年二级市场大盘及不动产相关板块信心展望.....-5-图5：2025年不同线级城市不动产信心展望...............-7-图6：2025年不同线级城市不动产信心分布...............-8-图7：2025年不同业态不动产信心展望...................-9-图8：2025年房企住宅销售情绪展望及分布..............-10-图9：2024年已出台政策的有效性展望..................-12-图10：2025年最受期待的政策展望.....................-13-图11：2025年房企住宅和非宅投资情绪展望.............-15-图12：2025年金融机构不动产业务情绪展望.............-16-图13：2025年不动产融资和偿债情绪展望...............-17-图14：2025年亟待解决的房企问题展望.................-19-图15：2025年住宅领域的关键指标情绪展望.............-20-图16：2025年房企的主要发展方向展望.................-21-附图1：2025年二级市场大盘及不动产相关板块信心分布..-27-附图2：2025年一、二手住宅不动产信心分布............-27-附图3：2025年不同业态非宅不动产信心分布............-28-附图4：2024年已出台政策的有效性分布................-28-附图5：2025年房企住宅和非宅投资情绪分布............-29-附图6：2025年金融机构不动产业务情绪分布............-29-附图7：2025年不动产融资和偿债情绪分布..............-29-附图8：2025年房价租金比、房价收入比情绪分布........-30-附图9：2025年库存出清周期情绪分布..................-30- 一、引言 2024年，中国不动产行业经历了一系列密集的政策调整。中央及地方政府出台了一揽子措施以促进市场平稳健康发展；政策力度持续加大，旨在满足居民多样化的住房需求，同时防范化解不动产市场风险。为客观评估新政下的市场情绪、预期和信心，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，发起“中国不动产首席展望2025”研究课题，对约150家行业头部机构的管理层进行深度问卷调研。 本次问卷设计由两部分组成：1）市场走势：问卷涉及机构对2025年宏观经济、不动产行业、二级市场的总体情绪展望，对不动产行业细分领域的情绪打分的分布，以及对行业供需两端和总量政策有效性的评估与期待。2）企业预判：课题组按受访机构类型，设计了房企、金融及其他专业机构三类问卷，问题涉及对不动产的投融资、市场企稳面临的挑战与政策方向等方面的评估和预期。 问卷的题型分两类：一是考察机构对不同指标的信心值，设计0-100的区间并以50为分界线，获取机构打分以判断其情绪倾向。二是考察机构对政策、行业挑战及走势的预期，就以上主题设计具体选项，由机构进行重要性排序，以获取最受期待的选项排行。 二、调研对象 调研对象由五道口金融学院不动产金融研究中心和中国房地产报定向邀请，匿名参与调研。受邀机构包含头部房企、金融机构和其他专业机构；机构实控人或集团副总裁以上受访者超过三分之一。整体而言，样本机构整体分布合理、代表性强，调研结果具有行业代表性。 具体而言，本次调研覆盖了90余家代表性房企，占全部受访者的63%，其中房地产央国企和民企1的比例分布约为6:4。其余50余名受访者分别来自基金、资管、券商、银行、保险等金融机构，以及房地产业内的研究/咨询、媒体、经纪、会计、工程和设计等其他专业机构。 三、调研结果 （一）总体情绪 1.宏观经济与不动产行业信心展望 机构对2025年宏观经济和不动产行业的预期审慎乐观，对宏观趋势的信心打分略优于对行业发展的预期（图2）。从信心分值的分布看（图3），超六成房企和超半数金融等专业机构受访者对宏观经济持乐观预期；机构对不动产行业预期有所分化，房企较有信心的机构约占六成，大于金融等专业机构这一比例的不足四成。 上述数据表明，一方面，2025年整体信心的审慎乐观显示出宏观和行业端均拥有一定信心基础。另一方面，指标间、机构间的信心差异显示，不动产市场正处于深度调整阶段，政策作用的可持续性尚不明朗，使得机构对行业的信心有限。 2.中国二级市场大盘及不动产相关板块信心展望 2025年机构对A股整体与公募REITs的表现相对乐观，对地产股信心不足。图4显示，在不动产及关联产业承压的背景下，机构对房地产和建筑板块股票信心不足且建筑板块信心更弱；产权类和经营权类公募REITs二级市场的信心值略低于整体大盘，但高于传统房地产和建筑板块，说明市场对公募REITs这一代表不动产金融新模式的产品持一定的认可度。 从信心分值的分布看（附图1），近七成受访者对A股 整体市场持乐观预期；房地产和建筑板块股票市场持乐观预期的房企约半数，而金融等专业机构不到四成。而在公募REITs二级市场则相反，金融等专业机构的乐观情绪高于房企，对产权类和经营权类公募REITs有信心的金融等机构受访者分别超六成和近七成，均超出房企的乐观者比例，说明公募REITs产品在资本市场上对金融机构具有一定吸引力。 同时，经营权类公募REITs展现出优于产权类公募REITs的预期表现，这可能与其更高的派息率和更低的波动率有关。产权类公募REITs目前涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施类，适合底层资产增值空间较强时投资，匹配的投资者往往风险偏好相对更高；经 营权类公募REITs目前涵盖交通、能源、生态环保基础设施类，现金流相对稳定，每年收费收入较容易预测，更适合注重分红和稳健性的投资者。因此，在当前不动产行业相对低迷的整体氛围下，经营权类公募REITs等相对稳健的投资标的或许更受关注。 【课题组观点】 在总体情绪层面，测度经济整体信心的指标表现均优于不动产行业的相关指标。在本轮周期重塑过程中，不动产行业的信心修复相对于宏观经济具有滞后性。当宏观经济率先企稳、居民就业与收入预期稳步回升，不动产行业方能随之回暖。 （二）情绪分布 1.不同线级城市不动产信心展望 机构对2025年不同线级城市不动产市场的预期分化明显，乐观情绪聚焦于一线城市。一线城市的信心值最高，二线城市信心中性，三线及其他城市悲观情绪较浓（图5）。从信心分值的分布看（图6），约九成受访者预计一线城市不动产市场倾向乐观，在本次调研中具有较强的一致性。对二线城市不动产市场持乐观或悲观预期的受访者几乎各占一半，或预示未来一年二线城市的不动产市场可能变化不大。约九成受访者对三线及其他城市不动产市场持悲观态 度，或 将 预 示 主 要 房 企 和 金 融 机 构 进 入这 类 城 市 投资不动产的可能性将较低。至此，城市间的分异基本形成共识，资产所处的城市能级成为决定市场信心水平的关键因素。 2.不同业态不动产信心展望 机构对2025年不动产行业的乐观情绪按业态主要集中在住宅市场。所有业态中，机构的二手住宅信心值较高，其次为一手住宅；而非宅中仅新兴产业类不动产市场预期略为乐观，其他业态相对悲观，且不同业态间的信心差异较大（图7）。 关于住宅市场，一方面，房企的信心强于金融等专业机构（附图2）。近七成房企受访者对一手住宅市场持乐观预期，这一数值在二手住宅市场是近八成；而金融等专业机构对一、二手住宅市场持乐观预期者均仅超四成。这显示出一揽子政策下的住宅市场信心从行业的产业端房企开始修复，但仍需进一步传导至金融端，使得资金支持切实落地。另一方面，房企受访者对所处机构的住宅销售前景审慎乐观，央国企预期略高于民企（图8）。房地产央国企的销售情绪值和持乐观预期的比例均高于民企，说明市场的
