中国REITs指数之不动产资本化率调研报告

第五期2024年10月 出版方：戴德梁行瑞思不动产金融研究院 目录 前言1 2024年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览42 新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析93 不动产资本化率调研基本情况114 不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施公募REITs试点产品自2021年正式发行，截至2024年9月底，沪深交易所上市的REITs产品共计45支，底层资产类型丰富，包括产业园区、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个行业，累计发行规模达到1,390亿元人民币。基础设施公募REITs的市场表现和资产定价已成为市场关注的焦点。 2024年7月，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，以下简称“1014号文”），标志着基础设施公募REITs发行进入常态化新阶段。这一政策旨在通过REITs有效激活存量资产，促进投资的良性循环，降低实体经济的杠杆率，化解债务风险，并提升基础设施的专业化管理水平。1014号文在原有试点范围的基础上增加了养老设施、市场化租赁住房项目、园区配套服务租赁住房项目、4A级景区及配套旅游酒店、符合条件的酒店和商业办公用房等新领域。基础设施公募REITs已成为不动产项目定价的重要“锚”，在市场价格机制的引导下，对激发不动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用。 在此背景下，戴德梁行和瑞思不动产金融研究院，联合发起了“中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。通过问卷调查的方式，我们邀请了不动产投资领域的众多专业机构参与，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs以及中国内地基础设施公募REITs在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。 自2019年至2023年，我们连续发布了四期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，受到了国内不动产投资行业和参与机构的广泛关注。在公募REITs市场稳步迈入第四年之际，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行，发布2024年度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及REITs市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。 最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的近97家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。 戴德梁行瑞思不动产金融研究院二〇二四年十月 中国内地不动产大宗交易市场概览2 2024年上半年中国内地共录得80宗、共计611亿元的大宗交易，相较于23年上半年交易宗数及总交易额分别下探约40%-50%。平均单宗交易金额约为7.6亿元，略低于去年平均8.6亿元的水平。虽然市场行情出现放缓趋势，但交易频次优于前期预期，部分城市的平均单笔交易金额高于去年同期或全年的水平，也出现了一些新的买家类型，为市场带来新的需求增长点。 分地区看，京沪依旧是内地大宗交易的主要城市，二者的交易规模份额占比超过全国的70%。在交易规模上，北京首次超过上海，录得交易金额228亿元，占全国比例的37%。上海在上半年共达成31宗交易，位列全国第一，但从交易规模上退居第二位，录得交易规模206亿元，占比34%。深圳与广州交易金额缩水较大，本期两市交易额分别为57亿及56亿元，深圳则是一线城市中减幅最大的，较2023年同期减少了74%的规模。二三线城市也出现了同比74%的跌幅，仅录得成都、长沙两地的5宗交易，总计金额65亿元。 关于买家类型，内资买家继续主导市场，交易金额515亿元，约占整体市场的84%，虽略低于2023年占比，但依然延续了高位。外资买家交易金额96亿元，占比16%，与去年持平，但仍是近些年的低位。与外资买家交易放缓相伴随的，是外资机构同时正在全球范围内低价处理资产。这主要源自近年来美元利息居高不下，机构付息成本高昂，叠加部分资产收益表现放缓，LP到期需要退出等因素。上半年境外资金买家交易金额在20亿元以上的项目主要包括香港领展REIT 26亿元收购上海闵行区的七宝万科购物中心50%股权，友邦人寿24亿元收购北京朝阳区凯德星贸95%股权。 内资买家出现了一些新的特点。保险资金是目前市场上活跃的机构投资者，虽然陆续成交了一些物流、产业园和商业等资产/资产包，但在当前市场环境下，投资仍持有相对谨慎的态度，对资产质量要求较高。地方国有企业背景的买家占比有所提升，主要为配合其主业在一线城市收购资产自用，或帮助本地企业纾困。一些非常规的机构，如上海天主教青年会14.9亿元收购上海美呈大厦，广州、北京等地的村集体企业也出现配置资产的案例。延续2023年趋势，2024年上半年法拍市场成为买家，尤其是民营企业、自用型买家的“抄底”渠道。 按物业类型看，2024年上半年仍然以写字楼或商务园区为主力，占比约47%，交易金额288亿元。其次为综合体和零售，分别占比22%和14%，交易额为136亿元、86亿元。这两类资产占比均高于前两年，交易宗数占比也高于去年同期。公寓市场以7%的份额、40亿元规模暂列其后，近些年，优质地段的公寓资产以其出租的稳定性越来越受到投资人的欢迎，以规模计的占比一直在节节攀升，上半年来，外资、内资以及运营商都在加大寻找合适的交易标的。一定程度上反映了基础设施公募REITs退出通道打开后对零售、公寓资产的流动性起到带动作用。 位于一线城市的优质酒店，具有良好的抗通胀和收益能力，作为避险型资产，吸引了一些国企、私企和家族投资者的目光。工业物流本期交易金额25亿元，相较于去年出现大幅的下降，2023年以来至今的主要交易地点发生在长三角、珠三角，24年H1主要交易资产为工业厂房和研发用房。 2024年7月底国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），拓宽了产业园区、商业、租赁住房、酒店、景区等的资产范围。公募REITs渠道的再次扩容，将有利于提升大宗资产的流动性，有助于进一步增强内地不动产市场的投资活跃度。 酒店/旅游资产上半年交易金额32亿元，近几年呈现持续增长。疫情之后，国内商旅需求集中爆发，大多数城市的商旅、经济型酒店进入价量齐升的稳定营运状态，同时 2024上半年中国内地一线城市大宗交易市场分析 北京：险资相较活跃，成为市场中流砥柱 2024年上半年，北京大宗交易市场共成交20宗，成交总额228亿元，位列全国交易金额第一。从成交宗数看较去年同期下降44%，规模较去年同期下降34%。平均每宗交易金额较去年同期增长了24%，较去年全年增加了近20%。主要原因是出现5笔较大规模的交易，单笔交易成交在20亿元以上，拉高了平均单数规模。其中，新华保险与中金资本收购北京万达资产包达到40亿元规模，中国人寿和太古收购颐堤港二期近65%的股权和债权也达到40亿元规模，成为上半年北京金额最高的两宗交易。 险资买家出手相较活跃，24年上半年险资在北京共完成7宗交易，约占同期总交易宗数的35%，合计投资金额约154亿，约占同期总交易金额的68%。除上述新华保险、中国人寿、友邦保险的收购案例外，大家保险接连完成了华联（回龙观、亦庄）70%股权收购、云河砚公寓2宗交易，中国人寿以12亿元收购华润理想国康养公寓，以及平安不动产拿下了绿城沁园办公资产。 展望未来2-3个季度，随着卖家持续下调优质资产的售价预期，利率的持续下行，核心资产将更具有投资价值。除保险资金的机构投资者外，为配合主营业务需求或抄底以完成避险资产配置的多元化投资主体将继续持续入场，优质商业、酒店类资产受到多类买家关注，可发行基础设施公募REITs的资产业态也将继续受到投资人重点关注。 从成交业态上看，北京资本市场投资物业类型多元化，在本报告期内，零售物业、商务园区、写字楼、公寓、酒店等业态均有覆盖。其中，写字楼与商务园区的占比仍然最高，上半年规模达50%，优质商业物业因REITs通道开放而受到追捧，占比从2023年的12%上升至2024年上半年的19%。 上海：自用型买家活跃，抄底核心物业 上海2024年上半年完成31宗交易，领先全国其他城市，总交易规模208亿元。与北京表现相反，上海24年上半年的成交宗数较去年同期下降34%，规模较去年同期下降42%，达五年内新低，平均单笔交易金额较去年同期降低了10%，较去年全年降低了近20%，呈现出“多单、价低”的特征，单笔交易额的中位数在3.2亿元。单笔最高交易额来自财通证券27.18亿元收购浦东新区富汇广场。 态总体交易额缩减，但24年上半年该类业态仍占据了总交易的54%。除财通证券拔得办公交易头筹及上海天主教青年会出手外，山西某民营企业购得浦东新区花旗银行大厦6个楼层，中国信达以11.3亿元成功拍得三和大厦，债权转股权持有资产。商业板块因有大体量七宝万科广场的交易，成交额升至第二，占比14%。此外，公寓/住宅、酒店类资产也受到投资人的追捧，合计占总交易额的22%。典型案例如广东某投资公司12亿元购入雅诗阁衡山服务公寓。 卖家主要为内资开发商，出售资产以缓解资金压力。买家则主要为自用目的的传统行业及个人。24年上半年，自用型买家共成交12单，占总成交半数以上，主要包括办公、厂房、公寓住宅资产。自用型买家交易金额也大幅上涨，成交金额75亿元，占比36%，高于23年全年的21%。金融企业一直是自用型优质办公的投资主力，此外能源、原材料、制造业及个人买家也在疫情之后不断涌现，积极布局一线城市，抄底上海的核心物业。 预计24年下半年，得益于上海在中国经济的重要位置，来自全国的有自用需求的企业和私人投资者将继续投资办公、酒店类项目。外资买家仍会保持谨慎态度，但一些外资基金的折价项目有望成交，同时法拍项目占比有望继续增加。上半年开始实施的“沪规划资源用[2024]51号文”加强了产业用地股权交易的监管，对未来工业类项目的交易或有一定影响。 尽管受大量新增面积以及低吸纳影响，上海办公/研发业 广州：法拍与关联交易占比增加，纾解问题资产 24年上半年广州大宗交易宗数7笔，交易规模约56亿元。宗数相较去年同期下降了42%，交易规模下降了59%，平均每笔交易金额8亿元，较去年同期下降29%，较去年全年下降12%。业态方面，24年上半年成交有综合体、办公、商业和工业，酒店和公寓未有成交。较大的交易如荔湾区碧桂园白鹅潭国际金融中心（综合体）部分股权转让。 投资集团有限公司，以起拍价4.03亿元竞得广州富力地产旗下旗下在黄埔的一处占地面积约15万平方米的工业项目，竞拍要求竞买人在竞得标的后须引入从事新能源、电动汽车及电动汽车零部件制造的高新技术企业，引入的企业在黄埔区内纳统的达产年产值不低于200亿元，年进出口额不低于人民币250亿元，以及引入企业5年内投入不少于30亿元的固定投资等条件。表现出政府平台公司通过物业配置以更好地为本地产业进行招商引资的趋势。 广州上半年7宗交易买家均为内资，外资虽未有交易，但仍在持续关注物流及社区商业项目。国企投资占比较前两年进一步上升到75%，民企及私人投资者比重缩减。出于对本地市场的熟悉与投资前景的看好，一些有投资及稳定分红需求的村集体经济组织积极抓住资产价格松动的投资机会，获取优质物业。 未来三年广州全市还将有73.1万平方米的甲级写字楼、130.6万平方米的优质购物中心将陆续完成建设并投入市场使用。竞争扩大的背景下，资产价格或将进一步下调，叠加考虑当前的低息金融环境，投资门槛的降低有望促使包括企业及私人买家在内的内资投资者重新考虑资产配置。 同时法拍数量及关联交易占比在增多，1季度科学城（广州） 深圳：低总价自用型交易主导上半年大宗物业买卖市场 2024年上半年，深圳共完成17笔大宗交易，累计56.6亿元规模，表现较为低迷，未能