第五期中国REITs指数之不动产资本化率调研报告显示，2024年上半年中国内地不动产大宗交易市场整体放缓，交易宗数和总交易额分别下降约40%-50%。然而，交易频次优于预期，部分城市平均单笔交易金额高于去年同期，并出现新的买家类型。北京和上海仍然是主要交易城市，交易规模份额占比超过全国的70%。内资买家继续主导市场，交易金额约占整体市场的84%，外资买家交易金额占比为16%。买家类型出现新特点，保险资金、地方国有企业、村集体企业等成为活跃买家。物业类型方面，写字楼或商务园区仍为主力，占比约47%，其次为综合体和零售，分别占比22%和14%。长租公寓/服务式公寓因其稳定的市场需求和政策支持，成为不动产投资的热点。甲级写字楼和商务园区的机构关注度下滑，交易活动向自用买家倾斜。购物中心、奥特莱斯、社区商业关注度显著提升，零售物业的投资热情回升。工业类资产中，仓储物流关注度下降，数据中心、工业厂房关注热度提升。养老设施项目投资关注度主要集中在一线城市。投资人普遍认为当前资产价格的回调带来投资进入的潜在机会，公募REITs平台带来退出机会，预期投资回报率上升、稳定利率/债务融资成本降低以及自身资金配置压力也是投资人考虑的关键因素。近八成受访者表示，租赁市场及运营基本面的弱化，成为投资决策的最关键的风险因素。受访者普遍表达了对经济前景以及租赁市场基本面弱化的担忧。约63%受访者表示预计不动产交易活跃度恢复时间在2026年及以后。核心增值型策略最受投资者的青睐，特殊机会和困境资产策略也吸引了约47%的受访者。机构投资人与自用买家对办公物业的投资逻辑有明显差异，市场从前几年以机构投资者为主，转变为当前以自用买家为主。调研分别以买方、卖方视角调研了各类资产在交易环节中合理的资本化率范围，并取两者重叠部分形成结论。甲级写字楼资本化率有所抬升，商务园区资本化率有所抬升，零售物业资本化率抬升，奥特莱斯和购物中心资本化率差异有所缩小，长租公寓/服务式公寓资本化率与核心区甲级写字楼接近，酒店资本化率与长租公寓/服务式公寓的资本化率拉开较大差距，仓储物流资本化率有所抬升，区域分化明显，大湾区资产稀缺性凸显，工业厂房资本化率与仓储物流资本化率价差压缩，数据中心资本化率买卖方给出资本化率区间接近，成交意愿提升。未来一年资本化率展望：市场持谨慎态度，投资人认可长租公寓/服务式公寓的抗风险能力。投资者对不同类别的公募REITs产品有着不同的回报率预期，产权类产品中，投资者对于保障性租赁住房和长租公寓类的公募REITs产品期望的派息率较低，对消费基础设施和数据中心的预期派息率较高。
