商业不动产资本化率调研报告第二期

中国REITs论坛 版权所有CRF中国REITs指数之不动产资本化率调查研究 | 1C25 M32 Y56 K0R204 G177 B122#CCB17AC88 M50 Y72 K10R0 G105 B88#006958出版方 ：中国REITs论坛支持机构：北大光华中国REITs研究中心 戴德梁行 中联基金 2021年3月第二期中国REITs论坛(CRF)中国REITs指数之不动产资本化率调研报告 2 | CRF中国REITs指数之不动产资本化率调查研究中国REITs论坛 版权所有目 录010402050603前言本期调研基本情况介绍不动产资本化率调研成果REITs产品定价与不动产资本化率相互关系的思考2020年中国内地不动产大宗交易市场概览新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析010207111217 中国REITs论坛 版权所有CRF中国REITs指数之不动产资本化率调查研究 | 12020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委共同发布《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动了基础设施公募REITs的试点工作。随着中国证监会、沪深证券交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会等部门相继出台了REITs相关规则文件，国内基础设施公募REITs制度正式确立。总结国际REITs市场及国内不动产资产证券化产品实践经验，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，估值结果对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。基础设施REITs兼具金融产品与不动产的双重属性，底层资产所展现出的使用价值与市场交易价值最终将传导至REITs产品在金融市场中分红派息表现及二级市场份额交易价格。REITs的不动产属性决定了需要通过价值评估来客观反映资产所具有的收益能力、市场稀缺性、交易价格等特征。特别需要关注的是，基础设施项目具有经营差异大、投资门槛高的特点，此类资产的市场参与方往往为大型金融、资管及投资机构，在市场经济活动中容易出现定价规则各异与信息不对称性。因此，在中国REITs市场建设与发展的进程中，对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。资本化率（Cap Rate）在不动产大宗交易市场中可以真实地体现物业运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。基于此，中国REITs论坛联合北大光华中国REITs研究中心、戴德梁行、中联基金联合发起“中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国REITs定价体系提供合理的基准指数。2019年6月，第一期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》正式发布，得到国内不动产投资行业与REITs市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。值此公募REITs市场启航之际，中国REITs论坛发布2020年度资本化率调查研究结果，助力行业稳步健康发展。最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的50余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。中国REITs论坛二〇二一年三月一日前 言 2 | CRF中国REITs指数之不动产资本化率调查研究中国REITs论坛 版权所有根据戴德梁行研究部数据，在全球疫情蔓延与经济不确定性增强的挑战下，2020年中国内地不动产大宗交易市场仍然保持相对活跃，全年录得交易额2,047亿元人民币。尽管交易金额为近五年内的最低值，但较2019年仅下降29%，整体表现好于市场普遍预期。不动产大宗交易宗数约为180笔，与上一年基本持平。分季度来看，全国一至四季度交易额分别为570亿、401亿、418亿、658亿元，下半年市场已表现出回升态势，其中第四季度更是明显发力达到全年最高水平，环比上升57%。纵观全年市场表现，外资投资人受疫情影响更为严重，严格的入境隔离政策使得外资机构在考察项目及落实交易细节时面临困难。2020年，外资投资机构仅参与34宗不动产大宗投资，金额为464亿元，同比下滑32%，其占市场总投资额的比例约为23%，创下近三年最低。从区域上看，2020年北京首次超越上海成为最受外资机构欢迎的城市，外资投资占全年成交额高达三成。相比之下，上海全年外资投资比例仅为16%，达近五年来最低。2020年外资机构在内地不动产大宗交易市场中竞争力减弱，给内资机构提供了不可多得的投资良机，尤其是对有自用需求的国内买家。2020年，自用型买家购置物业的金额占全年总交易额40%，较往年约15%的比例显著攀升。其中上海的自用买家尤为活跃，成交额较2019年增长了两倍，深圳自用买家成交额也增加了一倍。大部分自用买家来自于金融机构，如银行、证券和保险公司。此外一些头部互联网企业也加入到购置资产的行列，通过购入物业解决办公空间扩张需求的意愿在2020年明显加强。全国市场整体表现好于预期，交易量保持相对活跃2020年中国内地不动产大宗交易市场概览2010-2020年中国内地大宗交易金额 - 按城市分类22001100--22002200年年中中国国内内地地大大宗宗交交易易金金额额--按按城城市市分分类类05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020102011201220132014201520162017201820192020上海北京深圳广州二三线城市!"20102011201220132014201520162017201820192020北京深圳内地其他城市上海广州01,5001,0003,0003,5002,5005002,000亿元数据来源：戴德梁行研究部 中国REITs论坛 版权所有CRF中国REITs指数之不动产资本化率调查研究 | 3展望2021年，疫情的有效控制与经济稳步复苏的预期使得中国内地有望成为全球最安全、最稳定的投资目的地之一，预计国内不动产大宗交易市场将迎来更多内外资联合收购项目。一方面，随着国内房地产融资监管力度加强，外资资本的注入在为本地投资者填补融资短板的同时也加强了其资产管理及运营能力；另一方面，对于外资机构而言，与本地投资者合作也为其抢滩城市更新类或政策导向类项目时增加了可行性。此外，在“三道红线”的融资限制政策之下，预计开发商将释放出更多优质商办类物业进行销售，为市场带来新一轮的投资机遇。2010-2020年中国内地大宗交易金额 - 按资金来源分类22001100--22002200年年中中国国内内地地大大宗宗交交易易金金额额--按按资资金金来来源源分分类类05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020102011201220132014201520162017201820192020内资外资!"20102011201220132014201520162017201820192020外资内资01,5001,0005002,5002,0003,000亿元数据来源：戴德梁行研究部面对疫情带来的众多市场不确定性因素，写字楼、物流仓储、数据中心、产业园区等现金流稳定、抗风险能力强、产业导向明确或受政策利好的资产类别更受投资者青睐。2020年写字楼投资额占全年成交金额比例达58%，为所有资产类别中最高，但成交宗数出现下降，约90笔的交易数量使得写字楼在近三年中首次单年低于百宗交易。零售类资产的投资额仅占2020年总额的11%，较2019年占总成交额17%的比例出现下滑，但30宗的交易数量与2018、2019年基本持平。新冠疫情对购物中心及百货等零售业态带来明显冲击，成交数据显示投资人转而将目光投向体量更小的社区商业或是具写字楼成交额最高，物流仓储、数据中心及产业园区关注度上升有改造空间的商业项目。同时，在电商、直播、远程办公、云课堂等行业加速增长的带动下，物流仓储和数据中心成为了2020年市场新热点，其中数据中心成交额较上一年上升了1倍。数据中心、物流仓储相对于商业不动产项目较高的收益率也使得投资者更加偏好这两类资产。此外，产业园区在近期也逐渐崭露头角，虽然成交金额方面尚未有明显增幅，但在国内基础设施公募REITs推出的利好推动下受到投资人越来越多的关注。产业园区可大致分为商务园区及厂房两类，其中商务园区一般坐落于产业聚集的城市副中心区域，主要用于满足产业类租户研发办公、实验测试等方面需求，为城市或区域实现产业发展目标提供了科研、企业孵化、成果转换的产业环境，在疫情下更显示出抗风险和产业聚集效应；厂房受制造业“本土化”驱动也表现出了非常好的租户粘性和扩张需求，稳定的出租表现及收益回报吸引投资者关注。其他2020年不同资产类型成交额占比写字楼58%零售11%工业物流8%数据中心3%综合体11%写字楼酒店零售数据中心综合体商务园区工业物流公寓数据来源：戴德梁行研究部 4 | CRF中国REITs指数之不动产资本化率调查研究中国REITs论坛 版权所有受新冠疫情及经济下行的双重考验，2020年北京不动产大宗交易活动受到一定程度的抑制，全年交易额为人民币519亿元，同比下降31%，但2020年仍是北京历史上交易额第三高的年份，仅次于2019年与2018年。从资金来源看，虽然内资买家仍为北京市场主力，但与上一年相比外资机构的交易额比例明显上升，30%的外资投资占比使得北京首次超过上海成为在内地外资投资占比最高的城市。其中新加坡GIC表现尤为积极，参与收购望京万科时代中心、LG双子座大厦及悦秀城项目，成交金额占全年外资在北京总成交额的85%。2020年北京法拍项目持续受到投资者关注，全年法拍成交明显增多，交易数量达7宗，交易金额约为69.8亿，占总交易额的13%。这些资产大多地理位置优越，类型覆盖酒店、写字楼、商业、公寓等多种物业。2020年北京市场所呈现的另一个特征是市场需求逐渐从核心商圈外溢，通州、丽泽、上地等新兴商圈受到越来越多投资者的关注。年内这三个区域的成交金额占到市场总额的三成，交易标的主要以写字楼及商务园区为主。2020年9月国务院印发了《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，中关村-上地及通州分别作为科技创新片区和国际商务服务片区位列其中。未来随着自贸区政策的推进与商圈内配套设施逐步完善，预计这些区域将吸引更多投资者进入。北京：外资机构活跃，法拍项目集中释放上海大宗交易市场表现连续三年出现下滑，2020年成交总额共计722亿元，同比下降13%，但依然是国内交易金额排名第一的城市。上海办公市场短期内供需失衡、空置率上升、租金承压影响了投资者对于办公市场的信心，是整体成交金额下降的主要原因。此外疫情放缓了外资投资人来中国内地考察项目、商务谈判的脚步，对于成交额一向以外资机构占比较高的上海市场造成较大影响。2020年上海高达84%的投资额是由内资买家完成的，远高于过去两年约50%的占比，达到历史最高水平。值得注意的是，内资机构中自用型买家贡献了上海全年近四成的交易额。2020年上海城市更新类交易热度不减，投资者积极物色合适的城市更新项目。例如，黑石于四季度以10.2亿元的价格从融创手中收购位于普陀区的香溢花城三期公寓和酒店项目，以期重新设计改造为长租公寓来实现租金及资本价值的增长。此外，国家出台的多项降杠杆政策及企业高负债率等原因使得上海不良资产及法拍市场投资机会增加，其中不少区位佳、单价低的优质商办类项目吸引了众多投资人开始关注这一领域，代表项目如上海核心区地标建筑明天广场经过三次拍卖最终由上海国盛集团以19.9亿元的总价竞得7至32层写字楼物业，成交单价仅为5.5万元/平方米。经过一年的市场沉淀，上海不动产大宗交易市场预计将于2021年逐步复苏。作为国内交易流动性