2023中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告

第四期2023年11月 出版方：戴德梁行瑞思不动产金融研究院中联基金 目录 前言1 1 2023年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览22 新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析37 本期调研基本情况介绍412 不动产资本化率调研成果13 前言 不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施REITs试点产品自2021年6月底正式上市，截至2023年10月底，共有29支REITs产品正式发售，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到1,000亿元，基础设施公募REITs市场产品的表现与资产定价受到各方关注。 2023年3月份，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2023年7月，商务部等13部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。 在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国REITs指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港REITs收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募REITs资产定价提供了一份参考基准。 目前，《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》已发布三期，得到国内不动产投资行业、REITs市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募REITs市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布2023年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施REITs市场的长久发展提供资产定价的“锚”。 最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的40余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。 瑞思不动产金融研究院二〇二三年十一月一日 2023年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览2 2023上半年中国内地共录得109宗、共计898亿大宗交易。受美元加息提升资金成本、经济表现低迷及租赁基本面疲软等因素影响，投资者呈现出短期内的观望情绪，市场收并购活跃度下降，交易价格整体回归理性。 上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额359亿，占全国总成交额约40%；北京也录得251亿成交，在疫情放开后市场有所反弹；广州市场情绪改善，以132亿成交金额创下近六年同期最高纪录；深圳150亿的成交金额未能承接去年下半年的增长势头，金融行业背景买家主导自用型交易；二线城市整体交易量较少。 关于买家类型，自用买家成交活跃，占到了总成交金额的50%，央国企、科技类上市公司作为自用买家频繁出手。深圳大宗交易市场中，自用买家维持主导地位，占半年交易宗数近8成。此外，内资买家继续主导市场，约82%的占比为近三年来新高；上海仍然受外资偏爱，外资交易额约87亿元，广深依旧以内资为主导买家。 按物业类别来看，写字楼及商务园区以57%的成交金额占比，依旧占据市场主力位置。工业物流热度有所下降，占比也从2022年的21%回落至8%，今年上半年受美元加息而国内降息的影响，大部分外资基金投资日趋保守，内资日渐活跃，但受限于内资投资者较高的内部合规性要求，投资决策流程往往较长，且物流地产对部分内资投资者来说是新兴领域，需要较长的研究和决策周期，因此工业物流的成交量在上半年有所回落。另外，公寓及住宅项目在今年上半年跃进最受欢迎资产类别前三，占比约10%。纵观2019年至2023年交易物业类型占比变化，可见大宗交易资产类型及活跃程度受公募REITs发展推动和影响。 数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于1亿元的交易 纵观2019年至2022年，零售不动产的投资较大程度受到疫情影响，交易流动性呈现减弱趋势。中国内地零售不动产大宗成交额从2019年的721亿元，回落至2020年的224亿元，2021年有所回升至537亿元，然而受疫情影响，2022年再次陷入低迷，仅产生111亿元交易额。2023年上半年，零售不动产大宗交易有所回暖，半年成交额近90亿元，占比从2022年的5%回升至10%，但仍与2019年、2021年的成交额有较大差距。公募REITs在国内发展逐渐成熟，退出路径也越来越明确，年初国家发改委发布的REITs项目申报通知中也首次将消费基础设施纳入REITs试点范围，零售物业将迎来利好。 按城市类型来看，中国内地商业不动产大宗交易主要集中在一线城市，过往四年占比约76%-86%。一线城市中，上海的投资总额占比最大，过往四年占比约为30%-40%。消费基础设施REITs的推出，有望为盘活二线城市优质资产提供重要平台。 2023上半年中国内地一线城市大宗交易市场分析 北京：大宗交易金额回升，自用买家比例提升 2023年上半年，整体经济仍处于下行趋势，北京大宗交易市场也在逐渐的恢复中。纵观上半年，北京大宗交易市场共完成交易29宗，交易额达人民币251亿元，同比上涨70.1%。跟往年相比，市场交易数量明显增多，而单宗交易金额仍呈下降趋势。 近年来，北京市场自用型买家交易比例越来越高，2023年上半年自用型买家交易额占比已达55.7%。写字楼仍是这些买家最青睐的物业类型，且交易方式也越来越多元化，已从原来的单纯买楼到参与股权交易、法拍等形式。近年来，北京写字楼市场持续有商改办、酒改办项目投放市场，随着北京城市更新各项法规政策的不断完善，投资者对城市更新类项目的接受程度越来越高，未来该类项目交易也将持续活跃。 上海：市场需求逐步释放，大宗交易资产类型多样化 2023年上半年，上海经济保持恢复发展态势，大宗交易投资市场明显回暖。纵观上半年，上海大宗交易市场共完成交易额达人民币359亿元，与去年同期基本持平。 从资产类别来看，上海大宗交易物业类型整体呈多样化发展趋势。其中，商务园区/写字楼依然是资本市场最受欢迎的资产类别，其交易金额219.6亿元，占比为61.2%。此外，公寓物业持续受到机构投资者追捧，成交金额74.1亿元，占比20.7%。零售业态交易金额占比13.1%，位列第三。 2023年下半年，市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，预期会有更多交易在下半年度发生。聚焦蓝领市场的宿舍型保障性租赁住房市场或将成为公寓赛道新的突破口。随着扩大内需和改善预期的宏观政策的持续发力，上海经济复苏内生动力将逐步增强，资本市场也有望提振信心。 广州：市场情绪改善，大宗交易逐步复苏 广州上半年全市共录得11宗大宗物业成交，上半年全市资本市场成交总额达到132亿元，为6年同期最高水平，市场情绪有所改善。 从资产类型来看，写字楼仍然是最受青睐的资产类型，成交总金额占全市的63%。由于资金回收仍然是房地产开发商的关注重点，在开发商积极出售的态势下，部分有自用需求的企业迎来资产收购机会。工业资产成交金额占比约12%，投资人对广州工业资产关注度有所上升。零售资产交易金额占比约3%，延续2022年成交较为冷淡的态势。 随着卖方对于资产处置和出售意愿的不断增强，广州市场在售物业项目有望增加。资产价格方面，短期内甲级写字楼供应量的增加将令写字楼租赁市场空置率与租金双双承压，部分资产持有方或将受此影响而下调价格。买卖双方对资产价格预期的持续靠近有利于加快交易进程，也将为投资者优化资产配置带来有利条件。 深圳：自用买家持续关注深圳市场 上半年受到经济增速放缓等因素影响，机构投资者决策趋于审慎，整体成交较为平淡，买家持续关注的同时更关注性价比。深圳上半年累计成交金额150亿元，未能承接去年下半年增长势头。 上半年综合体交易和办公交易成交占比85%，酒店、长租公寓类逐渐出现于市场，占约10%成交额。社区商业的交易案例有某外资基金购得深南68万科里，资产体量1.53万平方米，相对较小。投资人对商业类项目的投资意向将有所提振，但预计在2024年显现。 预计下半年，长租公寓、小体量的商业零售等业态将保有较高关注度；随着公募REITs不断扩容扩募，物流仓储等基础设施资产仍保持较高的市场热度，但受供不应求因素影响优质资产价格推高。此外，随着前期大量不良资产进入法拍市场，司法拍卖也成为买家寻找优质另类资产的重要渠道。 新加坡、中国香港REITs在内地零售大宗交易案例分析3 4支 中 国 香 港REITs持 有 的 中 国 内 地零售资产主要分布在一线城市（北上广深），而5支新加坡REITs持有的中国内地零售资产主要分布在新一线城市、二线城市。 2019年以来，中国香港REITs内地零售物业收并购/上市交易共6单，大宗交易主要集中在2019年、2021年。领展为港交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在一线城市购物中心资产。新加坡REITs内地零售物业收并购共8单，大宗交易主要集中在2019年、2020年。凯德中国信托为新交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在新一线、二线城市购物中心资产。 2022年，春泉产业信托公布春泉产业信托已完成68%股权收购位于中国惠州的华贸天地。华贸天地是惠州商务中心区里的标志性高端购物中心，收购的物业估值24.42亿元。华贸天地位于惠州的商务中心区之江北，地理位置优越，吸引广泛的潜在客户群体。华贸天地吸引了国内外一线品牌进驻，例如雅诗兰黛、兰蔻、Hugo Boss及BOSE等。 同年，凯德中国信托向凯德集团以34.0亿元的资产对价收购广州乐峰广场所在项目公司剩余49%股权。于2017年11月，双方曾分别向保德信投资管理公司（PGIM）收购该项目51%、49%权益，资产对价为33.4亿元。自2017年收购以来，在凯德进行运营管理期间该项目实现了年化两位数的收入增长。 纵观过往5年交易情况，我们看到海外REITs收购内地购物中心资产集中在2019年-2021年，近两年交易量有所下降，流动性下降。2019年-2021年海外REITs收购内地购物中心资本化率较低，有以下过往因素影响：1）当时境外市场无风险利率较低且呈现下行趋势，资产收并购贷款成本与资产收益率之差扩张，融资成本降低撬动交易情绪上涨；2）当时中国内地经济整体表现向好，消费需求扩张，投资人对购物中心运营信心充足。 2021年，凯德中国信托出售1处武汉新民众乐园零售物业，并新装入4处仓储物流资产，体现出凯德扩展新经济领域资产规模的趋势。凯德新民众乐园位于武汉市汉口中山大道，所在的江汉路步行街商圈是华中地区最著名的商业街之一。凯德新民众乐园总建筑面积约4.1万平方米，包括一栋总建筑面积为3.1万平方米的附楼和一栋总建筑面积为1万平方米的文物建筑，可出租净面积约2.2万平方米，资产估值为4.58亿元。 然而，在2023年的市场环境下，海外利率提升影响全球经济景气度，导致不动产租赁需求疲软，从而在租金、空置率等方面影响物业的盈利能力。同时，2020-2022年受疫情管控影响，购物中心经营承压，资产账面表现不佳，加之大宗交易流动性下降传导至投资人要求回报率的提升，现金流现值的降低，给物业估值带来压力。根据新加坡、中国香港REITs持有内地典型零售资产最新估值水平，一线城市资产估值资本化率在3.6% - 5.3%之间，新一线城市资产估值资本化率在4.3% - 5.3%之间，其他城市资产估值资本化率在4.9% - 6.5%之间。整体而言，海外