中国2023不动产科技趋势与展望报告

毕马威中国kpmg.com/cn 卷首语 不动产行业的土地红利时代即将终结，管理红利时代篇章正在开启。时代变革孕育行业机遇，在调整与变革中砥砺前行，在冲规模与降杠杆下寻求平衡，在集中与分化中求得发展，在转型与创新中培育持续发展的内生动力，是整个行业在新时代的核心主题。 随着国家“高质量发展”的任务推进，“科技 + 行业”的发展模式日趋成熟，越来越多的新技术结合不动产行业特色业务场景已有较为成熟的落地应用，也为投资、建造、销售、运营、退出等各个环节的优化升级、降本增效带来了丰富的想象空间。在科技创新为引擎的大背景下，科技战略将逐渐成为不动产企业的核心战略，推动企业不断变革创新以稳健度过周期、迎战全新时代。 毕马威作为深耕不动产行业的专业服务机构，一直以助力不动产科技领域的创新发展为己任，帮助不动产科技企业顺势而为、因势而谋、应势而动。希望通过此次活动与业内翘楚共同梳理不动产科技行业在当前时代背景下的发展脉络，看清大环境、找准切入点、打好攻坚战，一同书写中国经济与不动产行业的新篇章。 2023 年是毕马威中国举办 PropTech50 评选活动的第三年。过去的这三年对于地产与建筑行业而言，挑战重重。增量市场的增速放缓，行业面临的融资压力及结构性调整的压力不断凸显，市场格局也因此发生了重大变化。 “增存并举”的时代，市场参与各方都更加注重不动产全生命周期管理效益，不动产科技无疑将会更有效地协助企业识别并响应内外部用户需求、落实降本增效的路径以及提高风险诊断的时效性与前瞻性。 过去的三年，以 AI 为代表的计算机技术发展与企业应用在很多领域得到了令人瞩目的发展。在未来，不同领域的 AI 技术也将不断融合而形成更加完善的 AI 生态系统，结合地产与建筑行业的数据资源以及垂直业务场景，必将促进适合行业特性的解决方案的落地。 我们始终相信，科技的投入与转化是一场长期主义的旅程，伴随着此轮调整中行业经营理念根本性的转化以及全行业数据意识的不断提高，不动产科技在地产与建筑这类传统行业的进一步工业化、数字化、智能化和绿色化转型中将发挥更大的作用。 毕马威中国领先不动产科技企业 50 在今年的不动产 50 评选访谈的过程中，我们深深感受到房地产行业的不景气对不动产科技企业的冲击：营业收入下降，利润率下调，现金流回笼困难。尽管面对各种挑战，我们留意到科技企业为求“活下去”，也开始各出奇谋，寻找新出路，例如倾重于服务稳健的国企及城投客户，应用其技术于新场景，以至拓展至其他行业，以及开拓海外市场等等。此外，国企或国资房地产企业也纷纷把其原本的科技部门整合成科技公司，并陆续走向市场化。 由于房地产行业所遇到的问题也不是一时三刻可以解决，未能及时应变的不动产科技企业将无可避免被淘汰，而倾力于市场化的国资房地产下属的科技企业也需要吸纳及研发各项技术以壮大自己的能力。我们预计整个不动产科技企业行业将会出现整合，从而改变行业长期以来碎片化的局面。 随着我国房地产开发行业的增速放缓，不动产科技公司也面临着转型挑战，从以往为房地产开发商提供科技支持为主，拓展为服务商业不动产、产业园项目、城市服务等领域的科技应用。在今年的评选中，我们注意到不动产科技的应用领域比以往更加广泛，解决方案更加灵活，应用效率也进一步提升。 在过去的一年，不动产科技行业虽然受到房地产行业下行影响，增速有所放缓，但是不动产行业信息化与智能化的趋势仍然在不断发展，不动产科技公司依然保持着稳定的科技研发投入，为日后的长远发展积累储备。 受到国家政策的影响，“国产化”在科技领域成为近期的投资热点，在不动产科技领域，从建造设计软件，到建筑装备制造，以及运营管控平台等都涌现了很多有特色的公司，让不动产科技领域的“国产化”逐步成为现实。可以预见在未来几年，中国企业在不动产科技领域或将逐步取代国外科技，实现大范围的“国产化”。 当然我们也应该看到中国企业在不动产科技领域的不足，例如缺少独立创新，缺少拓展国际市场的团队等问题依然在一定程度上阻碍中国企业走上国际舞台，拓展海外业务。相对于国外的不动产科技企业，中国科技企业在成本上具有不错的领先优势，如果未来能够更加积极的拓展海外市场，相信也必然能够在国际市场占有一席之地。 不动产科技企业正身处一个行业发生变革的时代，变化中有挑战也有机遇，希望这些企业在未来能够披荆斩棘，勇于创新，孜孜矻矻，厚积薄发，不断积极拓展国际市场，进一步深化科技在不动产领域的实施和应用。 毕马威中国领先不动产科技企业 50 全球不动产行业经历了快速的数字化转型，这一转型受到了 COVID-19 大流行的推动。 在疫情之后，不动产行业对技术的采用迅速增长，彻底改变了交易进行、物业管理和体验提升的方式。技术已经成为一种强大的工具，推动创新并改变了不动产行业的格局，开启了一个以效率、透明度和创新为特征的新时代。 对可持续性的迫切需求引发了不动产领域绿色技术和实践的大规模实施。高效能建筑、可再生能源解决方案以及用于建筑和能源管理的智能系统成为焦点。智能电网、太阳能电池板和先进的自动化系统等显著技术进步有助于减少碳足迹、资源保护、优化能源消耗、降低成本、缩短项目时间表、提高安全和质量，并创造促进环保实践的生态友好型居住空间。 在后疫情时代，技术成为不动产行业的改变者。不动产市场全面接受了技术作为创新和增长的催化剂。在我们不断前进的过程中，不动产专业人士继续拥抱和利用技术对于在不断演变的市场格局中保持竞争力至关重要。我们将因此共同开启新机遇，推动可持续增长，并提升所有利益相关者的整体价值主张。 2023 年对于不动产行业来说，仍然是充满变化与挑战的一年， 规模至上的运转法则难以为继，“回归理性，探寻初心，谋求高质量发展”是当前不动产行业企业的整体基调。 各类企业高质量发展的解题思路虽各有不同，但是数字化与智能化技术确实在经济环境较为低迷的情况下，为行业的发展带来了信心与动力。 以数据、AI 与 BIM 为代表的数字化技术已在不动产行业各类业务场景中加强应用。企业意识到数据将是事关发展的关键生产要素，而数据治理建设是要真正掌握数据资产的第一步；在数据资产有效沉淀的基础上，假以时日，具有强大自主性、交互性与智能性的 AI 技术也必将为行业带来“提质增效”的切实价值；BIM 技术是行业的专属科技，其作为不动产的数据载体，未来与各类新兴技术结合将为行业生产格局的重塑带来巨大推动力。 数字化与科技咨询总监 在各类不动产科技企业持续深化数字化产品与服务建设的同时，我们也欣喜地发现不动产企业间的协同联动也愈发高频。当前周期下，我们必须清醒地认识到“协同”对于不动产行业来说，不仅是整合资源、盘活优势、应对挑战的关键之举，也是在回应如何建设更美好的智慧空间、智慧家园与智慧未来。 “齐聚合力，共创未来”，这不仅是 2023 年不动产科技企业 50 的口号，也同时是我们对于不动产科技发展的美好期望，我们期待与业内伙伴凝聚行业共识，共同创造不动产行业的美好未来。 毕马威中国 “未来 50”系列榜单 商场如赛场，行业如赛道。毕马威中国推出涵盖金融、汽车、生物、消费、芯片、医疗健康、不动产、政府及能源等行业的“未来行业 50”榜单系列，旨在根据企业身处的不同生命周期，引导他们做出契合其发展的战略选择，并帮助行业及资本遴选未来赛道上的明星企业。同时，毕马威提出以“未来行业 50 赛道”的概念，持续为企业搭建并拓宽各行业赛道。 自推出以来，毕马威“未来行业 50”榜单系列始终坚持以专业性、公平性和平台性为三大特点，不断扩大各行业网络的内外部连接，并最终增加行业生态系统的整体价值。 评选过程由毕马威联合内外部专家共同组成评选委员会，从团队、技术、产品、市场、融资等多个维度，以公开、公正、公平的评价标准对企业进行评估。 我们希望毕马威“未来行业 50”榜单系列成为这样一个提供行业赛道的平台，为企业带来更多的市场机遇，持续助力行业创新变革，共同揭示行业深刻洞察，预见行业未来。 总体概况 在中国经济由高速增长向高质量发展的转型中，数字经济正崭露头角，成为新的引擎，推动中国经济进入高质量发展阶段。从大数据、云计算、物联网到人工智能、元宇宙，数字技术正在悄然渗透至各行各业，深刻改变着行业生态和企业竞争格局。 正处于转型发展关键时期的不动产行业也不例外。那些早在数年前就开始布局数字化转型的不动产企业和建筑业巨头，正在通过数字技术与各产业链、各业务场景的融合，实现对建筑物全生命周期的流程再造、资源整合及业务重构。企业进一步重视投资、设计、建造与运营全环节价值链的有效贯通，产业链上下游的互联互通，产业生态的高效构建与持续运营等协同发展模式，价值创造成为数字化转型进程上的重要命题。 数字化成为不动产行业转型发展道路上的重要抓手，行业各方积极探索实现行业高质量发展的新契机。数字科技正引领着不动产行业步入一个全新、高效和可持续的发展阶段。 随着数字化转型的全面推进，不动产行业正在焕发新的生机。在过去一年中，不少相关科技企业都有着亮眼表现。虽然行业困局依然存在，但是众多不动产企业坚定选择了锐意进取、奋楫笃行，于变化中寻找确定，于挑战中发现机遇。毕马威中国今年继续推出年度榜单评选活动，这是自 2021 年设立首届地产科技榜单以来的第三届评选。 紧跟行业发展态势，本届评选活动的中文名称变更为“毕马威中国领先不动产科技企业 50”，从“领先地产”走向“领先不动产”，阔步迈入行业发展新时代。 可参评企业类型包括：不动产科技创新创业企业 深化不动产产品 /服务创新应用的不动产科技企业 使用创新科技提供不动产建设、 运营管理及其他相关服务的企业 在以下业务领域持续经营至少九个月的上述企业均可作为参选对象 : 项目投资决策 / 产业数据 项目全生命周期管理（包括工程咨询，建造、施工及全过程的管理等） 资产管理、运营与服务（包括住宅、办公楼、商业、物流、酒店、文旅、园区等） 不动产数字营销与客户管理 建筑工艺和设计、建造技术创新 产业数字化产品 / 服务解决方案 毕马威中国领先不动产科技企业 50 资本市场认可度与社会贡献度 市场认可度与细分领域发展潜力 财务健康状况与增长水平 对传统不动产行业的变革和赋能 企业治理水平与创新机制 毕马威还自主研发了企业洞察力模型（SIP），结合上述核心关注点，从团队、技术、产品、市场、融资等多个维度，对企业进行量化评估。 我们的评审委员会由多名毕马威合伙人、行业专家组成。 评委实地访谈、调研备选企业，更全面、翔实地掌握第一手资料，确保榜单的客观、公正和严谨。 启动报名及初选工作 材料评审及企业访谈 评委会进行讨论评估 案头调研（Desktop research） 基于毕马威对不动产行业的长期观察，提炼该行业的生态现状。 实地访谈（Field interview） 毕马威中国领先不动产科技企业 50 评选团队对报名企业进行实地走访，访谈企业创始人及高管团队。 专家访谈（Experts interview） 通过对行业领军企业的高管、行业专家、以及专注于不动产领域的投资人等业内专家进行访谈，听取业内人士对行业及细分领域的认知与见解。 数据模型分析（Data analysis） 参考毕马威自主开发的创业企业洞察力模型 SIP，对企业进行评估。 毕马威中国领先不动产科技企业 50核心业务分布图谱 建筑工艺和设计、建造技术创新 项目投资决策 /产业数据 产业数字化产品 /服务解决方案 不动产数字营销与客户管理 毕马威中国 领先不动产科技企业 50 入选企业分析 本届榜单中，聚焦资产管理、运营与服务（含住宅、物流地产、商业、写字楼、园区等）的企业占比最高，占比 38%。其次为建筑工艺和设计、建造技术创新类企业，占比 30%。专注于项目全生命周期管理的企业占比 10%，列第三位。 项目投资决策 /产业数据 产业数字化产品 /服务解决方案 建筑工艺和设计、建造技术创新 本届榜单中，