房地产行业报告：近期数据走弱 地产政策思路连贯

近期30大中城市新房成交数据有所走弱，二手房挂牌价仍在下行，25日政治局会议把房地产放到持续用力防范化解重点领域风险的层面，延续了对房地产行业一贯的定位。会议指出要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势，预计在城中村改造和收储方面将会有更进一步的具体措施指引。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为193.43万方，本年累计新房成交面积为3160万方，累计同比+1.8%。30大中城市近四周平均成交面积为173.79万方，同比-7.7%，环比-17.1%。 其中一线城市近四周平均成交面积为59.74万方，同比-11.4%，环比-13%，二线城市近四周平均成交面积为77.51万方，同比-11%，环比-16.5%，三线城市近四周平均成交面积为36.53万方，同比+7.9%，环比-24.3%。上周重点9城商品住宅可售面积为5407.02万方，同比-17.23%，环比+0.65%，重点9城去化周期为12.43个月，其中一线城市去化周期为11.88个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为233.28万方，本年累计二手房成交面积为3205.82万方，累计同比+34.6%。重点12城近四周平均成交面积为204.43万方，同比+15.6%，环比-0.5%。截至2025/4/20全国城市二手房出售挂牌量指数为17.61，环比-7.9%，挂牌价指数为155.61，环比-0.02%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为50宗，成交住宅类土地数量为72宗，新增供应商服类土地数量为43宗，成交商服类土地数量为46宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.9，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6407.25元/平方米，溢价率为10.21%，环比-3.36pct，成交商服类土地楼面均价为1834.5元/平方米，溢价率为0.8%，环比-0.29pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.31%，沪深300指数上涨0.38%，房地产指数跑输沪深300指数1.69ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.67%，恒生综合指数上涨3.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.48pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为193.43万方，本年累计新房成交面积为3160万方，累计同比+1.8%。30大中城市近四周平均成交面积为173.79万方，同比-7.7%，环比-17.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为59.74万方，同比-11.4%，环比-13%，二线城市近四周平均成交面积为77.51万方，同比-11%，环比-16.5%，三线城市近四周平均成交面积为36.53万方，同比+7.9%，环比-24.3%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5407.02万方，同比-17.23%，环比+0.65%，重点9城去化周期为12.43个月，其中一线城市去化周期为11.88个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为233.28万方，本年累计二手房成交面积为3205.82万方，累计同比+34.6%。重点12城近四周平均成交面积为204.43万方，同比+15.6%，环比-0.5%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/4/20全国城市二手房出售挂牌量指数为17.61，环比-7.9%，挂牌价指数为155.61，环比-0.02%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为50宗，成交住宅类土地数量为72宗，新增供应商服类土地数量为43宗，成交商服类土地数量为46宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.9，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6407.25元/平方米，溢价率为10.21%，环比-3.36pct，成交商服类土地楼面均价为1834.5元/平方米，溢价率为0.8%，环比-0.29pct。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.31%，沪深300指数上涨0.38%，房地产指数跑输沪深300指数1.69 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.67%，恒生综合指数上涨3.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.48pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第9、第8。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：南京高科（+5.96%）、张江高科（+2.64%）、浦东金桥（+2.56%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+4.8%）、绿景中国地产（+3.31%）、恒隆地产（+3.3%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：雅生活服务（+11.46%）、融创服务（+9.04%）、恒大物业（+5.88%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。