申万房地产地产24年及25Q1财报综述板块报表总体走弱结构分化近期房地产

1、24年板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下滑。 24年板块营收同比-19.3%，较23年-21.6pct，主要由于22年销售增速开始回落；其中一线房企-16%>二线-23.5%>三线-24%。 24年净利润同比-2510%，较23年-2 【申万房地产】地产24年及25Q1财报综述：板块报表总体走弱结构分化，近期房地产战略重要性提升（袁豪/曹曼） 1、24年板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下滑。 24年板块营收同比-19.3%，较23年-21.6pct，主要由于22年销售增速开始回落；其中一线房企-16%>二线-23.5%>三线-24%。 24年净利润同比-2510%，较23年-2468pct，多数房企业绩大幅下降源于结算偏弱、结转毛利率下行、费率提升、叠加减值占比提升；其中二线房企-246%>一线-321%>三线-11694%。 2、24年毛利率和净利率均再下降、均创历史新低，三项费率提升、减值占比提升。 24年板块毛利率14.8%，较23年-2.6pct。 24年三项费用率9.9%，较23年+1.9pct。 24年少数股东损益比1%，源于板块业绩为负、少数股东损益也为负；减值损失占营收比为8.4%，同比+4.9pct。 毛利率下降、费用率上升、减值损失占比上升综合导致24年净利率降至-8.9%，较23年-9.2pct。 3、24年末净负债率提升，净负债升、净资产降，现金短债比下降，财务状况仍承压。 24年末板块资产负债率74.1%，同比-0.4pct；剔预收款后负债率为70.2%，同比+0.6pct；净负债率83.6%，同比+11.0pct，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资产下。 从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。 24年末板块现金短债比为1.0倍，同比-0.4倍。 4、24年销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。 24年板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-26%，源于行业销售增速下行；25Q1销售回款降幅收窄至-8.1%，源于25Q1的销售有所改善。 24年行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为75%，同比-6pct；24年末预收账款同比-26.5%，同比-5.1pct；21-24年末预收账款锁定率分别为0.98、0.89、0.69、0.63倍，25Q1末继续下降至0.61倍、处于低位。 5、投资分析意见：我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。