房地产行业2020H1财报综述：业绩暂弱、销售强劲，预计报表韧性依旧

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 房地产行业2020H1财报综述 推荐（维持） 业绩暂弱、销售强劲，预计报表韧性依旧  事件： 2020H1房地产板块主营业务收入同比+1.6%，较2019年-17.4pct；归母净利润同比-22.0%，较2019年-42.5pct。  点评：  20H1板块营收+2%、业绩-22%，源于竣工节奏放缓以及毛利率下行 20H1板块营收同比+1.6%，较19年-17.4pct，源于在疫情影响下，上半年房企竣工结算节奏有所放缓。但全年来看，预计随着疫情逐步恢复，对竣工的影响将有所淡化。从房企结构来看：二线+5%>一线+4%>三线-6%。同期净利润同比-17.4%，较19年-42.5pct；板块营收略增业绩下降更多源于结转毛利率下行以及费用率和少数股东损益占比提升。从房企结构来看：一线-17%>二线-20%>三线-41%，一二线房企下滑幅度相对较小。不过鉴于预收款持续高位、毛利率处于阶段性底部、融资成本下降推动费用率边际改善，且疫情影响减弱后销售逐步恢复，综合料将助力20年业绩稳增。  20H1毛利率继续下行、净利率略降，源于费用率和少数股东损益比提升 20H1板块毛利率31.6%，较19年-2.6pct，源于房企一般结算周期滞后于销售周期1.5-2年，2016H2-2018H1年属于高地价区间，但同期预售价限价政策执行较严，综合导致18-19年销售毛利率下行，进而19-20年结转毛利率下行。从房企结构来看：一线35%>三线30%>二线27%；三项费用率12.0%，较19年+1.7pct；少数股东损益比22.6%，较19年+1.1pct；费用率和少数股东损益比提升推动20H1净利率降至8.7%，较19年-0.9pct。从房企结构来看：一线11%>二线9%>三线5%。但考虑到当前地价/房价比改善、限价松动以及年内融资成本显著下行，料将综合推动后续利润率阶段性改善。  20H1净负债率有所提升、源于低库存下房企补库存需求仍大 20H1末板块资产负债率为79.3%、较19年末+0.6pct；但20H1末预收账款占比总资产为25.8%，较19年末+0.8pct，剔预收款后负债率为53.5%，较19年末-0.3pct；19年末净负债率87.9%、较19年末+6.4pct，主要源于低库存下房企补库存需求仍大；从房企未售库存占比总资产持续下行至历史新低来看，后续行业料仍有补库存需求；20H1末板块现金短债比为1.02倍，较19年的1.09倍略有下降，但仍好于11年和14年的0.9倍；其中一线房企现金短债比1.30倍，仍远好于二三线房企的0.90、0.86倍。  20H1回款同比暂降，预收款锁定率高位、助力20年业绩稳定增长 20H1板块销售回款同比明显下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由19年+11.6%放缓至20H1-9.3%，源于受疫情影响销售增速有所放缓，考虑到疫情受控后销售逐步恢复正常，后续回款预计也将同步改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖水平仍在高位，20H1达138%，较19年+0.2pct；预收账款同比+8.3%，较19年-10.1pct，但预收账款锁定率仍在高位，18-20H1分别稳定在1.29、1.29和1.41倍，高预收款锁定率料将助力20年板块业绩稳增。  投资建议：业绩暂弱、销售强劲，预计报表韧性依旧，重申“推荐”评级 新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，预计将驱动不一样的估值提升。此外，我们维持对物业管理行业“朝阳行业、黄金年代”的判断。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、中南建设、万科A、保利地产、阳光城；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：南山控股，建议关注：ESR。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 129 3.25 总市值(亿元) 23,654.34 2.86 流通市值(亿元) 20,846.82 3.42 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.63 8.31 11.87 相对表现 -0.95 -13.92 -14.88 《房地产行业周报：基本面利好在累积，大偏见蕴藏大空间》 2020-08-16 《房地产行业周报：约谈旨在化解而非促发风险，有保有压下土地竞争格局或改善》 2020-08-23 《房地产行业周报：估值仓位双双历史底部，融资新规料将改善竞争格局》 2020-08-30 -8%3%15%27%19/0919/1120/0120/0320/0520/072019-09-02～2020-08-31沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2020年09月03日 房地产行业2020H1财报综述 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、20H1板块营收、业绩增速回落，主要源于疫情影响下结转放缓 ............................................................................... 4 1、20H1营收同比+2%、较19年回落，从结构来看：二线+5%>一线+4%>三线-6% .............................................. 4 2、20H1净利润同比-43%、疫情影响下明显下降，从结构来看：一线-17%>二线>-20%>三线-41% .................... 4 二、20H1毛利率下行、净利率略降，三项费用率、少数股东损益比有所提升 ............................................................... 5 1、20H1板块毛利率为32%、继续下行，从结构来看：一线35%>三线30%>二线27% ........................................ 5 2、20H1板块净利率9%、较19年略降，从结构来看：一线11%>二线9%>三线5% ............................................ 6 3、20H1三项费用率为12%、较19年增长1.7pct，从结构来看：一线9%<二线13%<三线15% ......................... 7 4、20H1少数股东损益占比为23%、较19年提升，从结构来看：一线25%>三线22%>二线17% ...................... 8 5、20H1净资产收益率继续下降，其中一线房企仍远优于二三线 ............................................................................. 8 三、20H末净负债率有所上行、源于低库存下房企补库存需求较大，现金短债比略有下降 ......................................... 9 1、20H1末资产负债率为79%、较19年略升，主要源于预收账款增长 ................................................................... 9 2、20H1末净负债率为88%、较19年有所提升，源于低库存下房企补库存需求较大 ......................................... 11 3、20H1末现金短债比为1.0倍、较19年略降，但仍好于11年和14年的情况 ................................................... 13 四、20H1销售回款增速回落，预收账款锁定率高位、助力20年业绩稳增 ................................................................... 14 1、20H1销售回款增速较19年快速下行，源于受疫情影响销售增速放缓 ............................................................. 14 2、20H1末预收账款锁定率为1.4倍、仍在高位，从结构来看：二线1.7倍>一线1.5倍>三线0.9倍 ............... 15 五、投资建议：业绩暂弱、销售强劲，预计报表韧性依旧，重申“推荐”评级 ............................................................... 16 六、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧 ....................................................................... 17 28435180/47054/20200903 18:45 房地产行业2020H1财报综述 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、2010-2020H1房地产板块营业收入增长率 ............................................................................................................... 4 图表2、2010-2020H1房地产板块净利润增长率 ................................................................................................................... 5 图表3、2015-2020H1房地产板块毛利率水平 ....................................................................................................................... 6 图表4、2015-2020H1房地产板块净利率水平 ....................................................................................................................... 6 图表5、2010-2020H1房地产板块中资产减值损失/营业收入 .............................................................................................. 7 图表6、2014-2020H1房地产板块三