敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2020年09月16日 房地产 推荐（维持） 业绩短期承压，销售维持韧性，杠杆优化但分化加剧 房地产板块2020H1业绩综述 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -1.97 3.07 5.67 相对表现 1.19 -5.90 -1.84 相关报告 1、《商品房单月销售增速创三年新高，土地购置下滑或因融资段监管预期：1-8月统计局数据点评》2020-09-15 2、《百强房企8月销售继续高增长，监管红线对房企影响可控：房地产行业周报W36》2020-09-10 3、《8月全国成交呈继续回升的态势，二线城市土地市场有所降温：全国8月成交面积及市场跟踪》2020-09-04 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 投资要点  疫情冲击叠加限价项目结算，房企业绩增速放缓。2020H1，A股、港股样本房企营收分别7368.6亿元和104405.0亿元，同比均+6.5%，增速分别-18.9pct和-5.9pct；归母净利润分别600.6亿元和1055.3亿元，同比分别-14.9%和-14.4%；毛利率分别27.5%和26.6%，同比分别-4.0pct和-4.5pct；净利率分别10.6%和13.1%，同比分别-2.4pct和-2.9pct。疫情影响下，竣工、结算放缓；归母净利润下行，主要因1）业绩增长缓慢；2）限价项目集中结算致毛利率下行；3）少数股东损益占比提升。  财务结构有所优化，但行业内部分化加剧。2020H1，A股、港股样本房企净负债率分别122.5%和100.3%，同比-5.5pct和-5pct；现金短债比分别1.1X和1.0X，同比-0.2X和-0.3X。融资环境有所收紧，长债集中到期的情况下，板块债务杠杆明显优化，整体现金还款压力微增。行业内部看，板块分化严重。净负债率方面，高基数房企和大力扩张型房企净负债率超指标红线；债务规划能力较强，财务纪律严明的房企净负债率较低。现金短债比方面，多数高债务杠杆房企现金短债比低于1X，短债偿还压力较大；过半数房企现金短债比高于1X，短债偿还压力可控。  销售韧性十足，短期拿地有所谨慎。2020H1，样本房企销售33954.1亿元，同比-3.0%，前8月累计销售49673.5亿元，同比+4.91%，因8月销售需求释放明显，累计同比增速回正，销售韧性十足。上半年，样本房企拿地金额11841.3亿元，同比-12.9%；拿地金额占销售金额34.9%，同比-4.0pct。受1）疫情下部分房企调整上半年拿地节奏；2）拿地方式多元扩展致拿地成本压缩；3）部分房企降杠杆的需求影响，上半年拿地金额有所下滑。近期，因土地市场供地结构变化，融资环境趋紧，房企短期拿地趋于谨慎。  投资建议：受疫情影响，样本房企结算放缓、盈利阶段性下滑；在当前行业规模筑顶、竞争加剧的情况下，具备强融资优势、投资能力和产品能力的头部房企，及财务稳健、发展快速的成长性房企有望受益。我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及稳财务健、有序拓展的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。  风险提示：行业销售波动，房地产政策调控超预期，经济下滑超预期 -26%-13%0%13%26%房地产上证指数 行业深度报告 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 19 内容目录 说明： .............................................................................................................. 4 1. 竣工、结算放缓，项目毛利率下滑，业绩增速放缓 ...................................... 4 1.1. 结算放缓，已售未结保障营收分化，归母利润短期下滑 ....................... 4 1.2. 限价项目进入结算期，板块盈利承压，内部明显分化 ........................... 6 2. 板块债务杠杆优化，内部分化加剧 ............................................................... 9 2.1. 资产负债率优化，板块指标分布较集中，多数样本超指标红线 ............. 9 2.2. 板块净负债率改善，内部分化明显 ..................................................... 10 2.3. 整体现金短债比有所下降，仅少数样本房企短债压力较大 .................. 12 3. 销售短期滑落，拿地力度下降，趋于谨慎 .................................................. 14 投资建议： ..................................................................................................... 17 风险提示： ..................................................................................................... 17 附录：样本房企融资三条红线达标情况 .......................................................... 18 图表目录 图1：A股样本房企营业收入及增长率 ............................................................. 4 图2：港股样本房企营业收入及增长率 ............................................................. 4 图3：样本房企预收款覆盖率 ........................................................................... 5 图4：A股样本房企归母净利润情况 ................................................................. 5 图5：港股样本房企归母净利润情况................................................................. 5 图6：A股、港股样本房企毛利率 .................................................................... 6 图7：A股、港股样本房企净利率 .................................................................... 6 图8：港股样本公司毛利率和净利率................................................................. 6 图9：A股样本公司毛利率及同比变动 ............................................................. 7 图10：A股、港股样本房企费用占比 ............................................................... 7 图11：A股、港股样本房企管理费用率 ............................................................ 8 图12：A股、港股样本房企财务费用率 ........................................................... 8 图13：A股、港股样本房企销售费用率 ........................................................... 8 图14：A股、港股样本房企ROE .................................................................... 9 图15：A股、港股样本房企资产负债率 ........................................................... 9 图16：A股、港股样本房企剔除预收款资产负债率 .......................................... 9 图17：港股样本房企剔除预收账款资产负债率和同比变动 ............................. 10 图18：A股样本企业剔除预收账款资产负债率和同比变动 ............................. 10 图19：A股、港股样本房企净负债率 ............................................................. 11 图20：港股样本房企净负债率和同比变动...................................................... 11 行业深度报告 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 19 图21：A股样本房企净负债率和同比变动 ...................................................... 12 图22：A股、港股样本房企现金短债比 ......................................................... 12 图23：A股、港股样本房企现金余额和YOY ................................................. 13 图24：港股样本房企现金短债比 .................................................................... 13 图25：A股样本房企现金短债比 .................................................................... 14 图26：样本房企销售额和YOY ...................................................................... 14 图27：样本房企1-8月累计全口径销售和同比变动 ........................................ 15 图28：样本房企拿地金额和YOY .................................................................. 16 图29：样本房企拿地金额占销售金额比重...................................