房地产8月行业动态报告：销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 ——8月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  8月销售降幅较7月收窄，处于弱复苏状态。2022年8月，30城新房销售面积1222.59万平，同比增速为-19.10%，环比增速为-6.54%，成交套数112114套，同比增速为-21.21%，环比增速为-5.78%，本月成交面积和套数同比降幅较7月有所收窄，分别+12.44pct、+13.92pct。2022年下半年以来，30成销售面积累计同比降幅持续收窄，由5月的-40.76%降至8月的-33.59%，但目前销售市场仍处于冷淡期，上升通道艰难，购房者预期不稳定，仍需政策注入信心。  业绩下滑，利润收窄，三道红线达标情况分化，依赖销售回款，筹资现金流大幅恶化。2022H1，A股房地产板块总营业收入同比-14.21%；2022H1归母净利润增速为-64.47%。2022H1营收和归母净利润持续同比大幅下降，但幅度较21年全年小。2022H1销售毛利率和净利率分别为19.22%和3.94%，较上年同期分别下降2.25pct和3.23pct，短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正。三道红线方面，我们跟踪了44个地产开发公司的情况，22H1踩中三道红线的共有8家，同比增加两家，踩中两道红线有8家，同比减少1家，踩中一道红线有14家，同比减少5家，稳居绿档共14家，同比增加4家。经营活动现金流量净额为542.89亿元，同比-34.90%，投资活动现金流量净额为-374.01亿元，同比+67.45%，筹资活动现金流净流出1361.82亿元，同比上升176.80%。  LPR年内三次下调，信贷端传导到销售端效果不明显。8月迎来一年期和五年期的LPR“双降”，其中，一年期LPR为3.65%，较上一期下降5bps；5年期以上LPR为4.3%，较上一期下降15bps。年内三次下调房贷利率，且5年期LPR降幅超过1年期LPR，稳定楼市意图明显。首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，但8月销售额并未有明显反弹，LPR下调或进一步推动市场筑底。  板块估值不断修复，仍存在向上空间。截至2022年8月30日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为10.47X，估值水平较已连续两月上升并修复到近三年平均水平，但较2018年17.78X高点仍有较大向上修复空间。  投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。 风险提示：销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-302022-02-042022-02-092022-02-142022-02-192022-02-242022-03-012022-03-062022-03-112022-03-162022-03-212022-03-262022-03-312022-04-052022-04-102022-04-152022-04-202022-04-252022-04-302022-05-052022-05-102022-05-152022-05-202022-05-252022-05-302022-06-042022-06-092022-06-142022-06-192022-06-242022-06-292022-07-042022-07-092022-07-142022-07-192022-07-242022-07-292022-08-032022-08-082022-08-132022-08-182022-08-232022-08-28沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4月行业动态报告_一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 【银河地产】行业动态报告_2月行业动态报告_供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1月行业动态报告 【银河地产】12月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 行业动态报告●房地产 2022年9月7日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：8月销售持续低迷，各能级城市均表现不佳 ................................................................................... 1 1、8月销售降幅较7月收窄，处于弱复苏状态 ................................................................................................... 1 2．十大城市去化周期恢复到年初水平 .................................................................................................................. 2 （二） 土地跟踪：二轮土拍供应体量减少，城市热度分化，民企拿地收缩 .............................................................. 2 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ....................................................................................................................... 2 2. 二轮土拍提质缩量，整体热度为有回暖 ........................................................................................................... 3 3. 流拍率好转，溢价率略有下降，各城市热度分化 ........................................................................................... 3 4. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 ................................................................................................................... 5 二、 2022H1房地产板块财报分析 ....................................................................................................................... 5 （一） 利润表：营收与归母净利润持续下跌，费率升高 .............................................................................................. 5 （二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业分化初现 ................................................................................... 6 （三）现金流量表：依赖销售回款，筹资现金流净流出恶化 ........................................................................................ 9 三、 重点公司情况跟踪 ....................................................................................................................................... 9 四、 中央侧重保交楼，地方一城一策 ................................................................................................................ 11 （一） 侧重保交楼，坚持房住不炒 ................................................................................................................................ 11 （二） 强调“一城一策”， 短期依赖信贷政策 .............................................................................................................. 13 五、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 15 （一）LPR年内三次下调，信贷端传导到销售端效果不明显 ....................................................................................... 15 （二）