物业管理行业2020H1财报综述：逆境成长，价值重估

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 物业管理行业2020H1财报综述 推荐（维持） 逆境成长，价值重估  20H1板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速 2020H1，物业管理板块营收同比+34.7%，较19年-14.8pct。其中，一线物管公司营收同比+31.1%，较19年-25.4pct（剔除招商积余、彩生活后为下降6.4pct）；二线物管公司营收同比+37.3%，较19年-7.4pct。2020H1，物业管理板块整体归母净利润同比+45.0%，较19年-20.7pct，整体仍保持高增速。其中，一线物管公司归母净利润同比+31.1%，较19年-19.7pct（剔除招商积余、彩生活后为下降3.1pct）；二线物管公司归母净利润同比+54.7%，较19年-21.5pct。2020H1，主流物业管理公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于疫情影响，1）疫情导致商务谈判延后以及房企开竣工的延后，物业公司项目拓展有所放缓；2）采购物资、加班费用等产生的额外费用，和政府补助以及社保减免等影响对冲；3）部分增值服务业务受限，但增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，后续有望逐步释放。  20H1毛利率、净利率略升，主要源于疫情下政府补助、社保减免等影响 2020H1，物业管理板块整体毛利率为28.2%，较19年+0.6pct。其中，一线物管公司毛利率为24.9%，较19年-0.8pct；二线物管公司毛利率为30.5%，较19年+1.5pct。其中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务毛利率分别为20.4%、37.2%、20.6%、30.7%、29.8%，分别较19年+0.1、+5.6、+2.6、+1.1、+0.2pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年社保减免等影响。2020H1，物业管理板块整体净利率为14.3%，较19年+1.7pct。其中，一线物管公司净利率为12.4%，较19年+0.6pct；二线物管公司净利率为15.6%，较19年+2.4pct。其中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务净利率分别为11.1%、20.8%、8.5%、12.4%、15.1%，分别较19年+2.9、+3.5、+2.9、+0.5、+1.2pct。主流物管公司净利率提升主要源于上半年疫情之下，政府补助、社保减免等影响。  20H1基础/非业主/业主增值分别占比64%/20%/12%、同比43%/26%/57% 从业务占比情况来看，2020H1，12家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务分别占比64%、20%、12%、4%，分别较19年+2、-2、-1、+1pct。其中，保利物业、绿城服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、新城悦服务，业主增值服务收入占比较高，分别占比21%、17%、21%、17%、15%。从业务增速情况来看，2020H1，12家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务收入分别同比43%、26%、57%、47%。其中，业主增值服务中，滨江服务、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业，业主增值服务收入同比增速较高，分别同比166%、117%、105%、96%、95%、74%。疫情之下，非业主增值服务增速相对受限，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。2020H1，物业管理板块整体三费率为8.6%，同比-1.9pct。其中，一线物业管理公司三费率为8.5%，同比-0.7pct；二线物业管理公司三费率为8.7%，同比-2.7pct。  投资建议：逆境成长，价值重估，重申“推荐”评级 新冠疫情之下，物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并在抗疫过程中行业价值获得社会的进一步认可。我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将高达2-3万亿元，较目前规模增长1-2倍；对比海外，我国物业管理行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色；此外，物业管理行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物业管理行业成长维度。我们维持对物业管理行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物业管理行业“推荐”评级，维持推荐：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、行业利润率下行风险 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 占比% 股票家数(只) 129 3.25 总市值(亿元) 23,654.34 2.86 流通市值(亿元) 20,846.82 3.42 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.89 8.31 11.87 相对表现 -1.54 -13.92 -14.88 《房地产行业周报：基本面利好在累积，大偏见蕴藏大空间》 2020-08-16 《房地产行业周报：约谈旨在化解而非促发风险，有保有压下土地竞争格局或改善》 2020-08-23 《房地产行业周报：估值仓位双双历史底部，融资新规料将改善竞争格局》 2020-08-30 -8%3%15%27%19/0919/1120/0120/0320/0520/072019-09-02～2020-08-31沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2020年09月01日 物业管理行业2020H1财报综述 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、20H1板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速 ........................................................................... 4 1、20H1营收同比+35%、较19年放缓，仍保持较高增速，从结构来看：二线+37%>一线+31% ......................... 4 2、20H1净利润同比+45%、疫情影响下仍保持高增长，从结构来看：二线+55%>一线 +31% ............................. 4 二、20H1毛利率、净利率略升，主要源于疫情下政府补助、社保减免等影响 ............................................................... 6 1、20H1板块毛利率为28%、同比略增，从结构来看：二线31%>一线25% .......................................................... 6 2、20H1板块净利率14%、较19年略升，从结构来看：二线16%>一线12% ........................................................ 6 三、20H1基础/非业主/业主增值分别占比64%/20%/12%、同比43%/26%/57% .......................................................... 8 1、20H1基础、非业主、业主增值服务分别占比64%、20%、12%，分别同比+43%、+26%、+57% .................. 8 2、20H1三费费率为8.6%，同比-1.9pct，其中一线8.5%、二线8.7% .................................................................... 10 四、投资建议：逆境成长，价值重估，重申“推荐”评级 ................................................................................................... 11 五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、行业利润率下行风险 ................................................................................... 11 28399320/47054/20200902 10:49 物业管理行业2020H1财报综述 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、2017-2020H1物业管理板块营业收入增长率 .......................................................................................................... 4 图表 2、2017-2020H1物业管理板块归母净利润增长率 ...................................................................................................... 5 图表 3、2017-2019物业管理板块毛利率 ............................................................................................................................... 6 图表 4、2017-2019年物业管理板块归母净利率 ................................................................................................................... 7 图表 5、主流物业公司2020H1营收构成对比 ...................................................................................................................... 8 图表 6、物业管理服务收入同比增速 ..................................................................................................................................... 9 图表 7、非业主增值服务收入同比增速 ................................................................................................................................. 9 图表 8、业主增值服务收入同比增速 ................................................................................................................................... 10 图表 9、2017-2020H1物业管理板块三费率情况 .....................................................................................................