房地产行业研究：住房消费扩大内需，政治局指明政策方向

行业点评 本周A股地产下跌，港股地产、港股物业均上涨。本周（4.19-4.25）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第30；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.3%，沪深300指数涨跌幅为+0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.6%和+1.3%。 本周杭州萧山土拍创74.4%的高溢价率。本周（4.19-4.25）全国300城宅地成交建面439万㎡，单周环比+20%，单周同比-41%，平均溢价率9%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面10827万㎡，累计同比-1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同环比下滑，小阳春过后景气度延续承压。本周（4.19-4.25）47个城市商品房成交合计283万平米，周环比-0.3%，周同比-19.4%。其中：一线城市周环比+18%，周同比-26%；二线城市周环比+3%，周同比-15%；三四线城市周环比-12%，周同比-20%。 本周二手房成交同比维持增长，景气度稳健向上。本周（4.19-4.25）22个城市二手房成交合计292万平米，周环比-2%，周同比+18%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+23%；二线城市周环比+6%，周同比+23%；三四线城市周环比-6%，周同比+2%。 住 房消费仍是扩大内需的重要抓手。中央层面：4月15日总理在北京调研时强调，以更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环，进一步释放我国超大规模市场的活力潜力。4月17日总理在主持国务院第十三次专题学习指出：要讲究政策时机，在一些关键的时间窗口，推动各方面政策措施早出手、快出手。4月18日国务院常务会议指出：要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展。地方层面，各地已陆续出台提振消费政策，都将稳楼市纳入政策框架。我们认为房地产体量大、产业链长，既能直接带动地产链上下游消费，又能间接通过财富效应提振消费信心，是扩大内需稳定经济的重要抓手。在全方位扩大内需的大背景下，后续各地促进住房消费的政策力度有望持续加码。 政 治局会议指明地产政策方向。会议指出“要加紧实施更加积极有为的宏观政策”，或代表货币及财政政策出台有望加速。会议指出“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”，就业及收入、房价波动、房企出险等问题亦是制约地产企稳的关键因素，稳预期对稳地产至关重要。会议指出“增强消费对经济增长的拉动作用”，优质的物业服务、商业运营管理的企业有望获益。在房地产方面，地产企稳的抓手仍是城市更新和收购存量商品房，但此前尚存堵点导致落地进展较慢，会议指出有力有序推进城中村和危旧房改造、优化存量商品房收购政策，后续或将放宽部分约束条件，加快实物量落地。 投资建议 近期各地的提振消费政策以及中央政治局会议已指明下一步地产政策方向，考虑到目前政府对于政策的态度为尽快出手，因此5-6月的新一轮地产政策窗口仍然可期。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 住房消费仍是扩大内需的重要抓手..................................................................4政治局会议指明地产政策方向......................................................................4行情回顾........................................................................................6地产行情回顾................................................................................6物业行情回顾................................................................................7数据跟踪........................................................................................8宅地成交....................................................................................8新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................15非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................16风险提示.......................................................................................17 图表目录 图表1：多地将稳楼市纳入提振消费的政策框架.....................................................4图表2：近年历次中央政治局会议对房地产的表述...................................................5图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表4：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表5：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................7图表6：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................7图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表8：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................7图表9：本周物业个股涨跌幅末5名...............................................................7图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表12：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8图表13：47城新房成交面积及同比增速............................................................9 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表16：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表17：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表20：22城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表21：10城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表22：10城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表23：10个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表24：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表25：地产公司动态.........................................................................14图表26：物管行业资讯.........................................................................15图表27：非开发公司动态