房地产行业深度研究：住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放

住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放 报告摘要 一、多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存 据不完全统计，从2023年至今，南京、济南、苏州、沈阳等国内70余城市推出住房“以旧换新”相关政策。该政策是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新，较为契合政治局会议提出的政策目标，能够促进一二手房联动，提升房地产市场的流动性，并且部分城市地方国企及城投平台收购存量二手房，改建后作为保障房，可助力完成当地保障房筹建目标，满足改善性住房需求。 二、住房“以旧换新”包括哪几种模式？ “以旧换新”主要包括收购模式、中介帮卖模式、购房补贴模式和旧转保四种模式。收购模式中各城市普遍对旧房房源和新房项目有一定限制，对于旧房定价方式及置换等要求有所差异，郑州计划规模最高，常态化政策落地后，各地规模有望进一步放量。中介帮卖模式增加兜底机制，加大优惠力度，能否去化存在一定不确定性。 子行业评级 三、“以旧换新”政策落地效果 相关研究报告 郑州提前结束试点，全面推广至市八区。南京意向认购积极踊跃，正加快推进评估流程及正式签约。4月以来“以旧换新”城市能级提升，广州首批参与项目数量最多。收购模式引入地方国企/城投平台直接入场收购，虽然对于旧房房源有一定要求，但可以有效缩短二手房交易周期，提高效率，政策效果将更为直接。目前地方国资平台收购计划数量不多，可能主要受限于其资金周转情况，后续中央对于长周期、低利率资金的支持力度有望进一步增加。中介帮卖模式相比于直接在市场上出售二手房，增加了兜底机制，但能否成功销售旧房主要受到旧房质量以及目前二手房市场情绪的影响。此外，居民加杠杆的能力及意愿也影响以旧换新落地效果，同时居民对于换新的需求还受到旧房评估价格、新房房源可选项目位置及品质等因素的影响。 <<发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期>>--2024-05-15 <<首张城中村改造房票在广州发放，郑州二手房“以旧换新”正式启动>>--2024-04-23<<保障房建设怎么搞?——以一线城市为例>>--2024-04-19 四、投资建议 证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 近期各城市房地产调控政策仍在陆续落地，效果有待进一步观察，“以旧换新”政策作为房地产行业的重要政策抓手，受到各城市的积极关注，有助于消化存量住房，释放置换需求，并成为保障房供给来源中的重要组成部分。目前多数城市仍处于试点期，涉及到的旧房房源及新房项目受到一定要求限制，随着各地政策逐步推进，城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大，市场下行压力将逐步缓解，建议关注相关地方国企及开发商。 研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编号：S1190122070013 五、风险提示： 房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产政策落地进程不及预期 目录 一、多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存...................................4二、住房“以旧换新”包括哪几种模式？.................................................4（一）收购模式......................................................................4（二）中介帮卖模式..................................................................8（三）购房补贴模式.................................................................11（四）旧转保模式...................................................................12三、“以旧换新”政策落地效果........................................................13（一）郑州提前结束试点，全面推广至市八区............................................13（二）南京意向认购积极踊跃，正加快推进评估流程及正式签约............................14（三）4月以来“以旧换新”城市能级提升，广州首批参与项目数量最多.......................15四、投资建议.....................................................................17五、风险提示.....................................................................17 图表目录 图表1：“以旧换新”收购模式流程........................................................4图表2：部分城市“以旧换新”政策采用收购模式的情况......................................5图表3：部分城市“以旧换新”政策采用收购模式的定价及相关要求............................7图表4：“以旧换新”中介帮卖模式流程....................................................9图表5：部分城市“以旧换新”政策采用中介帮卖模式的情况.................................10图表6：部分城市“以旧换新”购房补贴相关政策...........................................11图表7：肇庆市旧转保实施收储流程....................................................13图表8：郑州市房产交易服务平台网站..................................................14图表9：南京市“以旧换新”房源超市.....................................................15图表10：一线城市“以旧换新”首批参与情况..............................................16 一、多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存 4月末中共中央政治局会议首次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。各地纷纷出台地产宽松政策，包括放宽限购，以及517新政之后下调首付比例、贷款利率等。另外，据不完全统计，从2023年至今，南京、济南、苏州、沈阳等国内70余城市推出住房“以旧换新”相关政策。 该政策是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新，较为契合政治局会议提出的政策目标，能够促进一二手房联动，提升房地产市场的流动性，并且部分城市地方国企及城投平台收购存量二手房，改建后作为保障房，可助力完成当地保障房筹建目标，满足改善性住房需求。我们梳理了已经公布相关政策的部分城市，以旧换新的模式包括哪几种？各城市计划推出的规模以及目前政策落地效果如何？接下来我们将具体进行分析。 二、住房“以旧换新”包括哪几种模式？ （一）收购模式 “以旧换新”收购模式主要是各城市政府指定地方国企或第三方收购市民存量旧房，售房款项用于居民购买指定新房项目，地方国企收购的旧房可用作保障房、人才公寓、安置房、出售等用途。目前已有10余个城市推进该模式。 资料来源：中指研究院，太平洋证券整理 收购模式中各城市普遍对旧房房源和新房项目有一定限制。 经过我们对采用收购模式进行“以旧换新”的城市进行梳理后，发现各城市开展“以旧换新”采用收购模式一般会对旧房房源的位置、建筑面积、房屋用途等有一定要求。房源位置一般要求位于主城区内；建筑面积方面，太仓、苏州市相城区和安徽宣城要求旧房房源建筑面积在144平方米以下，武汉市硚口区要求存量商品房产权证面积120平方米以内；房屋用途一般要求为住宅。新房房源方面，多数城市指定新房项目为对应地方国企/城投平台旗下的商品房，如太仓、启东、无锡、黄石等地。此外还有部分城市可选择其他房企开发的新房，比如郑州市房产交易服务平台中展示的“以旧换新”商品房房源中存在部分其他市场化房企开发商的项目。故综合来看，新房开发商多数为地方国企和地方城投，还有部分民营企业。 郑州计划规模最高，常态化政策落地后，各地规模有望进一步放量。 从规模体量上来看，郑州公布计划的数量最多，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中郑州城市发展集团有限公司计划收购二手住房完成5000套，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”5000套；其次为南京2000套。其余大部分城市规模多为几百套。江苏太仓分别于去年9月份和11月份推出前两轮“以旧换新”活动，规模分别为200名和800名，今年1月太仓市城市发展集团有限公司启动常态化商品房“以旧换新”业务；梁溪城发集团于今年4月在梁溪区无锡市区内首批次“以旧换新”活动，5月将范围拓展至无锡市，郑州同样于5月10日结束试点，进入全市铺开阶段。目前多数城市“以旧换新”政策处于前期试点阶段，随着各城市试点结束，常态化政策落地后，各地规模有望进一步放量。 各城市对于旧房定价方式及置换等要求有所差异。 各城市除了对旧房房源和新房项目有具体要求外，对于旧房房源的定价方式、新旧房置换套数及置换总价比例要求也有所差异。多数地方国企会选取第三方评估机构对旧房进行价格评估，收购价格以评估价为依据。并且，多数城市会对旧房置换新房套数及旧房与所购新房置换总价的比例有所要求。以太仓为例，在去年9月、11月两批试行中，规定参与市民只能以一套旧房置换一套新房，旧的商品房置换总价不高于所购新房总价的60%，而今年1月常态化推行政策调整后，可以用一套或多套存量商品房置换一套新建商品房，并且置换总价由不高于所购新房总价的60%提升至80%。 此外，目前江阴要求一套或多套存量商品房可置换一套在售商品房，南京、宣城等城市规定换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房。启东、江阴要求收购住房置换总价不高于所购新房总价的60%，预计后续政策有望进一步放松。 （二）中介帮卖模式 “以旧换新”中介帮卖模式主要是购房者、开发商、房地产经纪机构签订三方协议，购房者可在参与活动的开发商处认购并锁定房源，由委托的房地产经纪机构优先营销和出售旧房，若在约定期限内旧房售出则购房者按流程购买新房，反之则解除协议，退还新房认购金。 资料来源：中指研究院，太平洋证券整理 增加兜底机制，加大优惠力度，能否去化存在一定不确定性。 中介帮卖模式最早由山东淄博于2023年8月末推出，之后南京、青岛、济南、宁波等地逐步探索“以旧换新”。中介帮卖模式相比于直接在市场上出售二手房，增加了兜底机制，一旦二手房未能在期限内成功出售，居民解除协议无需承担违约责任，并且房地产经纪机构为促进交易达成，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”，如宁波在住房“换新购”活动中提到线上流量倾斜、经纪人端线上线下加速销售等多方式，预计对出售旧房带来一定提速。并且部分开发商针对“以旧换新”购买公司新盘的客户提供一定的旧房卖房款等补贴，但销售旧房作为购买新房的前提条件，能否成功去化会受到旧房质量以及目前二手房市场情绪的影响，存在一定不确定性。 （三）购房补贴模式