房地产行业研究周报：政策延续松动方向，销售维持韧性

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 政策延续松动方向，销售维持韧性 -行业研究周报 房地产 证券研究报告/行业研究周报 2023年4月23日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli02@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 115 行业总市值(百万元) 14,135.21 行业流通市值(百万元) 7,031.54 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2021 2022（）（(）（） 2023E 2024E 2021 2022 2023E 2024E 保利发展 14.4 2.3 1.5 1.7 2.1 6.3 9.4 8.5 6.9 买入 招商蛇口 14.6 1.2 0.4 1.1 1.3 12.6 35.5 13.7 11.1 买入 滨江集团 9.4 1.0 1.1 1.4 1.8 9.7 8.3 6.6 5.4 买入 万科A 15.3 1.9 2.0 2.2 2.5 7.9 7.8 6.9 6.2 买入 华发股份 11.5 1.3 1.1 1.4 1.6 8.6 10.3 8.2 7.1 买入 备注：股价使用2023年4月21日收盘价；滨江集团2022年EPS来自中泰证券预测 [Table_Summary] 房地产行业周报-20230422  一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，相对收益为-3.27%，板块表现弱于大盘。  行业基本面 本周(04.14-04.20)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交44479套，同比增速8.6%，环比增速1.5%；合计成交面积473.5万平方米，同比增速15.6%，环比增速2.9%。 本周(04.14-04.20)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交26146套，同比增速67%，环比增速1.7%；合计成交面积256.9万平方米，同比增速78.5%，环比增速2.4%。 本周（04.14-04.20），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19596.6万平方米，环比增速0%，去化周期92.5周。 本周（04.14-04.20），土地供给方面，本周供应土地3138.3万平方米，同比增速7.8%；供应均价2690元/平方米，同比增速54.7%。土地成交方面，本周成交土地2709.9万平方米，同比增速14%；土地成交金额215.4亿元，同比增速1.9%。 本周（04.14-04.20）房地产企业合计发行信用债72亿元，同比增速4.3%，环比增速-57.2%。  投资建议： 本周，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。4月15日，国家统计局发布2023年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。根据统计局数据显示，3月份70城新房、二手房房价环比上涨城市双双增加，其中，新房上涨城市数量超60城，达到近三年来的峰值；二手房价格上涨数量超50城，达到自2021年4月以来的峰值。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 - 5.00 10.00 15.00沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业研究周报 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，相对收益为-3.27%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中新集团、铁岭新城、中国国贸、云南城投、华联控股，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京汉股份、新华联、嘉凯城、中天金融、万通地产。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 2.行业新闻跟踪 【中央政策】最高人民法院：就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号）做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。商品房无法交付情况，购房者退款享有优先请求权。 【地方政策】济源：住房公积金管理中心出台《关于调整住房公积金使用政策的通知》。三孩以上家庭住房公积金贷款最高额度为80万元。 【地方政策】泉州：住房公积金管理委员会近日发布关于继续实施住房公积金阶段性支持政策的通知。继续降低贷款首付比例，提高住房公积金贷款最高额度。 【地方政策】杭州：住房公积金管理委员会制发了《关于完善多子女家庭住房公积金优惠政策的通知》。进一步加大对多子女家庭解决基本住房问题的支持力度，对多子女家庭住房公积金施行优惠政策。 表3：本周新闻汇总 类型 内容 来源 日期 中央政策 最高人民法院：就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号）做最高法 2023-4-20 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业研究周报 出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。商品房无法交付情况，购房者退款享有优先请求权。 地方政策 北京：市规划和自然资源管理委员会发布关于北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告。同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司) 观点网 2023-4-14 地方政策 济源：住房公积金管理中心出台《关于调整住房公积金使用政策的通知》。三孩以上家庭住房公积金贷款最高额度为80万元 河南省济源市住房公积金管理中心 2023-4-17 地方政策 合肥：新修订的《合肥市住房公积金个人贷款管理办法》正式实施。支持多子女家庭首套首次住房贷款。 观点网 2023-4-17 地方政策 泉州：住房公积金管理委员会近日发布关于继续实施住房公积金阶段性支持政策的通知。继续降低贷款首付比例，提高住房公积金贷款最高额度。 福建泉州市住房公积金管理委员会 2023-4-17 地方政策 无锡：多子女家庭租房提取住房公积金额度提高至每人每年2万元。 观点网 2023-4-17 地方政策 杭州：住房公积金管理委员会制发了《关于完善多子女家庭住房公积金优惠政策的通知》。进一步加大对多子女家庭解决基本住房问题的支持力度，对多子女家庭住房公积金施行优惠政策。 杭州住房公积金管理委员会 2023-4-18 地方政策 鹤壁：住房公积金最高贷款额度65万元，同时取消贷款次数限制。 观点网 2023-4-18 地方政策 永城：多子女家庭申请住房公积金贷款最高额度提至80万元。 永城市住房公积金管理委员会 2023-4-21 市场行情 根据观点指数监测，1-3月一二三线城市供应住宅用地662宗，环比增加296宗，同比减少445宗；供应土地规划建筑面积4243万平方米，环比上升72.8%，同比下降50.4%；供应土地起始楼面价5072元/平方米，环比下降2.2%，同比下降17.5%。 观点网 2023-4-20 来源：各地方政府网站、澎湃新闻、财经网、观点网、中泰证券研究所 3.个股公告及新闻跟踪 【华侨城A】2023 年 3 月份公司实现合同销售面积 21.6 万平方米，合同销售金额40亿元；2023年3月份公司累计实现合同销售面积 51.3 万平方米，较上年同期增长14%；合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。 【招商蛇口】一季度，公司营业总收入 1,500,880.85 万元，同比减少20.17%；归属于上市公司股东的净利润 27,195.72 万元，同比减少 38.72%。主要原因是：报 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业研究周报 告期内，公司房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少。公司3月末合同负债余额17,369,235.99 万元，比期初增加 19.85%，可结转资源充足。2023 年计划竣工计容建面约 1,600 万平方米，竣工交付主要集中在下半年。 【保利发展】一季度，公司实现签约金额1141.30亿元，签约面积630.84万平方米，同比增加25.84%和13.90%，销售规模同比增速明显。购房者看房情绪提升，公司一季度月均来访量为历史同期高位。新增容积率面积92万平方米，总获取成本185亿元，其中38个核心城市拓展金额占比98%。一季度新开工面积198万平方米，竣工面积516万平方米。截至报告期末，公司共有在建拟建项目674个，在建面积11285万平方米，待开发面积6398万平方米。 表4：本周公司公告及新闻汇总 公司名称 内容 日期 滨江集团 杭州滨江房产集团股份有限公司于2023年04月11日发行了23滨江房产CP002，发行总额6亿元，发行利率4.59%。 2023-4-14 首开股份 审议通过《关于公司拟面向专业投资者公开发行公司债券或非公开发行公司债券方案的议案》，本次债券的票面总额不超过人民币90.00亿元（含90.00亿元），本次债券的期限不超过7年（含7年）。 2023-4-17 华侨城A 2023 年 3 月份公司实现合同销售面积 21.6 万平方米，合同销售金额40亿元；2023年3月份公司累计实现合同销售面积 51.3 万平方米，较上年同期增长14%；合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。 2023-4-19 碧桂园 截至2022年12月31日止，本集团连同其合营企业及联营公司实现了归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币3,574.7亿元，全年总去化率高达65%。权益汇款金额约人民币3,324.8亿元，权益销售回款率连续7年达到90%以上。年内，本集团实现收入约人民币4,303.7 亿元，本公司股东应占核心净利润约人民币26.1亿元。 投资端，集团坚持精准审慎，分別在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，截至年末集团权益可售资源约9,555.0亿元。 2023-4-20 招商蛇口 一季度，公司营业总收入 1,500,880.85 万元，同比减少20.17%；归属于上市公司股东的净利润 27,195.72 万元，同比减少 38.72%。主要原因是：报告期内，公司房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少。公司3月末合同负债余额17,369,235.99 万元，比期初增加 19.85%，可结转资源充足。2023年计划竣工计容建面约1,600万平方米，竣工交付主要集中在下半年。 2023-4-21 保利发展 一季度，公司实现签约金额1141.30亿元，签约面积630.84万平方米，同比增加25.84%和13.90%，销售规模同比增速明显。购房者看房情绪提升，公司一季度月2023-4-21 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业研究周报 均来访量为历史同期高位。新增容积率面积92万平方米，总获取成本185亿元，其中38个核心城市拓展金额占比98%