基金市场点评：重点公募REITs年报跟踪

重点公募REITs年报跟踪 基金市场 基金市场点评 投资要点 2025年03月31日 导言：我们在公开研报《基金市场点评：公募REITs底层资产分析及品种筛选》中阐述了公募REITs底层资产分析要点以及不同类型资产重点关注品种，本篇报告跟踪了重点关注的公募REITs在3月的升贴水率变动及区间涨跌幅情况。结合年报以及二级市场表现，我们在园区、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房几个领域的品种筛选及投资建议有效性较高，在交通及消费基础设施领域的投研深度还有进一步提升空间。 部 分重点公募REITs年 报跟踪列示 1）博时蛇口产园REIT（180101）：报告期内净利润降幅较大，主要系收购光明二期项目产生商誉减值损失所致；报告期内租金水平下降或与免租期分摊安排有关。3月上涨4.2%。2）中金联东科创REIT（508003）：报告期末项目整体出租率96.07%、同比下降约2个百分点，日租金1.80元、同比提升3%左右。3月上涨6.9%。3）易方达深高速REIT（508033）：客货车流量占比分别约77%、23%，客货通行费收入估算占比约62%、38%。相对竞品高速益常北线优势有二，单公里收费0.4元、无叠加收费，线路沿线产业生活区更密集、出行便利程度较高。3月上涨1.2%。4）华夏深国际REIT（180302）：报告期内杭州项目、贵州项目出租率和平均租金均有小幅下降，但项目整体竞争相对优势仍较为突出；杭州项目仓库类型多样可满足不同需求，贵州项目区位优势突出、单层库运转效率高。3月上涨6.1%。5）中金厦门安居REIT（508058）：报告期内项目出租率保持99.5%以上高位水平，月租金同比提升3.7%至34.08元。3月上涨4.0%。6）红土创新深圳安居REIT（180501）：保利香槟苑项目出租率下降8.7个百分点至90.8%、月租金同比增长14%至16.74元。其他三个项目月租金无变化。深圳市租房需求刚性，且城中村改造公寓在集中式租赁住房项目中占比较高，深圳安居集团作为地方国有住房专营企业，优势突出。3月上涨1.5%。7）鹏华深圳能源REIT（180401）：报告期内项目发电量、结算电量同比下降7%左右，结算电价同比下降11.5%至0.5元/千瓦时；天然气成本8.96亿，消耗LNG是49.03万吨、平均成本是1991.8元/吨。2024年项目周边新增东部电厂二期项目，对本基金项目影响有限。3月上涨3.9%。8）中信建投国家电投新能源REIT（508028）：未参与电力市场化交易。报告期内发电量、结算电量以及等效利用小时同比均增长1.6%左右。3月上涨4.0%。 刘 鋆分 析师执业证书编号:S0530519090001liujun23@hnchasing.com 相关报告 1基金市场点评：科技成长类ETF分析及品种筛选2025-03-252基金周报（20250324-20250328）：自由现金流指数品种密集申报，指数关注中证自由现金流、国证自由现金流2025-03-223基金市场点评：周期类ETF分析及品种筛选2025-03-26 风险提示：基础设施运营特有风险；流动性风险；政策风险；天气等不可抗力风险等。历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下可能存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多 内外部因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 1重点跟踪的公募REITs市场表现跟踪 我们在公开研报《基金市场点评：公募REITs底层资产分析及品种筛选》（2025年2月中旬发布）中阐述了公募REITs底层资产分析要点以及不同类型资产重点关注品种，下表即重点关注的公募REITs在3月的升贴水率变动及区间涨跌幅情况，结合年报以及二级市场表现，我们在园区、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房几个领域的品种筛选及投资建议有效性较高，在交通基础设施、消费基础设施领域的投研深度还有进一步提升空间。 2重点公募REITs年报简要跟踪 1）博时蛇口产园REIT（180101） ①2024年实现营收2.07亿、同比增长17.8%，实现净利润0.51亿、同比下降28%，经营性现金流净额1.32亿、同比微降1.5%。净利润降幅较大，主要系收购光明二期项目产生2000余万商誉减值损失所致。2024年可供分配金额是1.42亿、同比增长19.8%，2024年全年分红比例预计约4.37%。②万海万融项目出租率变动不大，但平均租金较2023年有所下降；光明项目平均租金小幅抬升但出租率较2023年有所下降。租金水平下降或与免租期分摊安排有关。扩募的光明项目周边新增竞品较多，未来扩募项目运营将受到一定程度挑战。③该产品3月末升贴水率约4.4%，2月末该产品升贴水率为0.2%，3月以来该产品二级市场上涨约4.2%。 2）中金联东科创REIT（508003） ①基金20241017上市，20241017-1231实现营收2323万、净利润-101.7万、经营性净现金流7513万。期内可供分配金额1687.4万、对应分红比例约0.9%。募书可供分配金额预测：202404-202412预测值5939万，2025年预测值7838万。②报告期末项目整体出租率96.07%、相比2023年末（募书中数据）下降约2个百分点，日租金1.80元、相比2023年末提升3%左右。目前大兴科创产业园项目的租金处于区域内相对较高水平，但区域内新增供应较充足，竞争较为激烈；马坡项目所在顺义区面临的项目去化压力较大，存量竞争加剧；奥德赛项目所在房山区主要受益于制造业南迁、以高端制造业为主。③该产品3月末升贴水率17.1%、2月末升贴水率9.6%，3月该产品二级市场涨跌幅是6.9%。 3）国泰君安临港创新产业园REIT（508021） ①2024年实现营收4495.8万、净利润2231.9万、经营性净现金流3186.2万。报告期内可供分配金额3343.1万，对应全年分红比例约3.95%。项目年内营收和可供分配金额下降，主要是由于临平/二期项目部分租户申请租金优惠以及租金收缴率下降所致。②报告期末项目整体出租率94.36%，同比下降约3.3个百分点；平均租金1.28元、同比增长5.8%；租金收缴率98.30%、同比下降1.6个百分点。项目资产属于标准化工业厂房，项目所在的临港新片区标准化工业产房需求旺盛且竞争激烈，同类型资产竞争考量地理、交通以及产业配套的相对优势。③该产品3月末升贴水率13.3%、2月末升贴水率7.9%，3月该产品二级市场涨跌幅是5.0%。 4）国泰君安东久新经济REIT（508088） ①2024年实现营收1.08亿、净利润5118.4万、经营性净现金流7794.1万。报告期内可供分配金额7768.3万，全年分红比例约为5.1%。②报告期末项目整体出租率100%，月租金29.27元、同比提升0.93%，租金收缴率99.12%。分具体项目看，金山智造园月租金有所下降，其他三个项目月租金均有提升。③该产品3月末升贴水率27.7%、2月末升贴水率18.3%，3月该产品二级市场涨跌幅是7.9%。 5）工银河北高速REIT（508086） ①2024年实现营收5.36亿、净利润-330.0万、经营性净现金流7.15亿。期内可供分配金额5.90亿，全年分红比例预计约为10.4%。②报告期内日均自然车流量15222辆，客货车流量占比分别约49%、51%，客货车通行费收入估算占比约为20%、80%。③该产品3月末升贴水率-2.8%、2月末升贴水率-3.0%，3月该产品二级市场涨跌幅是0. 2%。 6）易方达深高速REIT（508033） ①基金20240312上市，20240312-1231实现营收3.03亿、净利润6041.3万、经营性净现金流2.09亿。期内可供分配金额2.81亿，全年分红比例预计为14.1%。②报告期内日均自然车流量约54293辆，客货车流量占比分别约77%、23%，客货通行费收入估算占比约62%、38%。区域内竞品高速益常北线2024年12月26日通车，该线路收费标准 是0.55元/公里（0.5元+1.1的调整系数），通过沅水特大桥、资水特大桥的车辆按20元/次收费。本基金项目的相对优势有二，单公里收费0.4元、无叠加收费，线路沿线产业生活区更密集、出行便利程度较高。③该产品3月末升贴水率5.1%、2月末升贴水率3.9%，3月该产品二级市场涨跌幅是1.2%。 7）华夏深国际REIT（180302） ①基金20240625上市，20240625-1231实现营收5856.1万、净利润1718.6万、经营性净现金流4934.7万。期内可供分配金额是3833.2万，年内分红比例约2.55%。②报告期内杭州项目、贵州项目出租率和平均租金均有小幅下降，但项目整体竞争相对优势仍较为突出，杭州项目仓库类型多样可满足不同需求，贵州项目区位优势突出、单层库运转效率高。③该产品3月末升贴水率15.1%、2月末升贴水率8.5%，3月该产品二级市场涨跌幅是6.1%。 8）中金厦门安居REIT（508058） ①2024年实现营收7546.1万、净利润2807.7万、经营性净现金流5953.4万。期内可供分配金额5815.3万、全年分红比例4.6%。②报告期内项目出租率保持99.5%以上高位水平，月租金同比提升3.7%至34.08元。项目共计4600余套物业，项目所在区域2025年预计新增2800余套物业，另有一个5700套物业项目预计两年内投放市场。本基金项目的综合比较优势较为突出。③该产品3月末升贴水率54.9%、2月末升贴水率48.9%，3月该产品二级市场涨跌幅是4.0%。 9）红土创新深圳安居REIT（180501） ①2024年实现营收5380.0万、净利润2406.8万、经营性净现金流4909.2万。期内可供分配金额4940.2万，全年分红比例约为4.0%。②保利香槟苑项目出租率下降8.7个百分点至90.8%、月租金同比增长14%至16.74元。其他三个项目月租金无变化。招商蛇口租赁住房（180502）于2024年10月上市，是深圳市内另一个上市的保障性租赁住房公募REIT。深圳市租房需求刚性，且城中村改造公寓在集中式租赁住房项目中占比较高，深圳安居集团作为地方国有住房专营企业，优势突出。③该产品3月末升贴水率45.7%、2月末升贴水率43.6%，3月该产品二级市场涨跌幅是1.5%。 10）鹏华深圳能源REIT（180401） ①2024年实现营收15.60亿、净利润1.35亿、经营性净现金流2.95亿。期内可供分配金额3.56亿，全年分红比例约为10.4%。②报告期内项目发电量、结算电量同比下降7%左右，结算电价同比下降11.5%至0.5元/千瓦时；天然气成本8.96亿，消耗LNG是49.03万吨、平均成本是1991.8元/吨。2024年项目周边新增东部电厂二期项目，对本基金项目影响有限。③该产品3月末升贴水率23.4%、2月末升贴水率18.7%，3月该产品二级市场涨跌幅是3.9%。 11）中信建投国家电投新能源REIT（508028） ①2024年实现营收9.03亿、净利润2.89亿、经营性净现金流5.18亿。期内可供分配金额7.79亿，全年分红比例约10.6%。②基金基础设施项目未参与电力市场化交易。报告期内发电量、结算电量以及等效利用小时同比均增长1.6%左右，目前含税结算电价是0.85元/千瓦时。③该产品3月末升贴水率20.2%、2月末升贴水率15.6%，3月该产品二级市场涨跌幅是4.0%。 12）嘉实物美消费REIT（508011） ①2024年实现营收1.05亿、净利润3489.2万、经营性净现金流6335.5万。期内可供分配金额6197.2万，全年分红比例约6.4%。②报告期内项目整体出租率96.43%、日租金3.98元。③该产品3月末升贴水率50.8%、2月末升贴水率55.3%，3月该产品二级市场涨跌幅是-0.6%。 3风险提示 基础设施运营