基金市场点评：公募基础设施REITs投资观点更新

公募基础设施REITs投资观点更新 基金市场 基金市场点评 投资要点 2025年08月05日 公 募基础设施REITs概 况 截至目前全市场共成立73只公募基础设施REITs，总规模约1783.2亿元，在全市场公募基金中规模占比约0.52%。其中交通基础设施、园区基础设施对应REITs规模占比分别是32.07%、18.31%。73只正式成立的REITs中已有71只上市交易，2只数据中心REITs将于8月8日上市。 从FOF持有REITs信息数据看，公募REITs作为一类资产已经成为FOF资产配置的选择之一，且配置程度有所提升。资产类型及产品市场扩容，使得投资上精选品种、重视流动性并举成为可能。2季度配置力度提升的品种主要有：中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT、中金安徽交控REIT、中性建投国家电投新能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等。 不 同底层资产REITs投 研 观点更新 1）产业园区：①租户少+租约长+偏制造类厂房资产。②重大战略 选 择 短 期 改 变 可 能 性 小+现 金 分 派 率 有 竞 争 力 。 品 种 ：508088/508039/508022/508003。2）仓储物流：①需求粘性高+区位竞争优势突出+出租率较高。②资产稀缺性强+运营指标高于行业的特定行业项目。③关联租户占比高、接近满租满收状态的头部物流仓储项目， 考虑其经济 敏感性以及在 反内卷政策 下的投资机 会。品种：508084/180302/508098/180305。3）交通基础设施：①路线竞争力强+经营数据相对稳定+现金分派率水平较高。②经营数据弹性较大或者有预期差。品种：508036/508086/508033/508009。4）能源基础设施：①下游消纳程度较高+自然资源影响程度相对较低。②理性客观看待有国补项目并进行具体分析。品种：180401/508016/508028。5）消费基础设施：①需求刚性、必选消费属性突出。②资产定位精准+招商运营/资 产提升能力 突出+运营侧费 用计提比例 科学合理 。品种：180605/508011/180602/508005。6）租赁住房：租户准入标准相对友好+区 位及交通优势突出+租金折扣明确或涨租 接受度高。品种：508058/180501/508085。7）新型基础资产：高IT功率密度/改造计划明确+高上架率且运行稳定+综合考虑剩余期限 与分派率。品种：180901。8）市政民生水利：需求刚性且稳定+季节性因素影响较小+成本端相对可控。品种：508006。 刘 鋆分 析师执业证书编号:S0530519090001liujun23@hnchasing.com 相关报告 1基金周报（20250804-20250808）：年内公募基金资产净值突破34万亿2025-08-052基金策略组合报告：组合品种调整及重点池更新2025-08-013基 金 市 场 点 评 ： 永 赢 智 选 系 列 产 品 跟 踪2025-07-29 风险提示：基础设施运营特有风险；流动性风险；政策风险；天气等不可抗力风险等。历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下可能存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外部因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 1公募基础设施REITs概况 截至目前（8月4日），全市场共成立73只公募基础设施REITs，总规模约1783.2亿元，在全市场公募基金中规模占比约0.52%。其中规模占比居前的资产类型分别是交通基础设施、园区基础设施、消费基础设施、仓储物流，对应REITs规模占比分别是32.07%、18.31%、12.69%、12.36%。 73只正式成立的REITs中已有71只于两市交易所上市交易，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT将于8月8日上市。 资料来源：wind、财信证券（数据提取日：20250804） 目前已上市的公募基础设施REITs明细如下表所列： 2024年7月国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），明确REITs底层资产的13个类型。 目前我国已正式成立的公募REITs底层资产已涵盖交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、消费基础设施十大类型，未来在文化旅游基础设施、养老设施以及现有底层资产类型细分领域均有较多产品机会。 我们从FOF“重仓REITs基金名称”该指标的季度变化观察FOF基金持有公募REITs的情况。剔除①未持有REITs的FOF②FOF的Y、C份额后，我们观察到：公募REITs作为一类资产已经成为FOF资产配置的选择之一，且配置程度有所提升。资产类型及产品市场扩容，使得投资上精选品种、重视流动性并举成为可能。 2季度配置力度提升的品种主要有：中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT、中金安徽交控REIT、中性建投国家电投新能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等。 2不同底层资产REITs投研观点更新 1）产业园区 资产筛选思路/资产偏好：①租户少+租约长+偏制造类厂房资产。②重大战略选择短期改变可能性小+现金分派率有竞争力。 重点品种：①国泰君安东久新经济REIT（508088）：偏厂房类资产、周边无新增竞品+租户数量相对较少+出租情况较为稳定。②创金合信首农REIT（508039）：快手小米重大战略选择且短期改变可能性小+高精尖园区定位、租户科技属性较强+可供分配预期相对稳定、高于平均水平的现金分派率。③博时津开产园REIT（508022）：科技园区和厂房型资产的复合型资产+原始权益人保障+二级市场表现突出、有一定指标参考意义。④中金联东科创REIT（508003）：北京医药、石化新材料等科技产业园区属性明确+在存量竞争加剧背景下出租情况尚可+运营管理商能力相对突出。 2）仓储物流 资产筛选思路/资产偏好：①需求粘性高+区位竞争优势突出+出租率较高。②资产稀缺性强+运营指标高于行业的特定行业项目。③关联租户占比高、接近满租满收状态的头部物流仓储项目，考虑其经济敏感性以及在反内卷政策下的投资机会。考虑到部分资产的相似性、交叉性以及较为相近的现金分派率中枢水平，仓储物流、产业园区通盘考虑项目机会。 重点品种：①汇添富九州通医药REIT（508084）：医药流通基础设施稀缺性凸显、九州通全国中心仓+托盘使用率高且处于行业领先水平+储存费相对稳定。②华夏深国际REIT（180302）：杭州贵州物流电商资产竞争力较强、存量竞争下出租情况相对稳定+贵州项目硬件优势明显、区位竞争优势突出+反内卷快递行业或有受益。③嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）：自建物流仓储及配套成本优势突出+关联方占比极高、出租稳定 性强+经济敏感性资产、反应更为直接。④南方顺丰物流REIT（180305）：顺丰物流内地REITs+分拨中心占比高+经济敏感性资产、反应更为直接。 3）交通基础设施 资产筛选思路/资产偏好：①路线竞争力强+经营数据相对稳定+现金分派率水平较高。②经营数据弹性较大或者有预期差。整体而言，交通基础设施REITs属于公募基础设施REITs中的弹性资产。 重点品种：①平安宁波交投REIT（508036）：杭州湾跨海大桥、竞品路线难度高+按车次收费+年内货车通行差异化收费影响偏中性+杭绍甬高速宁波段二段通车分流影响基本price in。②工银河北高速REIT（508086）：季节性因素有一定影响+货车占比较高、收入具备一定弹性和预期差+具备雄安新区、晋煤东运等战略定位。③易方达深高速REIT（508033）：运营成熟、较北线更有价格优势+北线通车分流影响基本price in+较北方而言该资产季节性因素影响相对较小。④中金安徽交控REIT（508009）：顺接道路改扩建完成车流量回升+流通盘较大、升贴水率较低、配置交易有一定动力。 4）能源基础设施 资产筛选思路/资产偏好：①下游消纳程度较高+自然资源影响程度相对较低。②理性客观看待有国补项目并进行具体分析。 重点品种：①鹏华深圳能源REIT（180401）：收入端容量电价提升、市场化电力交易程度高但以双边协商为主收入相对稳定+长协支撑成本端优势、收入弹性及可供规模较大+环保机组日启停效率较高。②华夏华电清洁能源REIT（508016）：收入结构稳健（供热/容量电价/市场化电力交易占比/售电单价）+电力下游消纳程度高（基于新能源的补充/浙江省统调燃机需求及计划提增/制造业密集）。③中信建投国家电投新能源REIT（508028）：江苏沿海海风项目、下游消纳度高+国补占比高、保理机制平滑波动+流通盘大、流动性好。 5）消费基础设施 资产筛选思路/资产偏好：①需求刚性、必选消费属性突出。②资产定位精准+招商运营/资产提升能力突出+运营侧费用计提比例科学合理。 重点品种：①易方达华威市场REIT（180605）：农贸市场民生必选、市场等级高且区位竞争力强+出租率高、租金有支撑、成本端计提比例低+近期运营侧重C端和小B端、资产整体竞争力有一定提升。②嘉实物美消费REIT（508011）：社区商业民生必选、消费半径更短+单个项目体量小、运营难度低、出租率高+成本端计提比例较低且有6档正负扣减。③中金印力消费REIT（180602）：偏新消费、服务型消费的精准定位中短期确定性较高+主力店山姆引流、客流量相对稳定+基本面及运营面情况较好、二级市场目前看或有一定补涨空间。④华夏首创奥莱REIT（508005）：奥莱资产目前仅1只产品上市+中高端且运营较为出色。 6）租赁住房 资产筛选思路/资产偏好：租户准入标准相对友好+区位及交通优势突出+租金折扣明确或涨租接受度高。整体而言，保障性租赁住房REITs属于公募基础设施REITs中的稳健资产。 重点品种：①中金厦门安居REIT（508058）：租户准入条件相对友好、偏新市民+区位交通优势突出、项目运营标准高+实际租金涨幅稳定、接受度高。②红土创新深圳安居REIT（180501）：深圳租房需求大且稳定+明确租金6折、折扣水平全国最低+项目租金稳步提升+出租率波动但整体平稳、房产税影响偏中短期。③华泰苏州恒泰租赁住房（508085）：项目标准高、租户结构优、配套好+营商环境氛围好、运营细致优秀+7折租金叠加实体/虚拟优租房叠加领军人才政策等。 7）新型基础资产 资产筛选思路/资产偏好：高IT功率密度/改造计划明确+高上架率且运行稳定+综合考虑剩余期限与分派率。 重点品种：①南方润泽科技数据中心REIT（180901）：高IT功率密度、改造计划明确+上架率99%、运行稳定+剩余时间长、折现率比较下更有竞争力+租约剩余期长、租户更单一。 8）市政民生水利 资产筛选思路/资产偏好：需求刚性且稳定+季节性因素影响较小+成本端相对可控。 重点品种：①富国首创水务REIT（508006）：污水处理民生刚性、单价相对稳定+产能利用率较高+二级市场定价相对充分、现金分派率有一定市场竞争力。 3风险提示 基础设施运营特有风险；流动性风险；政策风险；天气等不可抗力风险等。 历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下可能存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外部因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 投资评级系统说明 以报告发布日后的6－12个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 免责声明本报告风险等级定为R3，由财信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作，本公司具有中国证监会核准的 证券投资咨询业务资格。 根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供本公司客户中风险评级高于R3级（含R3级）的投资者使用。本报告对于接收报告的客户而言属于高度机密，只有符合条件的