基金市场点评：公募基础设施REITs投研观点更新暨供热基础设施REITs分析指标小结

公募基础设施REITs投研观点更新暨供热基础设施REITs分析指标小结 基金市场 基金市场点评 投资要点 2025年11月21日 不同底层资产REITs投研观点更新 1）产业园区。重点品种：国泰海通东久新经济REIT（508088）、创金合信首农REIT（508039）、中金联动科创REIT（508003）。2）仓储物流。重点品种：汇添富九州通医药REIT（508084）、南方顺丰物流REIT（180305）。3）交通基础设施。重点品种：平安宁波交投REIT（508036）、工银河北高速REIT（508086）、中金安徽交控REIT（508009）。4）能源基础设施。重点品种：华夏华电清洁能源REIT（508016）、中信建投国家电投新能源REIT（508028）、嘉实中国电建清洁能源REIT（508026）。5）消费基础设施。重点品种：中金印力消费REIT（180602）、易方达华威市场REIT（180605）、嘉实物美消费REIT（508011）。6）租赁住房。重点品种：中金厦门安居REIT（508058）、红土创新深圳安居REIT（180501）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（508085）。7）新型基础设施。重点品种：南方润泽科技数据中心REIT（180901）。8）市政民生水利等。重点品种：富国首创水务REIT（508006）、国泰海通济南能源供热REIT（508087）。 供热基础设施REITs分析指标小结 1）项目区位：冬季寒冷程度、历史运维经营情况（严寒地、供暖接受度高、运维经验突出）、供热季长短（国内4-7个月不等，已上市的济南项目供热季是4个月、申报中的晋中项目供热季是5个月）。停热率水平高低（30%左右属于相对较高水平）以及停热费用是否收取、按什么程序和标准收取。 2）入池资产：生产链环节数量/入池资产范围（热力供应，还是热力供应+换热机组）。管网寿命及基本情况（一般是30年，考虑有无分户关闭条件等）。许可证（5年左右到期换发，现行时间区间）。供热面积、收费面积、用户数量（增量：用户拓展情况；存量：现有维护情况）。运维（机组维护，事故情况，退费、停热的申请，采暖费的缴纳手段场景，预交时间以及有无优惠等）。 刘 鋆分 析师执业证书编号:S0530519090001liujun23@hnchasing.com 相关报告 1基金2025年3季报跟踪点评（一）：周期、消费、医药类主动权益产品观点分析小结2025-11-07 2基金周报（20251020-20251024）：国际黄金价格一度突破4300美元，周内恒生科技、黄金、银行类ETF迎大额资金净流入2025-10-213基金周报（20251013-20251017）：周内新发基金超50只，短期市场波动加大2025-10-14 3）收入端：收入结构差异（一部制、两部制、按面积、停热收费。目前按面积是主流）。单价水平（一部制、按面积、停热费/基本热费）。用户结构差异（居民项为主；非居民还能继续细分为机关团体、经营户，如榆次区情况）。 4）成本端：热源供应（外购还是自有；短期有无重大变更，如聊热入济；外购热源采购单价的定价模式，政府定价还是自主定价，调价机制、如聊热调价挂钩标煤）。单价（外购和自有单价差异；有无长协）。 风险提示：基础设施运营特有风险；单一资产运营风险；流动性风险；政策风险；天气等不可抗力风险等。项目申报阶段募书内容或有调整。历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，在极端情况下，可能存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 1不同底层资产REITs投研观点更新 1.1产业园区 重点品种： ①国泰海通东久新经济REIT（508088）：工业厂房类资产、规模层次高、周边竞争压力小+原资产池4季度恢复满租、南通重庆扩募资产4季度亦满租+租户数量少、整体实力较强、新签及续约有一定保障、满租状态下租金相对稳定。 ②创金合信首农REIT（508039）：快手小米重大战略选择短期改变可能性小+主要租户经营势头良好，支撑出租率和租金+相比同类资产更有竞争力的现金流分派率、较为突出的可比优势一定程度支撑二级市场位置。 ③中金联动科创REIT（508003）：医药、石化新材料等科技产业园区属性明确+在存量竞争加剧背景下出租情况尚保持相对稳定+升贴水率窄幅震荡、短期解禁二级市场或承压。 观察品种： ①博时津开产园REIT（508022）：科技园区和厂房型资产的复合型资产一定程度支撑升水率位置+原始权益人保障+交易因素和出租率较低或是二级市场持续回调原因。 1.2仓储物流 重点品种： ①汇添富九州通医药REIT（508084）：医药流通基础设施资产稀缺性强、九州通全国中心仓+托盘使用率高且处于行业领先水平、3季度使用率及使用量环比提升+储存费相对稳定、占比更高的阴凉库储存费单价3季度环比提升+升贴水率区间相对稳定。 ②南方顺丰物流REIT（180305）：顺丰物流内地REITs+分拨中心占比高、资产溢价更高、资产保值增值能力更强+租金调整压力相对嘉实京东来说更小+升贴水率区间相对稳定。 观察品种： ①中银中外运仓储物流REIT（508090）：整租占比高、租约相对较长+募书提及租金下调进行预期管理、后续每5年续期时评估调整租金。 ②华夏深国际REIT（180302）：存量竞争加剧、出租率中短期可恢复但租金单价下调短期尚无法改变+杭州、贵州项目收入体量预期有所下调。 ③嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）：关联方占比极高、出租稳定性强+租约相对较长、租金3%稳定增长但有租金调整机制。2026年廊坊项目租金或有一定几率下调。 1.3交通基础设施 重点品种： ①平安宁波交投REIT（508036）：跨海大桥资产稀缺、按车次收费、竞品路线难度高+经营数据相对中性、升贴水率中枢相对稳定。 ②工银河北高速REIT（508086）：季节性因素相对较大且货车占比高+战略定位（雄安、晋煤东运等）+收入具备一定弹性且有预期差，3季度经营数据逐月改善。 ③中金安徽交控REIT（508009）：基本面尚可、改扩建影响持续，3季度经营数据较H1累计同比有所收窄+机构集中增持。 观察品种： ①易方达深高速REIT（508033）：运营成熟但北线分流影响项目收入体量20%左右基本确定+北线分流对客车影响相对更大。有一定可能较长时间维持小幅升水状态。 ②华夏南京交通高速公路REIT（508069）：道路改扩建影响利好车流量增加，月经营数据确有改善，但需关注车流量改善持续程度。 ③华泰江苏交控REIT（508066）：由于传统旺季、苏超等因素影响，3季度经营数据较好，关注持续性。此外升贴水率波动较大，观察后续中枢位置。 1.4能源基础设施 重点品种： ①华夏华电清洁能源REIT（508016）：电力下游消纳程度高（近2年浙江对燃机调峰需求增加等）+收入结构稳健、可平滑全年发电量波动。 ②中信建投国家电投新能源REIT（508028）：3季度停电影响全年3.2%发电量但基于全年发电量窄幅波动预期、对4季度相对乐观+江苏沿海海风项目、下游消纳度高+国补占比高、保理机制平滑波动+流通盘较大、流动性较好。 ③嘉实中国电建清洁能源REIT（508026）：市场化售电占比高、不涉及能源采购和补贴+区位优势较为明显、签约定价模式较为灵活、交易市场活力程度有所提升+年化分派率相比长江电力有一定优势。 观察品种： ①鹏华深圳能源REIT（180401）：市场化竞争加剧，现货3季度单价跌幅较深，后续观察双边年度协商价格的变化。 1.5消费基础设施 重点品种： ①中金印力消费REIT（180602）：定位明确/偏新消费、服务型消费中短期确定性较高+主力店山姆引流、B座价值还有开发提升空间+基本面运营面好、二级市场目前看或有一定补涨空间。 ②易方达华威市场REIT（180605）：农贸市场民生必选+市内唯一一个二级市场（等级高、区位强、三环内无新增）+出租率高、长期稳定、租金有支撑+成本端计提比例低、招商运营压力相对小，分红比例预期在消费类设施中较高+近来运营变化侧重C端和小B且供应链环节延伸、闭环，资产竞争力有一定提升、为后续转型提供基础。 ③嘉实物美消费REIT（508011）：社区商业超市民生必选、消费半径更短+单个项目体量小运营难度相对较低+出租率水平相对较高且稳定+成本端比例较低且激励奖惩对等+麦德龙深度绑定，麦德龙和物美的全国布局一定程度支撑扩募空间预期。 观察品种： ①华夏首创奥莱REIT（508005）：奥莱资产中体量较大、出租率较高且稳定+中高端运营较为出色。 ②中金唯品会奥莱REIT（508082）：出租率高、运营较为稳定+扣率、抽成水平在上市项目中更高，有保底销售条款+现金分派率预期相对较高。 ③华夏金茂商业REIT（508017）：出租率高且维持相对稳定+运营、调改等有所提升，运营爬坡期后逐渐进入成熟稳定期+所在梅溪湖区、可选少、区位优势突出。 1.6租赁住房 重点品种： ①中金厦门安居REIT（508058）：新市民、租户准入条件相对友好+区位交通优势突出、项目运营标准高+租金折扣虽未明确但实际租金涨幅稳定、接受度较高（租金25年内逐季度上涨，出租率稳定）。 ②红土创新深圳安居REIT（180501）：深圳租房需求大且稳定+明确租金六折、折扣水平全国最低+出租率高、租金稳步小幅抬升（除凤凰公馆，其他项目租金年内都有提升）+项目公司免税结束影响偏中短期偏钝化。 ③华泰苏州恒泰租赁住房REIT（508085）：项目标准高、租户结构优、配套好+营商环境氛围好、运营细致优秀（租金收缴、去化，25年合租改家庭房型在出租率提升上有直接体现）+7折租金叠加实体/虚拟优租房叠加领军人才等。 观察品种： ①国泰海通城投宽庭保租房REIT（508031）：流通盘规模较大、流动性优势突出，出租率稳定但租金有小幅下滑，2025年8月开始扩募、扩募后物业6545套总建面40.49万方同类产品第一、规模优势明显。关注后续扩募进度。 1.7新型基础设施 重点品种： ①南方润泽科技数据中心REIT（180901）：高IT功率密度、改造计划明确+上架率99%以上维持+运行稳定+剩余时间长、折现率比较下更有竞争力+租约剩余期长、租户更单一。 1.8市政民生水利 重点品种： ①富国首创水务REIT（508006）：合肥项目单价提升、竞品分流中性预计一年内暂无实质影响+深圳项目超产持续、适用免征增值税政策、25Q2-26Q1有基数作用的高增、可供整体有一定程度提升+民生资产偏刚性+升贴水率区间较为稳定。 ②国泰海通济南能源供热REIT（508087）：聊热入济利好成本端下降和可供规模提升、但需关注进度+冬季供暖相对刚性、停热率整体较为可控。 2山证晋中公投瑞阳供热REIT基本信息 2025年11月6日该项目获上交所反馈。 项目底层资产是山西晋中市榆次区的一期项目（管网161.27千米、换热机组187台）、冬季清洁采暖项目（管网290.59千米、换热机组63台），项目合计估值11.22亿元。项目原始权益人是晋中市共有基础设施投资控股（集团）有限公司，晋中市人民政府直接持有该公司100%股权。 收入结构方面，收费标准/形式是“按面积+二部制+停暖收入”，其中按面积收入占比约95%、停暖收入占比约5%；按用户端看，居民端收入占比约73%、机关团体收入占比约12%、经营户收入占比约15%。收费标准：居民4.30元、机关团体6.80元、经营性用户7.30元，预计2027-2028供暖季整体调增0.2元，即居民4.50元（+4.65%）、机关团体7.0元（+2.94%）、经营户7.50元（+2.74%）；停暖收入是按面积计量热费的30%计算。该项目的热源主要是外购，热源采购成本在总成本中的占比超60%。 202