基金市场 公募基础设施REITs投研观点更新暨供热基础设施REITs分析指标小结
投资要点
- 不同底层资产REITs投研观点更新：
- 产业园区：重点品种包括国泰海通东久新经济REIT、创金合信首农REIT、中金联动科创REIT，观察品种为博时津开产园REIT。
- 仓储物流：重点品种包括汇添富九州通医药REIT、南方顺丰物流REIT，观察品种为中银中外运仓储物流REIT、华夏深国际REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT。
- 交通基础设施：重点品种包括平安宁波交投REIT、工银河北高速REIT、中金安徽交控REIT，观察品种为易方达深高速REIT、华夏南京交通高速公路REIT、华泰江苏交控REIT。
- 能源基础设施：重点品种包括华夏华电清洁能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT，观察品种为鹏华深圳能源REIT。
- 消费基础设施：重点品种包括中金印力消费REIT、易方达华威市场REIT、嘉实物美消费REIT，观察品种为华夏首创奥莱REIT、中金唯品会奥莱REIT、华夏金茂商业REIT。
- 租赁住房：重点品种包括中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT，观察品种为国泰海通城投宽庭保租房REIT。
- 新型基础设施：重点品种为南方润泽科技数据中心REIT。
- 市政民生水利：重点品种包括富国首创水务REIT、国泰海通济南能源供热REIT。
供热基础设施REITs分析指标小结
- 项目区位：冬季寒冷程度、历史运维经营情况、供热季长短、停热率水平、停热费用收取情况。
- 入池资产：生产链环节数量、管网寿命及基本情况、许可证、供热面积、收费面积、用户数量、运维情况。
- 收入端：收入结构差异（一部制、两部制、按面积、停热收费）、单价水平、用户结构差异（居民端、机关团体、经营户）。
- 成本端：热源供应（外购或自有）、外购热源采购单价的定价模式、单价差异、长协情况。
山证晋中公投瑞阳供热REIT基本信息
- 项目底层资产为山西晋中市榆次区的一期项目，合计估值11.22亿元，原始权益人为晋中市共有基础设施投资控股（集团）有限公司。
- 收入结构为“按面积+二部制+停暖收入”，其中按面积收入占比约95%、停暖收入占比约5%；收费标准预计2027-2028供暖季整体调增0.2元。
- 热源主要为外购，热源采购成本在总成本中的占比超60%。
- 2025Q2-Q4可供分配金额预测约8223万，现金流分派率预期值约7.3%；2026年可供分配金额预测约8004万，现金流分派率预期值约7.1%。
风险提示
- 单一资产运营风险、基础设施运营特有风险、流动性风险、政策风险、天气等不可抗力风险。
- 项目申报阶段募书内容或有调整。
- 历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下可能存在无法完全回收本金的情形。
- 经济、政策等诸多内外部因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平。
