基金市场点评：公募REITs底层资产分析及品种筛选

公募REITs底层资产分析及品种筛选 基金市场 基金市场点评 投资要点 2025年02月14日 导言：截至2025年2月13日，全市场共有62只公募REITs上市交易、合计规模超1600亿。本篇报告按照底层资产类型对已上市公募REITs产品进行分析，小结归纳不同底层资产类型的分析角度及指标，并筛选同一资产类型中重点关注品种。综合考虑项目基本面、折溢价率水平、分红比例以及产品波动回撤表现，提出产品投资建议供参考。 不同类型底层资产分析：1、园区基础设施：相对看好“租户少+租约长+偏制造厂房类”的园区资产。2、交通基础设施：相对看好“路线竞争力强+分红比例高”的交通基础设施资产。3、仓储物流：相对看好“需求粘性高+区位竞争优势突出+出租率高”的硬项目，同时看好在仓储物流、园区资产横向比较中综合优势突出的项目。4、保障性租赁住房：相对看好“租户准入标准相对友好+区位交通优势强+租金折扣明确、涨租接受度高”的保租房资产。5、生态环保及市政设施：相对看好“需求刚性且稳定+天气、季节性因素影响较小+公益属性下利益让渡可能性相对较低”的底层民生类资产。6、能源基础设施：相对看好“下游消纳程度高+自然资源影响程度相对较低”的底层能源基础设施。7、消费基础设施：相对看好“必选消费属性突出+运营侧费用计提比例相对较低”的消费基础设施资产。 投研问题分析：1、目前公募REITs的估值日是每半个自然年度最后一日、每个自然年度的最后一日以及其他，估值频率显著低于其他上市交易公募基金。实践中公募REITs收盘价与复权单位净值有一定差异。基于此，公募REITs的投资大致可分为两条主线：一是参考折溢价率等进行二级市场交易获取差价收益，二是基于基本面及稳定分红预期中长期持有、获得净值增长收益及现金分红。2、我们从区间成交情况、折溢价率等方面观察基于分红公告的短期买入行为的有效性。可得初步结论：分红公告发布后市场并未出现趋势性的成交活跃度提升；折溢价率相对稳定或窄幅波动，且流通盘占比相对较高、流通规模较大的情况下，分红公告发布后成交活跃度小幅提升，但考虑到持有时间、交易费率以及折溢价率变动情况，该行为性价比不算高。3、目前已上市的13只交通基础设施公募REITs折溢价率表现分化，深度折价产品初步判断或有两个原因：交通基础设施公募REITs表现整体偏弹性，部分产品年分红比例在10%左右，同类型产品年分红比例如偏低则竞争力偏弱；由于周边道路改扩建、工程养护等诸多原因导致中短期项目可供分配现金流下降。在项目基本面有一定竞争力的前提下，处于折价状态或小幅溢价状态的交通基础设施REITs产品或兼具左侧交易布局机会和中长期持有价值。 刘 鋆分 析师执业证书编号:S0530519090001liujun23@hnchasing.com 相关报告 1公募基金2024年4季报跟踪（三）：净申购增量主要源自指数型品种，重仓及行业变化体现AI投资大主线2025-01-24 2公募基金2024年4季报跟踪（二）：“红利+周期”是 目前 选择 较 多的 高股 息红 利 配置 路 径2025-01-233公募基金2024年4季报跟踪（一）：结构均衡一定程度上成为短期内投资共识2025-01-21 重点关注品种：中金联东科创REIT（508003.SH）、国泰君安临港创新产业园REIT（508021.SH）、国泰君安东久新经济REIT（508088.SH）、博时蛇口产园REIT（180101.SZ）、平安宁波交投REIT（508036.SH）、工银河北高速REIT（508086.SH）、易方达深高速REIT（508033.SH）、汇添富九州通医药REIT（508084.SH）、华夏深国际REIT（180302.SZ）、中金厦门安居REIT（508058.SH）、红土创新深圳安居REIT（180501.SZ）、富国首创水务REIT（508006.SH）、鹏华深圳能源REIT（180401.SZ）、中信建投国家电投新能源REIT（508028.SH）、易方达华威市场REIT（180605.SZ）、嘉实物美消费REIT（508011.SH）。 风险提示：基础设施运营特有风险；流动性风险；政策风险；天气等不可抗力风险等。历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下可能存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外部因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 导言：截至2025年2月13日，全市场共有62只公募REITs上市交易、合计规模超1600亿。本篇报告按照底层资产类型对已上市公募REITs产品进行分析，小结归纳不同底层资产类型的分析角度及指标，并筛选同一资产类型中重点关注品种。综合考虑项目基本面、折溢价率水平、分红比例以及产品波动回撤表现，提出产品投资建议供参考。 1公募REITs底层资产分析 1.1园区基础设施 产业园区按照属性可大致划分为科技园区、一般产业园区、专业园区。就已上市公募REITs底层资产情况来看，目前专门的科技园区、专业园区相对较少，一般产业园区更多观察其内部结构和运营变化。产业园区相关项目收入构成一般是租金+物业管理费+停车费；成本中投资性房地产折旧摊销和运营管理费占比相对较高。产业园区资产年分红比例约5%。 分析角度及指标：园区区位及定位；租户及租约结构；大租户占比及续约意愿；收费标准及减免政策；租金水平及抬升预期；出租率；园区运营方及运营能力等。 研究小结：看好“租户少+租约长+偏制造厂房类”的园区资产。该类型园区建设运营有一定门槛、项目稳定性相对较高、招商运营压力相对较小。 品种参考：1）中金联东科创REIT（508003.SH）：医药/石化/新材料科技园区属性明确+出租率高、租金稳定抬升+园区招商运营能力相对突出。2）国泰君安临港创新产业园REIT（508021.SH）：智能制造优质厂房载体+租户少、租约长且稳定+租金小幅稳定抬升。3）国泰君安东久新经济REIT（508088.SH）：偏厂房类资产+租户数量相对较少+租金抬升预期。4）博时蛇口产园REIT（180101.SZ）：出租率高+扩募资产是科技孵化加速器+首批REITs流通盘释放、流动性大幅提升。 1.2交通基础设施 资产以高速收费公路为准，另有跨海大桥等，部分项目入池资产还包括公路附属设施、延长线等。项目收入构成主要是通行费收入及其他附属设施租金等；成本中收费权折旧摊销以及工程养护占比较高。交通基础设施项目的年分红比例差异较大，高者达10%以上、低者在5%以下。 分析角度及指标：按里程还是按车次收费；有无费用减免、补贴；竞品路线情况；周边地区经济发展程度；工程养护计划；客货车占比；天气及节假日因素等。 研究小结：交通基础设施项目整体属于公募REITs中的弹性品种，看好“路线竞争力强+分红比例高”的交通基础设施资产。 品种参考：1）平安宁波交投REIT（508036.SH）：杭州湾跨海大桥资产、竞品路线难度高+按车次收费且价格接受度尚可+分红比例高。2）工银河北高速REIT（508086.SH）：雄安新区、晋煤东运战略地位+货车占比较高+分红预期高。3）易方达深高速REIT（508033.SH）：常益高速运营时间长且稳定+需求相对饱和、竞品路线未明显分流+分红预期高。 1.3仓储物流 仓储物流资产按照建设标准可分为高标仓和普通舱，按仓储货物性质可分为保税仓和非保税仓，按项目用途可分为标准库、冷库、危险品库等。已经上市的公募REITs底层资产多以高标仓为主。部分仓储物流与产业园区项目在收入模式上存在一定的相似性，5%分红比例可考虑作为横向比较筛选指标之一。 分析角度及指标：仓库类型；是单层仓还是双层、多层；仓库月台设置情况；项目所在地仓储用地供应；项目用地性质；出租率；租金水平等。 研究小结：看好“需求粘性高+区位竞争优势突出+出租率高”的硬项目，同时看好在仓储物流、园区资产横向比较中综合优势突出的项目。 品种参考：1）汇添富九州通医药REIT（508084.SH）：医药流通基础设施稀缺+九州通全国中心仓+托盘使用率高且处于行业领先水平+储存费稳定提升+分红预期高。2）华夏深国际REIT（180302.SZ）：项目整体出租率稳定+贵州项目替代性低、区位竞争力强+分红预期高。 1.4保障性租赁住房 入池资产包括保障性租赁住房、公租房等。收入构成主要是租金、物业管理费、停车费等；成本中投资性房地产折旧摊销占比较高。保障性租赁住房是公募REITs中的稳健型资产，年分红比例多在4%以上。 分析角度及指标：项目所在城市人口结构；是收储资产还是商业配套资产；区位及公共交通；是否地铁上盖；物业运营标准；租户准入标准；所在城市是否有保租房租金明确折扣；租金水平及上涨政策；租户结构等。 研究小结：看好“租户准入标准相对友好+区位交通优势强+租金折扣明确、涨租接受度高”的保租房资产。 品种参考：1）中金厦门安居REIT（508058.SH）：流通盘占比高、流动性提升+定位新市民、租户准入条件相对友好+区位交通优势突出、运营标准高+实际租金涨幅稳定、接受度高。2）红土创新深圳安居REIT（180501.SZ）：外来人口多、租房需求大且稳定+市场租金60%折扣全国最低。 1.5生态环保及市政设施 该类型底层资产包括供暖设施、生活污水处理设施、垃圾焚烧处理设施、水利设施等。其中供暖和水利设施受天气、季节性因素影响较大，稳定性相对一般，该类型资产选择上偏向更刚性的思路。 分析角度及指标：水利设施考虑天气因素、水价、水资源费、居民用水公益属性下部分场景的利益让渡等。供暖考虑冬季温度高低、供暖时间长短、供暖收费构成及标准体系、电价构成、电价变动、居民采暖公益属性下部分场景的利益让渡等。垃圾焚烧考虑垃圾分类工作进展、处理机构增加等。生活污水处理考虑药剂成本变化、污水处理费调整、季节性因素等。 研究小结：看好“需求刚性且稳定+天气、季节性因素影响较小+公益属性下利益让渡可能性相对较低”的底层民生类资产。 品种筛选：1）富国首创水务REIT（508006.SH）：设备满产+污水处理费相对稳定+流通盘大+分红比例高。 1.6能源基础设施 目前公募REITs底层能源基础设施具体类型包括水电、火电、光伏、海风、陆风。按照收入构成，还可分为有国补项目和无国补项目。光伏、海风、陆风项目的国补收入占比30-70%不等。两新存量项目在全生命周期国补方面有一定优势，但后续客户消纳、国补回款时间及比例、电量市场化竞争等问题需要关注。 分析角度及指标：电力市场交易政策规则变化；电量电价签约方式；区域内其他发电方式竞争；太阳能资源变化；风速变化；丰、枯水期；水利资源开发的梯级；是否限电；国补回款周期；生态红线政策变动；机组功率大小及设备数量；项目所在地；电力输送半径；客户等级等。 研究小结：看好“下游消纳程度高+自然资源影响程度相对较低”的底层能源基础设施。 品种参考：1）鹏华深圳能源REIT（180401.SZ）：天然气发电且有长协、成本相对可控+不涉及国补+客户消纳程度高+环保机组日启停、灵活调峰。2）中信建投国家电投新能源REIT（508028.SH）：江苏沿海海风项目、下游消纳度高+流通盘大、低波动性+分红比例高。 1.7消费基础设施 目前公募REITs底层消费基础设施具体类型包括一般购物中心、奥莱购物中心、农贸市场、社区商业。考虑到招商及运营在消费基础设施项目中的重要地位，该类基础设 施项目运营侧费用计提比例普遍较高，比例在9-35%区间不等，其中10-20%区间内较多。一般购物中心年分红比例约在4%。 分析角度及指标：项目区位及周边竞品；项目定位及级别；租金水平；租售比；租金结构；固租、联营收入占比；主力店、专门店占比；出租率；运营侧计提费用比例；扩募项目储备情况等。 研究小结：看好“必选消费属性突出+运营侧费用计提比例相对较低”的消费基础设施资产。 品种参考：1）易方达华威市场REIT（180605.SZ