公募REITs：市值重回1800亿，交易活跃度略降

市值重回1800亿，交易活跃度略降 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数周涨幅为+0.1%，强于中证全债指数，弱于沪深300指数。周日均换手率较前一周减有所下降，保障房类REITs交易活跃度最高。公募REITs市场总市值重回1800亿元，消费、生态环保、能源类REITS领涨。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001 中证REITs指数周涨幅为+0.1%。中证REITs（收盘）指数收盘价为850.9点，整周（2025/3/10-2025/3/14）涨幅为+0.1%，小幅振荡上涨，表现强于中证全债指数（-0.3%），与中证转债指数表现相当（+0.1%），弱于沪深300指数（1.6%）。近一年中证REITs指数回报率为5.4%，和中证全债指数回报率接近，低于沪深300指数和中证转债指数；波动率为7.3%，高于中证全债指数，低于沪深300指数和中证转债指数。截至2025年3月14日，REITs总市值在3月14日为1800亿元，较上周增加2亿元；周日均换手率为0.79%，较前一周减少0.17个百分点。 基础数据 中债综合指数251.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.86企业/公司/转债规模(千亿)68.8/24.2/7.1 消费、生态环保、能源类REITs领涨。截至2025年3月14日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs平均周涨跌幅为+0.24%，特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.11%；从不同项目类型REITs来看，各有涨跌。其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为消费类（1.83%）、生态环保类（0.49%）和能源类（0.48%）；上周涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏金茂商业REIT（+5.48%）、嘉实物美消费REIT（+5.04%）、中金印力消费REIT（+2.46%）。 保障性租赁住房类REITs上周交易活跃度最高。从不同项目类型来看，保障性租赁住房类REITs本周交易最活跃，交通基础类REITs成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.4%，成交额占REITs总成交额15.4%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.7%。从上周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中航京能光伏REIT（1169万元）、易方达广开产园REIT(851万元）、工银河北高速REIT(731万元）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《政府债务周度观察-财政预算落地，紧平衡延续》——2025-03-12《公募REITs周报（第8期）-部分修复上周回撤，各板块表现分化》——2025-03-09《超长债周报——货币政策预期回归正常，积极把握交易机会》——2025-03-09《转债市场周报-转债估值再抬升，关注红利+科技、医药板块机会》——2025-03-09《政府债务周度观察-“更加积极”如期而至》——2025-03-05 北京市发改委发布《关于征集基础设施REITs意向储备项目有关工作的通知》。《通知》提到对人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施，科技创新产业园区，养老，清洁能源，文化旅游等领域项目进行重点梳理储备，并鼓励基金、证券、银行等金融机构，发挥自身优势，积极挖掘和推荐项目。北京作为全国首个启动常态化REITs储备征集的城市，其分层储备库管理模式（意向—储备—存续）为其他省市提供了制度创新样本，有望显现政策传导效应，预计其他城市也将加速跟进。 汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数再创新高。该产品发布公告显示，该产品完成网下询价，最终认购价格为2.724元/份，网下询价倍数达180.74倍，并将于3月17日起正式首发。由此，汇添富上海地产租赁住房REIT成为我国首单“商改保”REITs项目。作为首只聚焦上海租赁住房的REITs，该项目具有资产区位与政策支持双重背书，稀缺性较为显著。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域也有望迎来新的突破。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 中证REITs指数周涨幅为0.1%，小幅振荡上涨 截至2025年3月14日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为850.9点， 整周（2025/3/10-2025/3/14）涨幅为+0.1%，小幅振荡上涨，表现强于中证全债指数（-0.3%），与中证转债指数涨跌幅相当（+0.1%），弱于沪深300指数（1.6%）。近一年中证REITs指数回报率为5.4%，和中证全债指数回报率接近，低于沪深300指数和中证转债指数；波动率为7.3%，高于中证全债指数，低于沪深300指数和中证转债指数。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年3月14日，REITs总市值在3月14日为1800亿元，较上周增加2亿元；本周日均换手率为0.79%，较前一周减少0.17个百分点。我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿元，市场规模还有15-35倍扩容空间，具体可参考我们在REITs投资年度策略《长坡厚雪，静待花开-2024年REITs市 场回顾暨2025年投资策略》。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 消费、生态环保、能源类REITs领涨 截至2025年3月14日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs平均周涨跌幅为+0.24%，特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.11%。从不同项目类型REITs来看，各有涨跌。其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为消费基础设施类（1.83%）、生态环保类（0.49%）和能源基础设施类（0.48%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年3月14日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年3月14日） 分具体标的来看，上周涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏金茂商业REIT（+5.48%）、嘉实物美消费REIT（+5.04%）、中金印力消费REIT（+2.46%）。 从不同项目类型来看，保障性租赁住房类REITs本周交易最活跃，交通基础类REITs成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.4%，成交额占REITs总成交额15.4%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.7%。 从上周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中航京能光伏REIT（1169万元）、易方达广开产园REIT(851万元）、工银河北高速REIT(731万元）。 一级市场发行 截至2025年3月14日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有3只，已申报的产品5只，已受理的产品两只，已反馈的产品10只，另有已通过待上市的REITs产品5只。 估值跟踪 截至3月14日，公募REITs年化现金分派率均值为6.6%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。 行业要闻 3月14日，北京市发改委发布《关于征集基础设施REITs意向储备项目有关工作的通知》。《通知》提到结合做好金融“五篇大文章”有关要求和北京市工作实际，对于人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施，科技创新产业园区，养老，清洁能源，文化旅游等领域项目进行重点梳理储备，拟申报首次发行基础设施REITs的底层资产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元），并鼓励基金、证券、银行等金融机构，发挥自身优势，积极挖掘和推荐项目。北京作为全国首个启动常态化REITs储备征集的城市，其分层储备库管理模式（意向—储备—存续）为其他省市提供了制度创新样本，有望显现政策传导效应，预计其他城市也将加速跟进。 3月14日，汇添富上海地产租赁住房REIT发布公告显示，该产品完成网下询价，最终认购价格为2.724元/份，网下询价倍数达180.74倍。该产品网下询价倍数创2023年以来公募REITs市场新高，并将于3月17日起正式首发。由此，汇添富上海地产租赁住房REIT成为我国首单“商改保”REITs项目。作为首只聚焦上海租赁住房的REITs，该项目具有资产区位与政策支持双重背书，稀缺性较为显著。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域也有望迎来新的突破。 3月10日,证监会官网显示，南方基金上报南方润泽科技（300442）数据中心封闭式基础设施证券投资基金。润泽科技拥有云数据中心建设服务能力，在云计算、大数据领域拥有持续性规模投入，已成为一家快速发展的综合解决方案提供商。此次润泽科技拟以廊坊的数据中心作为入池资产申报REITs，获得证监会受理，代表首单数据中心REITs正式进入申报发行周期，并有望成为首单发行的数据中心REITs。随着我国REITs市场进入常态化发行阶段，市场生态不断优化，新领域入池资产也逐步丰富。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报