DeepSeek——人工智能的人造卫星时刻？

DeepSeek – 人工智能的“斯普特尼克时刻”？ 2025年1月30日 人工智能相关股票在周一27日大幅抛售。th2025年1月，随着关于DeepSeek R1的消息传出，这是一款中国开发的AI大型语言模型（LLM）。DeepSeek宣称其性能可以与美国的AI模型（如ChatGPT）相媲美，但成本只需其一小部分，并且所需物理计算能力要少得多。 尽管人们对DeepSeek周围的一些方面持有一些健康的怀疑态度，但其在算法方面的进步得到了技术社区的广泛认可，包括NVIDIA、OpenAI和Meta的领导者。DeepSeek的开源计划使其能够迅速在全球范围内被研究和采用，因此，它可能代表了AI持续发展所需的资源强度的根本性变化。这导致投资者重新评估了对先进计算机芯片（GPU）、物理基础设施和训练AI模型所需电力的需求增长趋势。因此，从芯片制造商、公用事业、数据中心设备制造商到数据中心业主的股票在DeepSeek消息发布后经历了显著的股价下跌。 鉴于Resolution Capital全球REITs投资组合（“该投资组合”）超配头寸以及对数据中心更广泛的兴趣，我们在此概述我们对数据中心房地产行业潜在影响的当前看法，同时附带说明，仍有许多未知因素。 潜在负面因素： • 与AI相关的数据中心需求可能无法达到之前的看涨预期，因为未来的AI模型发展可能会变得更加资源高效，需要比以前预期的更少的先进芯片、更少电力和冷却、以及更少的数据中心容量。 • 需求潜在减少可能导致数据中心最终出现供过于求的情况——尽管由于显著的供应瓶颈以及满足当前需求水平所需的电网升级、电气变压器和空调组件的漫长提前期，这并非短期内预期会发生。 • 大型科技公司可能会在数据中心建设方面的资本支出减少。虽然之前宣布的资本支出可能在短期内继续，但它可能会重新定位，更多地转向软件开发而不是硬件（AI训练基础设施）。然而，在其于29日的收益电话会议上，th一月，Meta重申了其今年将资本支出总额增加到600亿至650亿美元的计划——包括对生成式人工智能的增资。 • 自从两年前人工智能成为重要的需求驱动因素以来，投资者对与人工智能相关的股票（如GPU、数据中心、公用事业等）的热情推动了估值倍数达到相对于其他行业的较高水平。 潜在积极因素： • DeepSeek可能夸大了其效率，因此它可能不会像最初担心的那样，在当前人工智能基础设施需求方面有如此大的突破。DeepSeek的能力得益于美国开发的的大型语言模型，这使得声称DeepSeek R1的培训费用为<6百万美元的说法变得含糊不清。如果R1需要从头开始训练，成本将显著更高。 • 长期以来，技术效率的提升推动着采用率的增加，并最终扩大总需求池。微软的CEO迅速提到了杰文斯悖论资源效率的提高往往导致该资源的整体消费增加，而不是减少。 • 低价且高效的AI模型的出现可能会催生新的进入者（由于高昂的前期成本，这些进入者之前被排除在外，有时被称为“金钱护城河”，这对现有的大型科技公司有利）。 • 人工智能开发成本降低可能会加快人工智能的普及。普及度的提高可能会推动人工智能推理能力的发展。1需求增加，有利于位于主要人口中心的数据中心业主，因为他们能够满足需要强大网络连接和较低延迟的终端用户。 • 虽然 DeepSeek 更加高效，其进步很可能会得到广泛的应用，但主要科技公司仍然专注于开发更为复杂的人工一般智能（AGI），可能仍需要增加计算能力以用于训练和推理。 • 国家安全关切和地缘政治可能促使人工智能投资的重复。DeepSeek的出现可能迫使全球科技公司和政府增加资本支出，以进一步提高人工智能能力。 投资组合配置： 该投资组合通过Equinix（EQIX）和Digital Realty Trust（DLR）在专业数据中心领域拥有15%的敞口，这相对于8.5%的基准权重来说是一个超配。尽管如此，除专业领域之外的各种基准成分在数据中心主题方面具有不同程度的敞口，例如Goodman Group（GMG）、Iron Mountain（IRM）、Segro（SGRO）、Merlin（MRL）和Prologis（PLD），它们的大部分策略都旨在开发数据中心设施，其中一些将针对超大规模租户，这可能包括人工智能训练用途。我们对这些房地产投资信托基金（REITs）的敞口有限。 我们对数据中心的信心建立在数字经济在众多用例中的扩张上，而不仅仅是AI。必须承认，近年来人工智能因其对经济和社会的潜在影响而受到了不成比例的关注。它是数字化趋势的一部分。由于许多原因，数据中心产业目前正处于供应约束状态。尽管如此，我们也认识到，许多企业正试图争取权益（房地产规划和电力供应），以期在未来几年带来供应量的实质性增加。无疑，当前有能力的玩家正享受定价权，现在的问题是在更紧迫的需求侧受到抑制的情况下，这种状况能维持多久。 我们的风险敞口集中于提供优越基础设施平台，这些平台可以为众多用户在不同IT应用场景中提供空间，位于需求巨大、光纤连接密集的主要城市地区。这与一些最近提议的人工智能训练数据中心形成对比，这些数据中心大部分正在被 1人工智能的发展可以分为两个阶段：首先，人工智能训练是教授人工智能模型解读数据的过程，这通常涉及让模型接触大量数据，以帮助其识别模式和提升其理解能力。第二阶段，人工智能推理这是AI训练模型分析新数据（不在训练集内）的地方，并根据训练期间学到的知识做出决策。 由私人资本开发，并且由于必要，通常位于更偏远的地方，那里有可用的土地、便宜的电力，并且通常面向单一租户用户。如果人工智能训练需求减少，我们认为较偏远的数据中心将受到更负面的影响。 如下图表所示，批发2数据中心租金在2022年实现正向波动，结束了长达十年的租金下降趋势。在此背景下，值得注意的是，尽管当时数字化的广泛趋势，包括向云计算的转变，对数据中心的需求稳定，但租金仍在此期间下降。租金下降主要可以归因于有利于数据中心盈利发展的条件，包括温和的建筑成本通胀、下降的利率以及间接的房地产资本化率下降。尽管租赁市场竞争激烈，但这些条件使得数据中心开发商即使在租金下降的情况下也能维持健康的利润率。批发数据中心租金在2022年实现正向波动，因为这些条件中的大多数都发生了逆转（建筑成本通胀激增，利率大幅上升，房地产资本化率增加），同时伴随着大规模人工智能作为额外的需求驱动因素的出现，以及数据中心站点获取电力的重要供应瓶颈和某些建筑组件（包括电气变压器和空调设备）的长期提前期。重要的是，推动波动的因素并非仅限于人工智能需求的出现。尽管如此，数字房地产受益于租金上升的拐点，因为其投资组合主要由批发数据中心组成。 来源：datacenterHawk，FactSet，公司报告，Citi研究，2024年5月 相比之下，本组合的较大持股——Equinix，主要专注于零售领域。3(本地化)数据中心，在2022年之前十年并未经历租金的同样下降，在此之后的正增长也没有相同，相反，Equinix由于其网络密集度，多租户客户与电信公司和彼此之间相互连接，从而创造了一个难以复制的生态系统，因此多年来一直享受稳定的收益增长和积极的定价能力。因此，我们一直青睐Equinix，因为它随着时间的推移显示出更强的定价能力。由于Equinix的资产组合并不面向大规模人工智能部署，它并未成为过去两年投资者对人工智能热情的直接影响受益者。因此，它应该会受到任何因更高效的AI工具如DeepSeek的出现而可能发生的AI需求下降的影响较小。事实上，正如上述所提到的，我们相信Equinix将从人工智能采用加速中获益。 3零售数据中心（也称作）本地化数据中心)迎合多租户环境中的小规模需求，提供更具灵活性的解决方案、较短期的租赁（大约3年）以及与批发数据中心相比更低电力需求。 其数据中心更加倾向于推理人工智能的阶段——终端用户与AI模型交互，并倾向于EQIX网络密集型组合中固有的低延迟。因此，我们继续将Equinix作为我们首选的数据中心敞口。 尽管Digital Realty（数字房地产）在如果（强调“如果”）AI需求相对之前的预期受到限制的情况下可能面临更大的潜在下行风险，但我们相信相比私营开发商，DLR仍相对有较好的保护。DLR的资产组合及其开发地块位于核心数据中心市场，为广泛的科技用例提供服务。如果AI需求萎缩，DLR的地块可以转向其他重要且增长迅速的科技功能，包括云部署。这与许多已经承诺在未来数据中心开发地块上建立大规模土地储备的私营开发商形成对比，这些地块主要用于AI训练，且位于更偏远的位置，其中一些地块在几年内可能无法获得电力供应。 尽管我们对数据中心的高配比投资在当天相对于基准指数表现不佳，但全球AI相关股票的抛售提醒了更广泛投资组合多元化的好处。需要注意的是，决议资本投资组合对零售、医疗保健和住宅部门的绝对暴露度更高，在这些领域我们也看到了稳健的运营基础，且与科技相关的未知因素较少。 更广泛地说，在DeepSeek引发的抛售中，REITs是表现较好的股票行业之一。正如我们在最近的季度报告中强调的那样，REITs表现不佳主要与该行业自身的问题无关，其中债券收益率的上升可能是主要原因。房地产运营基本面总体稳健，与以下表格中美国REIT市盈率与其他S&P500行业相比，估值看起来颇具吸引力。 我们重申，更高效利用资源的AI模型的影响无疑尚未完全理解，但这确实意味着行业正在被挑战，需要更理性地考虑这项技术，并希望缓解一些对开发支持性基础设施的特殊压力。我们相信，这将导致对一个仍处于相对幼期的行业产生更为有序的供应反应。这条路不会没有障碍。我们的投资论点并不仅基于AI的增长。我们相信，我们的投资组合根据经济数字化整体趋势，已经处于恰当的位置。 进一步信息 请联系Resolution Capital客户服务团队，邮箱地址为clientservices@rescap.com。 免责声明 本通讯由Resolution Capital Limited（决议资本有限公司）（ABN 50 108 584 167，AFSL 274491）编制。Pinnacle Investment Management Limited（ABN 66 109 659 109，AFSL 322140）及其关联实体（统称为“Pinnacle”）为决议资本提供分销和受托人服务。 决议资本和高峰公司认为，本通信中包含的信息是可靠的，但不对其准确性作出任何保证；依赖此信息的人应自行承担风险。本通信仅供参考，不针对您的目标、财务状况或需求。任何依赖此信息的人都应在采取行动前获取专业建议，并考虑信息是否符合您具体情况的相关性。在法律允许的范围内，决议资本和高峰公司免除就本通信中包含的信息造成的任何损失或损害（包括间接损失或损害）对依赖此信息的人承担的所有责任。未经决议资本事先书面许可，禁止未经授权的使用、复制、分发、复制、贴出、传输、发布、显示或全部或部分地复制本通信中包含的信息。 决议资本是巅峰投资管理有限公司的关联公司。巅峰投资管理有限公司（英国）有限公司是Mirabella Advisers LLP（FRN 606792）的指定代表，Mirabella Advisers LLP在英国由英国金融 Conduct Authority授权和监管。