信用｜土储专项债来了

核心观点与关键数据

土储专项债重启及其影响
土储专项债重启，允许专项债用于收回收购存量闲置土地，优先针对城投及国企持有的未动工开发满两年的住宅和商服用地，收购价格以原值8折以上为基础，旨在缓解城投流动性压力并支持债务置换。

广东省拟收购土地情况

• 规模：拟收储超200宗，总价超400亿元，涉及16个地市。
• 主体：国有企业占比近八成（含城投及其子公司），部分民营主体（含风险主体）受益。
• 土地类型：住宅、工业、商业、文化设施用地等，出让时间多为2021年后，部分2024年新出让土地被纳入回购。
• 价格：收购价基本在原值的8折以上，部分超100%（考虑开发价值）。
• 全国规模估算：基于广东占比推算，2024年全国土储规模约6000-7500亿元。

城投拿地情况

• 拿地规模：2023-2024年绝对金额下降，但2022年以来城投拿地占比始终超30%（2022年近40%），体现其“托底”作用。
• 区域差异：经济发达、土地出让收入高、债务规模大的省份（如江苏57.43%、湖南/安徽/重庆超40%）城投占比更高。
• 溢价趋势：平均拍卖溢价下降，“托底拿地”属性增强。
• 闲置土地成因：开发动力不足、自主开发能力弱、资金压力制约。

城投账面土地规模与土储专项债作用

• 全国土地资产：约18.67万亿元（存货/无形资产/投资性房地产中占比约30%-40%）。
• 专项债额度分配：参照地方财力与融资需求，经济强省（如江苏、浙江）获额度可能更大。
• 现金流改善：2024年土储债或覆盖20%-25%城投付息压力，支持债务置换和现金流周转。

城投债投资视角

• 安全性提升：专项债回收土地可缓解流动性困境，增强债务安全性。
• 风险主体受益：部分经营较差或已风险暴露的民企通过土地回收获得救助，稳定区域债务环境。
• 短期安全边际：债券下沉中，若主体账面土地回收可能性大，短期安全性或提升。

风险提示

1. 数据统计可能存在遗漏。
2. 宏观经济超预期变化可能影响市场。
3. 信用风险事件发展超预期可能引发短期冲击。