房地产行业报告：重启土储专项债，存量用地加速去库存

房地产行业报告—— 重启土储专项债，存量用地加速去库存 徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号： 报告摘要 一、拿地开工率低，中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策。2021年房地产行业下行周期中，民企大量退出土地市场，城投起到拖底作用，但开发能力较弱。5月17号国务院政策例行吹风会提及“支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地”。随后，自然资源部及国家发改委出台了一系列关于妥善处置闲置存量土地的政策措施。 二、时隔五年重启土储专项债，加快消化存量土地。11月11日，自然资源部公布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为收购土地提供了具体的指导策略。土储专项债起于2017年，2019年9月停止发行。专项债收购存量土地有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。 三、多地公开征集收回收购存量闲置土地。目前多地发布公告公开征集收回收购存量闲置土地，包括安徽省淮北、池州市，四川省遂宁、自贡市，以及金沙县、永福县等地，以三四线城市及县城为主。 四、地方政府“收储”存量房案例。广州收回收购三幅未开发闲置土地。今年下半年以来，越秀先后发布三则公告，广州市土地开发中心收回/收储白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块以及大干围地块。政府拟收购华侨城武汉洪山区TOD项目地块。天津市东丽区土整中心收购天津津投城市开发沙柳北路地块。岳阳市土地储备中心收购华升股份控股子公司地块。 五、收回收购土地面临的挑战。抵押债权关系复杂，土地价格下跌预期，回收定价存在一定矛盾。 六、投资建议。目前我国房地产市场供求关系已发生根本变化，5月17日国务院会议提及支持地方政府收回、收购闲置存量住宅用地后，11月重启土地储备专项债，在资金方面给予地方政府收回收购土地重要支持。我们认为随着专项债政策工具的推出，有助于改善房企资金状况，提高经营能力，加快盘活存量土地，从土地端对于房地产市场止跌回稳起到推动作用。目前多地积极响应政策，发布公告公开征集收回收购存量闲置土地，但多数为三四线城市及县城，部分地区也有政府收回收购企业存量土地落地。考虑到收回收购土地仍面临抵押债权关系、定价等方面的问题，后续政策效果有待进一步观察，建议关注相关地方国企及开发商。 七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产政策落地进程不及预期 目录 1、拿地开工率低，中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策2、时隔5年重启土储专项债，加快消化存量土地3、多地公开征集收回收购存量闲置土地4、地方政府收购土地案例5、收回收购土地面临的挑战6、投资建议7、风险提示 1、拿地开工率低，中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策 城投托底城市土地，开工率较低，闲置土地较多。 2021年房地产行业下行周期中，民企大量退出土地市场，城投起到拖底作用，但开发能力较弱。据克而瑞数据，从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地）； 2021年至今，地方国企、央企、民企和城投拿地项目中全部开工的地块仅为73%/65%/41%/20%，加上部分开工的地块，总体开工率分别为78%/72%/44%/22%； 资料来源：克而瑞，太平洋证券 资料来源：克而瑞，太平洋证券 1、拿地开工率低，中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策 图表3：中央出台土地“收储”相关政策今年以来，中央会议多次出台支持盘活存量闲置土地相关政策。5月17号国务院政策例行吹风会提及“支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地”，其中包括两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。随后自然资源部及国家发改委出台了一系列关于妥善处置闲置存量土地的政策措施。 2、时隔5年重启土储专项债，加快消化存量土地 时隔五年重启土储专项债，给予资金支持，加快消化存量土地。11月11日，自然资源部公布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为收购土地提供了具体的指导策略。 2、时隔5年重启土储专项债，加快消化存量土地 时隔五年重启土储专项债，给予资金支持，加快消化存量土地。 土储专项债起于2017年，2019年9月停止发行。2017年5月，财政部启动了土储专项债的发行，用于支持地方政府依法用于收购、置换、回收等方式取得土地，随后7月14日，北京发行了全国首批土储专项债；2019年9月，国务院常务会议提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”，之后各地停止了土储专项债申报和发行。 资料来源：地方政府网，太平洋证券 资料来源：证券时报，太平洋证券 2、时隔5年重启土储专项债，加快消化存量土地 时隔五年重启土储专项债，给予资金支持，加快消化存量土地。 土地出让金收入占政府性基金预算收入比例超过80%，截至2024年11月，地方本级土地出让收入累计同比下降22.4%，地方政府财政压力较大，对于房企而言，2022年以来房地产开发企业到位资金持续恶化，盈利能力变差。此次重启土储专项债有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。 资料来源：Wind，太平洋证券 资料来源：Wind，太平洋证券 3、多地公开征集收回收购存量闲置土地 多地纷纷发文推进收回收购闲置土地。目前多地发布公告公开征集收回收购存量闲置土地，包括安徽省淮北、池州市，四川省遂宁、自贡市，以及金沙县、永福县等地，以三四线城市及县城为主。 4、地方政府收回收购土地案例-以广州为代表 广州收回收购三幅未开发闲置土地。 收回收购土地情况：今年下半年以来，越秀先后发布三则公告，广州市土地开发中心收回/收储白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块以及大干围地块。三幅地块总土地面积约23万平方米，均为未开发状态，所有权均由越秀地产下属子公司所有。 4、地方政府收回收购土地案例-以广州为代表 广州收回收购三幅未开发闲置土地。 广龙地块：2024年8月30日，广州市规划和自然资源局刊发了收回土地公告，宣布广州市土地开发中心向越秀华城收回广龙地块，以及广州市土地开发中心、越秀华城及广州城建订立的收回土地协议已于收回土地公告当日生效（即2024年8月30日）； 番禺区暨南大学北侧地块：2024年9月2日（交易时段后），土地开发中心、广州新秀及广州城建订立土地收储协议，据此，广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块土地的土地使用权交由土地开发中心收储； 广州大干围地块：2024年11月13日（交易时段后），佰城投资及广州市土地开发中心订立大干围土地收储协议，据此，佰城投资同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储。 4、地方政府收回收购土地案例-以广州为代表 广州收购土地定价参考市场评估或成本法，订约方公平磋商后确定。 广龙地块：属于政府因公共利益需要收回情形，补偿金额需评定已支付的广龙地块原购买价、投资金额及应计利息厘定，补偿金额为70亿元（以最终评审为准）； 番禺区暨南大学北侧地块：补偿金额根据市场评估价值，经订约方公平磋商后厘定，市场价值参照土地出让合同所附的土地规划条件进行评估，为50.03亿元，账面值和估值分别约50.05亿元和50.01亿元，公司预期会因土地收储而录得估计除税前亏损净额约174.38万元； 广州大干围地块：补偿金额参考地块经评估市值，经订约方公平磋商后厘定，为15.29亿元，账面值和估值分别约15.30亿元和15.19亿元，公司预期会因土地收储而录得估计除税前亏损净额约105.91万元。 4、地方政府收回收购土地案例-以广州为代表 广州收购土地支付方式包括两种模式，模式一以应付票据形式支付。 广龙地块：补偿由广州市土地开发中心向越秀华城或广州城建提供70亿元等值应付票据，广州市土地开发中心按照付款时间表1）最终评审前，应向越秀华城或广州城建交付价值不超过70亿元的90%（即63亿元）的应付票据；2）最终评审后，应交付价值为补偿余款的应付票据； 应付票据将在签立土地移交确认书后两年内，由越秀华城或广州城建提出申请后，由广州市土地开发中心分批交付，每批应付票据的有效期为一年，在此期间，广州城建或其附属公司有权使用应付票据收购广州政府新出让的广州市本级土地。应付票据的价值可用作支付收购有关新出让土地的应付代价； 番禺区暨南大学北侧地块：补偿以应付票据的形式支付，由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心按比例分别支付予广州新秀及广州城建，支付比例分别为27.75%和72.25%，对应13.88亿元和36.15亿元。土地开发中心将于土地收储协议经签立且广州新秀或广州城建提出书面申请后交付应付票据。广州城建、其任何附属公司或其指定的任何联属公司有权在有关应付票据的一年有效期内（经所需程序审批后可予延长）使用应付票据在番禺区收购土地。应付票据的价值可用作偿付收购有关土地的应付代价。 4、地方政府收回收购土地案例-以广州为代表 广州收购土地支付方式包括两种模式，模式二以现金延期形式支付。 广州大干围地块：土地收储完成后，广州市土地开发中心将向下一个受让方出让广州大干围地块，若广州市土地开发中心同意并完成这一转让，并且后一受让方已向广州市土地开发中心支付土地出让款项的任何部分后，佰城投资向广州市土地开发中心提出书面支付补偿申请，随后90日内，广州市土地开发中心将以现金向佰城投资全额或分期支付及偿付补偿金额。 如果广州市土地开发中心就土地收储所需的工作承担任何费用，将从向佰城投资支付所计算的金额中扣除。如果计算的分期金额不足以抵扣所承担的费用，有关未抵扣费用将会自广州市土地开发中心向佰城投资支付的下一期款项中扣除。 资料来源：越秀地产公司公告，太平洋证券 4、地方政府收回收购土地案例-以华侨城为代表 政府拟收购华侨城武汉洪山区TOD项目地块。 收购地块：11月21日，华侨城公告称，旗下全资子公司武汉天创置业有限公司位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区一宗土地，原计划建设成为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目。本次被收储土地位于洪山区团结大道、绿岛西路、沙湖北路、信和西路围合区域，土地用途为住宅、商业服务、公园与绿地，面积为70214.09平方米，合约105.32亩（以土地管理部门确认的实测面积为准）。 综合考量产业招商及房地产市场情况，政府部门拟通过“收、调、供”联动方式，对该TOD项目土地进行收储，并将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。 收储补偿定价：拟根据武汉市土地整理储备单位委托第三方土地资产评估公司出具的土地价值评估执行，最终金额以政府评估结果和审计意见为准，收储地块实测面积有变化的，按实测面积计算收储补偿总额。 4、地方政府收回收购土地案例-其他 天津市东丽区土整中心收购天津津投城市开发沙柳北路地块。沙柳北路地块位于天津市东丽区万新街沙柳北路以东，面积约21万平方米，均为国有建设用地，土地用途为住宅用地，权利性质为划拨，天津市东丽区对该地块采用“企业整理、政府收储、公开出让”的方式予以整体盘活。2023年9月28日，公司就沙柳北路地块收储事项与天津市东丽区土整中心签署《天津市土地整理储备项目补偿合同》。 收储补偿定价及支付方式：定价以评估值为基础，经双方协商并参考周边土地价格，土地收储补偿金额171347.85万元。本次收储土地包含多个街坊单元，分期整理，分期支付。单宗土地出让后，天津市东丽区土整中心在收到土地整理成本后20个工作日内向天津津投城开支付相应收储补偿费用。 最新进展：公司