2022年第一季度，上海资本市场投资保持活跃，共录得21笔大宗交易，投资额约为195亿元，与去年同期持平。投资型买家占比较高，占一季度总投资额的60%。外资买家投资额同比上涨26%。
自用型买家中，科技公司依然主流，例如商汤科技从西岸国际手中购得西岸国际人工智能中心西楼4-26层。外资买家投资额持续上升，一季度外资买家投资额同比上涨26%。
一季度，上海核心商圈写字楼、零售物业和商务园区的资本化率均上调了0.1个基点，分别为4.5%、4.4%和5.0%。非核心区写字楼资本化率与上季度持平，为4.5%。商务园区项目投资热度较高，成交额占比约34%，张江等板块热度较高，金茂资本、杭州和达及星峰均在张江发展投资项目。临空、康桥及东外滩也有商务园区资产交易。私募房地产基金及国有企业成为主力买家。
核心区写字楼综合体迎来重要投资，希慎购入CityLink综合体项目。投资人开始关注公寓及酒改寓项目，例如锦和资管从施罗德资本手中购入COHOST，鼎一则收购了位于嘉善路的诺阁雅酒店。
未来展望，当前上海疫情防控形势尚属未知状态，预计二季度投资者将依据经济形势寻求新的投资机会。宏观房地产信贷政策将持续收紧，预计未来将有更多优质资产折价进入市场。后三个季度，上海市场研发办公等活跃需求预计进一步推动区域商务园区发展，新经济如物流、工业、数据中心等占比将增加。高性价比公寓项目将继续受到投资者关注。
关键数据：
- 第一季度投资额：195亿元
- 投资型买家占比：60%
- 外资买家投资额同比上涨：26%
- 核心区写字楼资本化率：4.5%
- 零售物业资本化率：4.4%
- 商务园区资本化率：5.0%
- 非核心区写字楼资本化率：4.5%
- 商务园区成交额占比：34%
主要交易：
- CityLink静安综合体：长江实业 → 希慎投资
- 西岸国际人工智能中心西楼4-26楼：西岸国际 → 商汤科技
- 绿地星弘A栋浦东办公：绿地集团 → 浙商银行
- DLJ资产包上海物流：DLJ → ESR&GIC
- 展想中心张江商务园区：MSREF → 金茂资本
