China Insight - 走进地下空间

核心观点与关键数据

• 地下空间开发背景：中国许多城市已制定地下空间开发规划，上海作为先行者，出台《上海地下空间规划建设管理条例》，推动地下空间合理开发与利用。
• 上海地下空间现状：上海地下空间资源丰富，主要独立地下商业项目包括浦西的香港名店街、伊美时尚广场、亚太盛汇、玫瑰坊，以及浦东的聚集地，总规划约2,000万人口，地下物业存量巨大。
• 市场表现分析：2015年第二季度，上海地下商业整体出租率较地上低17个百分点，租金差异为每平米每天46.1元，其中最佳案例与地上差异最小（4个百分点），最差案例差异最大（40个百分点）。

SWOT分析

• 优势：地铁连接带来大量客流，便捷的地下通道不受天气影响，为中低端市场提供销售平台。
• 劣势：购物环境缺乏自然光和新鲜空气，空间设计普通，物业管理程序化，开发成本高。
• 机会：地铁持续扩张，空间布局优化，主题商业开发，资产管理提升，O2O平台兴起。
• 威胁：电子商务发展，地上购物中心竞争。

改进建议

• 设计优化：改善地铁通道设计，提升购物环境，增加“弹出式商店”和促销区。
• 物业管理：加强清洁和维护，利用BIM技术提升运营效率，定期审查租户组合。
• 专业化发展：部分项目可考虑专业化路线，如设计师时装展示平台。

前景展望

• 随着地上土地资源紧缺，地下空间开发将更积极，上海地下商业空间将得到更多关注和优化，成为城市更新新领域。
• 政府指令推动地下空间质量提升，地下商业空间价值将得到认可，成为投资者关注的新领域。