China Insight - 上海高端住宅回归需求

上海高端住宅回归需求 2015年11月19日 作者 Shaun Brodie中国战略研究部主管+86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 欧瑜莹华东区研究部高级分析师+86 21 2208 0642sunny.yy.ou@dtzcushwake.com 目 录 • 概述• 简介• 市场现状• 成交量价• 供给存量• 买家构成• 需求驱动• 未来展望• 精华要点 概述 近来，上海高端住宅市场相当受买家青睐，成交量飙升至五年新高。过去的两个季度，上海高端住宅成交量达到 927,573 平方米，同比激增 274.96%. 高端市场买家中 70% 为上海本地人。尽管上海市场的本地买家数量巨大，但比例远不及中国的其他城市。这表明上海是一个买家群体相当多元化的市场。 在上海高端住宅市场的众多需求驱动因素中，最为重要的两个是市场政策及货币政策。 展望未来，供应方面受可开发的土地数量及周围优质商业项目影响，上海未来的高端住宅开发将集中在若干新兴区域，尤其是江畔新商业区。需求方面将继续深受市场政策及货币政策影响。 简介买家信心转化为高端住宅销量 在过去的两个季度中，上海高端住宅市场相当受买家青睐，成交量飙升至五年新高。 政策红利的叠加作用，包括降低首付比例、降准降息等，提高了潜在买家在上海置业的信心。根据上海财经大学应用统计研究中心的数据，2015 年第三季度购房时机指数为 59.1 点，环比上涨 4.0 点，同比大幅增加 15.5 点，同时购房预期指数环比上升6.7 点，达到 66.1 点，同比更是大幅上涨了 11.9 点。这些受政策驱动上涨的信心对于上海高端住宅成交有较大的积极影响。2015 年第二及第三季度，上海高端住宅总成交量达到 927,573 平方米，与去年同期相比大涨 274.96%。 高端住宅定义： 2015 年三季度上海高端住宅定义为平均开盘价超过 60,000 元 / 平方米的公寓楼盘及平均开盘价超过 40,000 元 / 平方米的别墅楼盘。 供应方面，开发商对于上海高端住宅需求的上扬做出了积极反应。近期，开发商表现出极强的拿地意愿，甚至愿意为纯住宅用地付出高达 40% 的平均溢价。 很多在大众住宅市场有在建项目的开发商，也感觉到了需求的风向变化，加速完成开发以赶上目前有利的销售时段加速回笼资金。因此，2015 年上半年，整个上海市场建成的住宅项目达 692 万平方米，同比大增 17.9%。持续观察上海住宅市场，销供比自2015 年初开始连续三个季度大于 1，证明在 2015年的前三个季度里，需求增长速度超过供给增长。这对于开发商而言是好消息，因为存量正在被吸纳，缓解了价格下行压力。 市场现状强劲的销量支撑价格 最新数据表明，延续二季度的发展态势，2015年三季度高端住宅成交量达到475,522平方米。同时，上海高端住宅价格继续反弹，三季度末均价达到人民币73,826元/平方米。 从地理分布来看，如今上海中心城区已是非常成熟的高端住宅聚集区。然而，过去几年内，由于新的交通设施的建设及商业中心的建成，许多近郊高端住宅区域应运而生。方便的基础设施及高质量的商业中心使得许多公司将他们的业务从中心CBD区域搬至近郊。许多管理人员受到公司选址边缘化的影响，对附近高质量住宅产生大量需求，从而为部分近郊高端住宅开发商创造了新的机会。 价格及成交量过去两个季度成交强劲 过去的几个季度里，上海高端住宅均价在人民币70,000 元 / 平方米 ‒ 80,000 元 / 平方米之间平稳波动（图 1）。对成交量而言，（基于 2011 年第一季度至 2015 年第一季度的历史数据），尽管不同季度之间有一定差距，但长期来看，高端市场的销售保持 17.6% 的平稳增长（图 1）。然而，到了 2015 年第二季度，高端市场环比暴涨 185.8%，同比更是激增285.0%。到三季度，强劲的需求态势仍然丝毫未减，整体成交量在二季度基础上增长 5.2%。 供给存量 存量出清周期大约为三个季度 整体看来，对比中国其他城市，上海明显为库存压力最小的城市之一。当前上海整体市场库存为1,267 万平方米，参考近期交易数据，估计市场需要 9.16 个月来完全吸纳当前的库存。 徐汇、长宁及大陆家嘴五个核心区域总供应只有240,827 平方米（图 2）。这一数字远少于同期核心区边沿及近郊高端区域的供应量，中心区域可开发用地减少也是高端住宅开发商在城市近郊寻找新发展机会的重要原因。 将市场细分至行政区域，由于上海中心区域可开发土地短缺，传统高端住宅区域在过去几年内新增供应越来越少。2015 年前三季度，原静安、原卢湾、 买家构成 绝大部分为上海人，年轻化为主要趋势 对大多数买家而言，购房是他们一生中最大规模的金融决策之一。因此，考虑到价格门槛，上海高端住宅市场上鲜见首次置业者的身影。对高端市场上的活跃买家而言，他们购房有多方面动机，其中两个主要的动机包括： 因此，上海市场不仅仅依赖于本地居民的购买偏好，也可以依靠其他群体带来的购买力，包括外省居民（占买家总数的 20%），海外华人（占买家总数的6%）及外籍人士（占买家总数的 4%）。 • 自用（户型升级，质量升级及生活标准升级），以及 ; • 投资（资产增值 / 租金收入）。 由于户籍制度及现行房屋限购政策的限制，仅有30% 买家为非上海人（图 3）。然而与中国其他城市相比，这一比例相对较高，表明上海是一个买家群体相当多元化的市场。 继续深入分析买家构成，有趣的是上海高端市场的典型买家正在变得越来越年轻化。 得益于父母的经济援助及今年年初上海股票市场的强劲表现，年轻买家的比例激增，80 后占据了高端市场买家的 40%。 需求驱动五大因素 市场政策 在中国，控制住宅市场的价格走向一直是一个棘手的问题，因为住宅是中国整体经济的重要需求来源之一，然而同时又需要抑制过高的房价。持续出台冷却楼市的措施可以达到降低房价的目的，但是同时也会对整体经济产生负面作用。反之，过多的市场宽松政策将刺激住宅市场的需求并拉动整体经济需求，但这也会同时使房价上升。 驱动上海高端住宅市场需求的因素多种多样，但最主要的有以下五个： • 市场政策逐渐放宽；• 货币政策持续宽松；• 上海国际大都市的地位；• 上海经济的成熟和扩张导致高净值人群的比例增加；• 上海的城镇化发展和交通网络扩张。 2014 年由于政府一系列房产限购政策的出台，中国的大部分城市，包括上海，出现了交易量减少、房价增速放缓的现象。同时，中国整体经济增长也明显放缓。因此，中央及很多地方政府，包括上海，放松了对住宅市场的抑制政策来刺激经济（图 4）。由于住宅限购政策的放宽，降准降息影响下购房者更容易获得贷款，导致上海普通及高端住宅市场需求上涨。 货币政策 货币政策是调控住宅市场需求的另一个主要方法。近来央行不断为市场注入流动性并下调利率。提高流动性的方法之一就是下调准备金率，鼓励银行借出更多的钱。从今年 2 月开始，中国政府已经五次下调准备金率来达到这一目的。大型金融机构已经将准备金率调至 17%（图 5）。 利率方面，从去年 11 月起中国已经 6 次下调利率，目前一年期的贷款利率为 4.35%（图 6）。 基于同期高端住宅市场活跃的成交量，不难看出，其中很大一部分资金流入了高端住宅市场（图 7）。 这一举措使得购房者，包括那上海高端住宅市场的潜在买家，更容易得到贷款，同时获得贷款的成本更低。由于货币政策的放松，2015 年三季度住宅市场贷款额暴增至 543.5 亿人民币（环比增长218.2%）。 上海国际大都市的地位 根据全球化与世界级城市研究网络（GaWC）数据，上海被评为 A+ 等级，仅次于最高等级 A++ 的伦敦和纽约。全球仅有 7 个城市与上海处于同一等级。这个排名基于每个城市的四个“高级生产性服务业”的可得性：会计、广告、银行 / 金融和法律。 上海在为全球经济提供高级服务上仅略逊于伦敦和纽约，这展现了上海如今的商业地位，一个如此复杂的经济体需要大量的高端人才来使之运作。这类高端人才大多有高收入，并且在住房方面，他们倾向于购买或租赁高端住宅，这进一步刺激了上海高端住宅市场的需求。 上海经济的成熟和扩张（2014 年，上海服务业为上海总体经济贡献 1.53 万亿人民币，同比增长 8.8%）也吸引和产生了一个不断扩大的高净值人群。预计这一人群（拥有约 1000 万人民币以上的可投资资产）在 2015 年末将增长至 181,000 人。这一人群有足够的经济基础购置高端住宅，是上海高端住宅市场买家的主要组成，用途包括自用和投资。 城市的成熟化和便利化是另一个驱动特定区域的住宅市场发展的因素。 城市的成熟化根据城镇化率来衡量，上海目前的城镇化率为 88.02%，远高于中国平均水平的 54.7%。上海的城镇化率预计将持续上升，因为上海的就业机会和良好的生活品质正吸引越来越多中国其他地区的人迁移至上海。随着时间推移，城镇化率的上升将使得对于上海高端住宅有购买力的“新上海人”比重增加。 至于便利性，我们可以通过上海地铁的长度来衡量。2015 年底，12 号和 13 号线即将开通，上海地铁的总长将增加至 578 千米，使之成为世界上最大的城市交通网络之一。这带来了巨大的便利，将有助于刺激上海市郊高端住宅的开发和需求。 未来展望 新兴商圈和政策将影响市场 展望未来，上海的高端住宅市场将受到城市规划和发展的影响。现在的上海，新兴商圈，包括虹桥枢纽、徐汇滨江和前滩，都在建设和规划当中。这些商圈都在板块边缘，他们将像磁石一样吸引新的高端住宅供给。 现在面积更大的高端住宅。同时，如前文所述，如果有更多的人才被引进到上海工作和生活，那么这一人群中将产生大量能够在上海购买高端住宅的人士，从而进一步刺激上海高端住宅市场需求。 此外，中央和地方政府的经济战略也将对上海的高端住宅市场产生影响。例如，中央和上海政府近期分别发布了若干条经济政策，包括全面放开二胎政策及人才引进政策。这两条政策在某种程度上对于上海的住宅市场都是利好消息，因为想要生二胎的夫妻和能够购买高端住宅的人将有可能选择购买比 精华要点 •近来，上海高端住宅市场相当受买家青睐，成交量飙升至五年新高； •上海高端住宅市场有许多驱动因素，然而其中最重要的两个分别为市场及货币政策，以及； •展望未来，在供应方面，由于可开发的土地可得性及周围优质商业项目开发，上海新高端住宅开发将集中在若干新兴区域，尤其是江畔新商业区。在需求方面，市场将继续深受市场及货币政策的影响。 •过去的两个季度，上海高端住宅成交量达到927,573 平方米，同比激增 274.96%； •上海高端住宅均价在人民币 70,000 元 / 平方米 ‒80,000 元 / 平方米这一相对狭小的范围内平稳波动； •对于高端市场买家而言，70% 为上海本地人。本地买家的比例很大，但不及很多中国的其它城市。表明上海是一个买家群体相对多元化的市场； 联系方式 张国正亚太区董事局主席大中华区行政总裁+86 21 2208 0888edward.kc.cheung@dtzcushwake.com 刘小华华东区董事总经理+86 21 2208 0100mimie.sw.lau@dtzcushwake.com 蒋尚礼董事总经理大中华区综合住宅服务部业务及营销Direct +86 755 2151 8282Alan.sl.chiang@dtzcushwake.com 聂安达大中华区研究主管+852 2507 0779andrew.ness@dtzcushwake.com 叶建成中国区投资及顾问服务部董事总经理+86 21 2208 0250jim.ks.yip@dtzcushwake.com 伍惠敏华东区综合住宅服务部主管+86 21 2208 0218jenny.hm.wu@dtzcushwake.c