业权分析
香港甲级写字楼市场以本地业主为主，其中上市地产商占59.0%，企业占7.0%。本地业主占71.4%，海外业主占比从2005年的30万平方呎降至2014年的40万平方呎。企业甲级写字楼业权从2000年的2,800万平方呎上升至2014年的5,500万平方呎。
香港甲级写字楼现况
- 市场以本地业主为主，71.6%的写字楼楼面由本地参与者拥有。
- 内地企业和机构主要集中于上环/中环/金钟、湾仔/铜锣湾及九龙东。
- 九龙东分散业权的写字楼项目占比最高，达32.4%，其次为上环/中环/金钟，占28.8%。
- 上市发展商为所有五个商业区的大业主，业权占比从九龙东的47.6%至港岛东72.6%。
- 企业已拥有九龙东9.5%的写字楼面积。
香港甲级写字楼成交额
- 2003-2007年，市场活动集中于港岛的传统商业区及九龙的尖沙咀。
- 2008-2011年，市场活动转移至港岛东，但主要集中在上环、中环、金钟及湾仔/铜锣湾。
- 2011-2014年，市场焦点转移至九龙东，录得多宗整幢写字楼买卖。
- 2014年，九龙东占香港五个写字楼商业区的投资金额约58.7%。
甲级写字楼存量增长
- 2000-2014年，甲级写字楼存量增长31.3%，从6,030万平方呎上升至7,920万平方呎。
- 新供应主要集中在九龙东，占全港新供应的54.1%，其中观塘及九龙湾分区占54.1%。
- 九龙东占香港五个主要办公地点的总甲级写字楼存量的比例从2000年的5.7%上升至2014年的17.0%。
甲级写字楼楼龄及集中度
- 上环/中环/金钟平均楼龄23.8年，计划重建比例仅3%。
- 湾仔/铜锣湾和尖沙咀写字楼项目较旧，分别为25.5年和23.7年，但重建计划比例低。
- 港岛东平均楼龄16.4年，计划重建比例19.1%。
- 九龙东平均楼龄最低，同时计划重建比例也最低。
- 拥有超过20万平方呎甲级写字楼楼面积的业主数量从2000年的31个上升至2014年的43个。
上市地产商甲级写字楼存量
- 上市地产商持有量最多的10间占49.1%的楼面。
- 太古地产持有量最多，占总存量的11.5%。
- 九龙仓集团和新鸿基地产各占7.0%。
- 华人置业集团和置地控股有限公司的物业平均楼龄分别为33.2年和31.7年。
业权变化分析
- 香港甲级写字楼市场主要由本地业主主导，本地投资者活跃，海外投资者占比下降。
- 中国企业对香港写字楼市场兴趣浓厚，例如中国建设银行收购中环干诺道中50号全幢。
- 2011-2014年，分散业权的存量上升130万平方呎，全部来自九龙东的六个项目。
九龙东的崛起
- 九龙东吸引了许多投资者，银行及保险公司等企业将后勤部门迁往九龙东。
- 新鸿基地产及信和等上市发展商持有的写字楼楼面面积上升。
- 九龙东甲级写字楼存量中的分散业权占比最高，达32.4%。
结论
- 九龙东的写字楼供应潜力巨大，预计将超越上环/中环/金钟成为香港最大的商业区。
- 活化工厦政策结束后，九龙东将依赖旧改进行甲级写字楼建设。
- 九龙东的地价持续上升，租赁需求殷切，将减少发展商拆售项目的意欲。
- 九龙东多个分区的融合效果将在沙中线落成后进一步体现，该区将在2030-2040年间成为香港的现代化核心商业区。
