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香港甲级写字楼业权变化 九龙东的崛起及逐渐成为第二个核心商业区 随着维多利亚港于1997年限制填海，观塘和九龙湾的工业用地在2001年被改划为「商贸」用地，自新千禧年伊始，九龙东逐渐成为优质写字楼的集中地。 2015年4月28日 由于这些地理和政策的因素，香港甲级写字楼存量在过去15年间上升了31.3%，由6,030万平方呎上升至7,920万平方呎，所涉及的写字楼数目亦由139栋上升至183栋。 在这段时期内，香港的写字楼市场除了变得更加成熟之外，亦得以平稳发展。本地发展商在兴建优质写字楼中担当了一个非常重要的角色，亦是甲级商厦的主要业主。同时，港岛东和九龙东开始被企业认定为理想的非核心商业区。 虽然发展商的总存量有所上升，但业权的百分比率却维持不变。由于港岛传统商业区租金昂贵并持续上升，推动了大型企业购入商厦自用，而企业亦成为了写字楼物业投资买卖中的一大主力。 在这15年间，企业的甲级写字楼业权从4.6%上升至7.0%，并占了单一成交金额逾7,800万港元大额写字楼交易的37.8%。 与此同时，九龙东与其他商业区相比，其吸引力和竞争力有明显的提升。 在过去的三年内，九龙东受租户、用家和投资者的青睐，并录得多宗整幢写字楼买卖。单在2014年，九龙东占香港五个写字楼商业区的投资金额就约58.7%。 尽管现时仍有发展商愿意出售其位于九龙东的写字楼项目，但随着此新商贸区不断成熟和发展，发展商很有可能改变策略，保留项目进行出租及自用。这意味着用家应把握机会，购入楼面自用，以节省租金开支及享受物业庞大的升值潜力。 作者聂安达大中华区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 卫栢稜研究部分析师+852 2250 8815michael.pl.wai@dtz.com ContactsNigel Almond投资市场研究部主管+44 (0)20 3296 2328nigel.almond@dtz.com Fergus Hicks全球预测分析部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com 香港甲级写字楼业权变化 业权分析-谁是香港甲级写字楼的大业主 本报告分析了DTZ戴德梁行研究部的甲级写字楼样本，涉及共183幢物业。我们的研究覆盖了各写字楼商业区业主的行业类型及国籍，现在的概况将于本段落内探讨。在第二段落，我们将讨论在2003年至2014年内的写字楼投资活动，并阐述各地区的成交量及买家的背景。在第三段落，我们探讨不同分区在过去15年的存量及新供应。然后，我们从楼龄、存量及物业的位置研究发展商的物业组合。最后，我们分析了业权的变化，并探讨业主的行业类型和国籍。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 香港甲级写字楼现况 图1至图3显示现有市场的结构特征，要点如下： 香港写字楼市场以本地业主为主，在2014年，71.6%的写字楼楼面是由本地参与者拥有（图1） 内地企业和机构，包括银行和保险公司主要集中于上环/中环/金钟、湾仔/铜锣湾及九龙东（图1） 九龙东分散业权的写字楼项目是各区中最高的，约32.4%，核心商业区上环/中环/金钟仅随其后，约28.8%（图1） 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 上市发展商为所有五个商业区的大业主，业权由九龙东的47.6%至港岛东72.6%（图2） 随着九龙东快速发展并逐渐成熟，目前已吸引为数不少的用家进驻。截至2014年底，企业拥有九龙东9.5%的写字楼面积（图2） 机构投资者主要集中于传统核心写字楼区的甲级商厦如上环/中环/金钟、湾仔/铜锣湾及尖沙咀（图2） 注: *68个业主是来自310幢单一业权或共同拥有的物业，并不包括42幢分散业权的物业 香港甲级写字楼业权变化 虽然租赁市场开始蓬勃发展，但该区的商业气氛还未完全成熟。因此，有些发展商愿意以整幢方式出售其项目。相反，由于传统商业区的物业甚少放售，令交投下跌（图4）。 香港甲级写字楼成交额 由于香港国际金融中心的身份，其投资市场除了受地方事件和政府政策所影响外，全球及内地经济也扮演着非常重要的角色。 因此，上环/中环/金钟、湾仔/铜锣湾的买卖活动明显减少；同时，港岛东并未有录得任何成交。不论是整幢或分层写字楼，写字楼市场的焦点都转移至九龙东。 香港的投资市场在2003年的SARS期间、2008年全球金融危机及2011年欧债危机期间变得平静，成交金额和宗数锐减。 同样地，2013年2月所推出的双倍印花税推高了购买成本亦令交投全面冰封（图4，图5）。 以地区划分成交额的变化 在2003至2007年，市场活动集中于港岛的两个传统商业区及位于九龙的尖沙咀。虽然在2003年至2007年港岛东才开始成为主要的非核心写字楼商业区，但该区的投资活动已日趋活跃。相反，九龙东的发展才刚开始，区内的写字楼买卖活动相对较少(图4)。 2008年至2011年间市场活动有明显的转移：港岛东成为投资者的追捧对象，并在2010年录得多宗整幢成交，但写字楼买卖仍主要集中在上环、中环、金钟及湾仔/铜锣湾（图4）。 2011至2014年期间，九龙东有大型写字楼项目相继推出，市场活动再一次转移。在租赁市场方面，区内也开始吸引大型企业落户，例如银行及保险公司。 香港甲级写字楼业权变化 以业主类型划分成交额的变化 2004至2009年期间，包括高资产净值人士及老牌家族在内的私人投资者为甲级写字楼的主要投资者（图5）。他们看中SARS过后整幢与分层写字楼的升值潜力和租金增长，并积极于市场上寻找投资机会。随着2010年后物业价格的飙升，本地私人投资者对写字楼的兴趣有减少的迹象。 公司买家最早于2003至2004年出现，并在2007年成为写字楼市场最重要的买家。受租金不断上升所推动，企业多于2007年后购买写字楼物业以自用。在2014年，公司买家占总投资额的63.4%（图5）。 私人投资基金的投资活动在2003年首次出现，但在过后10年其购买活动深受经济周期的负面影响，如2008年的金融海啸与及2011年的欧债危机。 尽管在2013年双倍印花税实施后，物业交易成本大幅增加，但私人投资基金在2014年的投资市场继续保持活跃（图5）。这归因于全球多个经济体系相继推出量化宽松政策，在流动性增加的同时，私募基金更容易筹集资金。 包括内地及国际的保险公司在内的机构投资者，在2003年开始成为香港甲级写字楼的主要投资者。与非上市地产公司一样，其活动受全球金融周期所影响，加上回报率下降的，机构投资者很难在市场上找到心仪的物业，因此变得谨慎（图5）。 香港甲级写字楼业权变化 甲级写字楼存量增长 从1992年到2012年之间，香港急速发展为一个以服务业为主导的经济，服务业在本港的本地生产总值所占比率由1992年的80%增长至2014年95%。然而，由于香港的土地供应有限及政府对土地资源的控制，甲级写字楼的供应未能配合第三产业的增长。 因此，甲级写字楼在2000年至2014年的增长十分有限。过去15年共有1,896万平方呎的甲级写字楼面积投入市场，相当于每年126万平方呎或1.84%年复合增长率（图6）。 在此新供应当中，只有约27.9%或530万平方呎位于中央商业区，并主要来自中环填海区港铁香港站上盖的国际金融中心二期。由于保护海港条例禁止在维多利亚港内作出大型的填海工程，如此大规模的项目将不会再在中环出现。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 在过去15年，九龙东的新供应主要集中在观塘及九龙湾分区，并占全港新供应的54.1%（图7，图8）。这两个分区主要受惠于更改土地用途的政策，使区内的工业用地可作商业用途。此土地规划的转变使九龙东的新供应在2007至2008年间达到470万平方呎（图8）。在2008年，港岛东中心的建成提供150万平方呎的楼面，使港岛东分区成为另一个新供应的集中地。相反，湾仔/铜锣湾及尖沙咀等地的写字楼存量相对平稳，并没有大型项目投入巿场（图7，图8）。 在2000年，九龙东占香港五个主要办公地点的总甲级写字楼存量的5.7%，并于2014年已上升至17.0%。虽然该数字仍低于中央商业区的37.2%，但九龙东将逐步成为一个重要的办公地点。预计在20年之内，九龙东将超越上环/中环/金钟成为香港最大的商业区（图7）。 香港甲级写字楼业权变化 甲级写字楼楼龄及集中度 上环/中环/金钟是香港最早开发的地区，亦是现代化甲级写字楼的集中地，该区的平均楼龄为23.8年，其中只有3%的项目打算重建(图9)。但受地盘面积所限制，目前大部分重建计划规模都很小。例如位于皇后大道中的上海商业银行大厦重建项目以及华懋集团旗下的多幢物业，包括永安中区大厦和永安人寿大厦重建项目。 受核心商业区土地供应有限所限制，早在上世纪70-80年代，甲级商厦的兴建热潮扩散到湾仔/铜锣湾和尖沙咀。因此这两个商业区的写字楼项目也比较旧，分别为25.5年和23.7年，但进行重建计划的比例却很低(图9)。这是由于高昂的建造成本和巨大的租金损失大大降低市区重建的可行性。 九十年代初，太古地产将位于港岛东的大量工业物业改造为办公楼，使传统工业区成为本港一个主要的办公地点，区内物业也相对香港其他传统商业区为新，平均楼龄只有16.4年(图9)。但在2014年获得政府批准后，太古地产开始启动常盛大厦、和域大厦及康和大厦的重建工作。这几个项目的建筑面积超过200万平方呎，使港岛东规划重建的比例上升至19.1% (图9)。 在四个传统商业区以及一个位于九龙的新兴写字楼区域中，九龙东自2000年后才开始转型，因此该商区办公物业的平均楼龄最低，同时规划重建的比例也最低(图9)。 在过去15年间，香港甲级写字楼市场总体情况保持相对稳定。随着市场规模的不断扩大，拥有超过20万平方呎甲级写字楼楼面积的业主数量从2000年的31个上升至2014年的43个(图10)。与此同时，平均每名业主所持有的楼面面积从2000年的133万平方呎下降到2014年的130万平方呎。 甲级写字楼业主数量的增加是由于过去5年中租金持续上涨并维持高位，这使收购办公物业以自用的企业数量迅速增长，以节省租金成本。而多数企业只收购一个物业自用，因此在业主数量增加的同时，平均持有的面积却下降了。 拥有超过20万平方呎甲级写字楼面积的业主数量不断增加也带动了九龙东的甲厦交投，使之成为香港甲级写字楼收购的重要区域。第一项主要交易是于2012年由中国建设银行整幢收购中国建设银行中心(前身为东汇18)。此后，宏利人寿保险（国际）和花旗集团分别于2013年和2014年购入全幢商厦。这些交易不仅使九龙东成为香港重要的物业并购区域，也大大增加了业主的数量，促进了该商业区的兴起。 香港甲级写字楼业权变化 上市地产商甲级写字楼存量 截至2014年底，香港甲级写字楼总存量为7,900万平方呎，其中持有量最多的10间上市地产商拥有49.1%的楼面(图11)。 太古地产，得益于其集团位于鲗鱼涌的大片工业用地，是十大上市发展商为首的写字楼业主。其物业主要集中在鲗鱼涌和金钟，占总存量的11.5% (图11,12)。 居于第二和第三位的业主分别为九龙仓集团和新鸿基地产。根据DTZ戴德梁行的数据显示，这两间公司在甲级写字楼存量中各占7.0%。九龙仓的物业主要集中在尖沙咀和铜锣湾，而新鸿基的商业物业分散于各区域(图11,12)。 华人置业集团的物业组合楼龄最旧，平均为33.2年(图13)。其物业主要位于湾仔和铜锣湾。 其次是置地控股有限公司，该企业也是香港首批现代办公物业发展商之一，其物业平均楼龄为31.7年。置地持有的物业均位于核心商业区，现时历史最悠久的是建于1965的太子大厦，其次是二十世纪七十年代建成的怡和大厦和历山大厦，以及八十年代竣工的三幢交易广场(图13)。 低空置率、高租金收入以及高昂的建造成本使得业主对重建计划望而生畏。而且，重建后的写字楼再次投放市场后，租金收入是否能大幅度增长亦同样存在疑