陆运网络构建下的湾区发展之势

前言：交通基建所构筑的硬连接是发挥湾区经济效应的前提1. 正如海湾大桥、金门大桥之于旧金山湾的意义，在湾区经济的发展中，作为硬连接的重要交通基建设施显然是实现互联互通、融合发展的前提，并且在此后漫长的发展历程中始终为要素的自由流动提供保障，也因此被认为是发挥湾区经济效应的必要因素之一。 金门大桥Golden Gate Bridge 长度2.7 公里开通年份1937 年日均车次11 万辆 旧金山 - 奥克兰海湾大桥San Francisco-Oakland Bay Bridge 长度13.5 公里开通年份1936 年日均车次25 万辆 圣马特奥 - 海沃德大桥San Mateo-Hayward Bridge 长度11.27 公里开通年份1967 年日均车次9.8 万辆 顿巴登大桥Dumbarton Bridge 长度2.57 公里开通年份1927 年日均车次6.2 万辆 重大交通设施的建设于粤港澳大湾区发展的意义2. 在粤港澳大湾区，交通基建的互通互联同样被视为推动湾区发展的重中之重，早在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之前，在泛珠三角融合发展的背景下就已经不断推动重要交通设施的建设以提高联通效率，而 2018 年投入运营的广深港高铁和港珠澳大桥更被认为是连接内地与港澳的具有里程碑意义的重大项目。 2018 年 9 月 23 日，广深港高铁香港段正式开通；2018 年 10月 24 日，港珠澳大桥正式通车。 两项重大交通设施投入使用，旅客交通时间、旅客总量、往返方式等随之产生重大变化，进而对香港写字楼和商铺市场带来深刻影响。本部分，我们以此为案例进行研究，以窥见重大交通项目与房地产市场之间千丝万缕的关系。 新的交通设施的连接令香港与内地往返时间大幅缩短。旅客乘搭广深港高铁从香港西九龙站到深圳福田站只需要 14 分钟，分属粤港两地的两大商务中心区至此实现了更快速高效的联通，而从香港西九龙站到广州南站的时间也仅为 47 分钟。港珠澳大桥则以陆路将珠三角西部纳入香港 3 小时生活圈，例如由香港国际机场到珠海车程由原本 4 小时大减至 45 分钟 ; 由葵涌货柜码头到珠海，从 3.5 小时大减至 75 分钟。特区政府统计处最新出版的《香港统计月刊》（2019 年 4 月）显示，自去年 9 月 23 日开始提供服务至今年 3 月底，高铁西九龙管制站出入境旅客人次已经突破千万，达 1024.73 万。至于去年10 月 24 日开始提供服务的港珠澳大桥管制站，截至今年 3 月底，出入境旅客人次也已经突破千万，达到 1049.41 万。 对于香港而言，两大项目大大拓展了香港的经济潜力与民生便利。内地经济增速虽已由高速转向中高速，但仍是全球发展最快的大型经济体，而粤港澳大湾区更是国家发展重要战略。在这样的发展背景下，香港通过港珠澳大桥和广深港高铁融入内地经济运行引擎区域，既能通过合作共享来补足发展短板并进一步培育新兴产业，又能高效的辐射内地市场而大增本港经济的腹地。同时，在粤港澳大湾区的战略中充分发挥香港在金融专业服务、贸易中心、国际航空、航运枢纽等领域的优势，也将同时令香港迎来新一轮的发展机遇。 对零售业的刺激影响商铺市场 内地访港旅客人数创下近年来新高，在广深港高铁和港珠澳大桥开通后，2019 年首季整体访港旅客数字达到 1,458 万人次，同比增长 19.7％ , 当中内地不过夜旅客于 2018 年第四季度同比增长 31%，创下自 2012 年第四季度以来最强劲的年度增长。 尖沙咀和旺角商铺市场显著受益。从区域来看，广深港高铁于西九龙站开通后令更多游客汇集到九龙区，促使尖沙咀和旺角的零售业变得越来越活跃。一季度有多家电器、 时尚配饰、药物及化妆品的零售商相继在这两个地区扩充或开设新商铺来吸引更多的内地旅客。一季度除中环的平均租金稍微下降之外，其他所有核心零售区的租金都均录得升幅，特别是尖沙咀和旺角受惠于基建设施开通带来的旅客人数上升令需求大增，两个地区的平均租金分别录得 1.1％和 2.6％的季度增长。 即日来回旅客增加，日常用品及服务消费额上升。由于广深港高铁和港珠澳大桥的开通大幅缩短往来时间，促使内地旅客倾向于即日来回。“内地不过夜旅客”的增多也影响着内地旅客的消费模式——近年来，内地旅客大幅减少购买奢侈品如钟表及珠宝，而对于中端商品市场如化妆品类、药妆类等的需求日益增加，总体消费能力依然强劲。可见，交通条件日益便捷的情况下，内地旅客更多的增加了对日常消费品及服务的购买。 大湾区交通网络的日益发达，将会持续为香港零售业带来支持。未来，随着湾区城市一体化的深入发展，预计也会有更多内地生活零售品牌来到香港拓展业务，促进零售市场的进一步繁荣。加上便捷的交通促使入境旅客人数持续上升将进一步带动临近片区的零售租金，进而为对应业态商业物业带来更大的投资潜力。 而比较瞩目的便有新世界的航天城。项目位置毗邻香港国际机场客运大楼及港珠澳大桥的策略据点，项目落成后势将成为香港以至海外及来自大湾区旅客的商业娱乐枢纽。项目总建筑楼面面积约 35 万平方米，当中餐饮零售占逾 19.5 万平方米，体验式娱乐设施及办公楼面各占 5.3万平方米。待第三条跑道落成后，预计 2030 年机场客运量将增加三成加上航天城毗邻屯门至赤鱲角连接路及港珠澳大桥，连系大湾区其余十个城市。在「一小时生活圈」的概念下将成为本港居民、海外旅客以至整个大湾区逾 6,000 万人口必到的新零售地标。 跨城商务区便捷联通，商办市场显著获益 通勤效率的提高改善写字楼需求活跃度。2019 年一季度，香港甲级写字楼的租赁需求集中于九龙东及尖沙咀区，两片区的吸纳量达 9504 平方米。虽然这两区域显著较高的吸纳量受多方面因素的影响，如近两年来九龙东和尖沙咀新增供应在总的新增供应中占比超过 55%；租金优势促使部分企业为减省开支及整合空间而从核心区迁入……不过由于交通条件改善而带来的区域价值攀升无疑也是一大影响因素。自西九龙站至福田仅需 14 分钟，对于需要与内地频繁往来的商务人群来说，搬迁至该区域可大幅降低通勤成本，当为乐见其成的选择。就行业需求来看，大湾区规划带动保险公司扩大其服务范围，进而令保险从业员和内地投保人数近年不断的增加。跨境交通路线的便利将会使更多内地客来港投保，保险公司的扩张将会是促进写字楼需求增长的一大支柱行业。同时，包括健康医疗、高端咨询在内的专业服务业也将受惠于区域融合发展及更趋便捷的交通而更好的辐射内地市场，进而带来对办公物业的需求。 未来供应量走高，西九龙周边商务市场有望发挥更大影响力。目前九龙西片区甲级写字楼存量较低，且近年来持续无新增供应，但从写字楼市场未来发展来看，根据香港政府的财政预算案报告，西九高铁站上盖地块已落实将建设大量甲级写字楼。以地积比率 5 倍来计算，总建筑面积约为 29 万平方米，其中九成即约 26 万平方米将用作为写字楼，面积接近于九龙西现有甲级写字楼存量的八成。连同旁边环球贸易广场现有的 21 万平方米，总共约 47 万平方米的供应量将纾缓西九龙商厦的紧张需求。 香 港 写 字 楼 市 场 长 期 以 来 供 应 稀 缺，2019-2023 年，九龙东、九龙西、尖沙咀三个片区供应量在香港未来供应总量中占比预计超过七成，将成为市场活跃度较高的区域。市场规模的扩大、与大湾区便捷对接的优势、新建项目更为优良的品质等多重因素料将带动围绕西九龙高铁站的商务市场获得快速发展，在整体市场发挥更大的影响力。 随着湾区日趋融合并均衡化发展，交通设施的积极影响力还将进一步提升 连通香港与内地的两条主要跨境交通路线刚开通约半年，实际影响还有提升空间。此外，交通设施作为大湾区一体化发展的基础，仍处于快速开发建设阶段，未来将会有更多的项目进一步打通湾区内的交通连接以及微循环，令包括港珠澳大桥在内的重要交通基建设施发挥出更大的效能，最终增强港澳与内地的联系。 持续的交通设施建设不断提高区域融合发展的效率3. 除广深港高铁和港珠澳大桥之外，粤港澳大湾区还有多个在建或规划的交通项目从加强湾区内部联系和畅通对外交通两方面共同密织湾区交通网，以促进要素更加便捷高效的流动为目的，为湾区一体化发展奠定硬件基础。这其中，既包括了连接珠江口东西两岸的重要设施、提升城市间联通效率的城际铁路、进一步打通微循环的公路网络，还包括联通港澳与内地的口岸及将粤港澳大湾区的资源、影响辐射至更广阔腹地的对外综合运输通道。 连通东西的交通设施促进珠江口两岸城市融合发展。在粤港澳大湾区，东西两岸经济发展不均衡的局面由来已久。东岸的黄金轴线上汇集了香港、深圳、广州三个一线城市，综合实力不言而喻。而在这条轴线中间的东莞作为“世界的工厂”在制造业方面的优势亦非常显著，加之近年来积极升级调整产业结构并取得突出效果，令经济实现了较快的增长。仅东岸的这四城，2018 年 GDP 之和在大湾区占比超 7 成。 江通道的情况，进一步拉近广州、东莞、深圳的距离，促进广深港澳科技创新走廊核心平台的紧密合作，提升地处珠江口的南沙的交通枢纽地位；港珠澳大桥开通后，珠海成为大湾区唯一与港澳陆路相连的城市，珠江西岸与港澳往来更加便捷，港澳对珠江西岸的辐射带动作用将大幅加强；深中通道开通后预计可使两地通勤时间由 2 小时缩短至 30 分钟，深圳对中山乃至粤西的影响力都将大大提升。佛山、中山、珠海等珠江口西岸城市本身都具有较好的产业基础，交通条件的改善促使其与东岸深入融合，并承接东岸经济发展的辐射带动，西岸城市有望进入快速发展期。此外，已处于规划中的莲花山过江通道、初步提出议案的深珠通道等的落实将进一步便捷东西两岸的沟通。 与之相对的是，西岸的经济发展稍显落后，但伴随着越来越多的连通东西两岸的交通设施的建设，东西交通不便的情况正在逐步改善：南沙大桥的开通，改变了仅有虎门大桥唯一一座过 城际铁路 城际铁路是城市扩大“朋友圈”的重要设施，有助于加强城市间的交流与合作，改善居民出行环境，提升商贸、旅游等产业的活跃度，增强城市对外辐射功能。 而对于粤港澳大湾区来说，城际铁路是推进湾区一体化的基础，在建的穗莞深城际、广佛环线（佛山西站至广州南站段）、佛莞城际有望于 2019、2020 年陆续通车，较高的发车频率、更大的运载量以及与市内公交网络的无缝对接等，将大大提升城际通勤效率，缓解广深莞交通大动脉压力过大的问题，同时增加广佛肇与深莞惠都市圈之间的联系，进而增强粤港澳大湾区产业经济协同发展的动能。 得益于不断密布联通的城际交通网络，重要站点及其周边区域伴随交通便利性的提升而实现辐射范围扩大、辐射力度增强的效果，也因此迎来更好的产业承接的机遇、合作发展的机会，并进一步带来对商务、商业、酒店、居住等物业的需求。广东省正在按照国家要求编制《粤港澳大湾区城际（铁路）建设规划》，计划于 2019 年上半年出台，以加快轨道交通建设为重点。可以预期，大湾区城际铁路将较原有规划更加发达密布，也意味着现有的一些重要交通节点将会覆盖更多的区域，同时会出现一些新的线路交织的交通节点，迎来区域发展的利好。 高速公路网络 高速互通时间大为缩短，多式联运重塑产业格局。2017 年初发布的中央政府工作报告中明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，将粤港澳大湾区的发展进程推至新的阶段，而此前截至 2016 年底，根据大湾区广东省内9 市的统计年鉴数据汇总显示，大湾区 9 城的高速公路通车里程为 4019 公里，而结合已规划及在建项目的进度与工期，预计到 2020 年，大湾区 9 城的高速公路通车里程有望达 5249 公里，较 2016 年底增加 30%。随着广佛肇、广中江、莞番、深圳外环等高速公路的陆续通车和南沙大桥、深中通道等过江通道的建设，大湾区城市的互通时间将大为缩短。到 2025 年，即便是大湾区内距离最远两个城市——惠州与肇庆之 间，只需约 3.2 个小时车程。大湾区高速路网和轨道交通、港口等多式联运将产生乘数效应，为大湾区产业格局带来深远的影响。 《粤港澳大湾区规划纲要