重新构想的房地产业：面向未来的框架
重新构想房地产业：面向未来的框架 洞察报告 2024年12月 Getty Images 图片： 目录 前言 3 执行摘要 4 引言 5 1 动态变化的需求 7 第三部分：19个支柱1.1人口驱动因素81.2资产类别视角92全球市场112.1资本市场122.2财政稳定在城市投资中的作用18 3.1宜居性203.2可持续性233.3韧性263.4可负担性29 4关键价值驱动因素33 4.1房地产与基础设施344.2优先考虑人员和社区354.3技术39 5行动号召 41 结论44 脚注 47贡献者 免责声明 本文件由世界经济论坛发布，作为对项目、洞察领域或互动的贡献。其中表达的研究发现、解释和结论是世界经济论坛促进和认可的协作过程的结果，但其结果并不必然代表世界经济论坛的观点，也不代表其所有成员、合作伙伴或其他利益相关者的整体观点。 2024 世界经济论坛。版权所有版权所有。本出版物任何部分不得以任何形式或通过任何手段进行复制或传播，包括影印和录音，或通过任何信息存储和检索系统。 前言 克里斯蒂安·乌尔布里希全球首席执行官兼总裁，JLL；世界经济论坛房地产行业主席 在新冠病毒大流行带来的前所未有的经济和社会动荡期间，世界经济论坛房地产行业首席执行官社区发展了房地产未来框架，为建筑和城市提出了更加宜居、可持续、有弹性和经济实惠的愿景。 2021版旨在确保全球房地产行业持续推动该愿景的发展。 进步朝着这一愿景已被衡量，尽管在某些领域的前进动力明显，但其他领域则更准确地描述为停滞甚至倒退。这种动态并不仅仅归因于市场参与者，它也是日益复杂公共和私营景观的反映。最终，这应该成为再次响亮的警钟，以加强愿景并调整适应不断变化的市场条件的框架。 自2021年出版以来，这些年份被不断升级的地缘政治冲突、对政治稳定性和民主机构强度的挑战、许多主要市场利率的创纪录上涨以及人工智能（AI）在主流词汇中的普及所打断。 我们希望这个框架的下一版本将强调在建筑环境中履行承诺的紧迫性和重要性，以及在更广泛的全球背景下，房地产作为资产类别、作为实物基础设施以及作为实现我们经济和社会目标促进者的作用。 尽管我们无法完全预见从原始框架到当前版本之间该行业快速演变的每一个细微之处，我们感受到在全球努力驯服通胀的拐点上，一个明确的机遇时刻。感觉是时候回顾原始的研究成果并进行更新了。 Executive summary 宜居性、可持续性、韧性和可负担性对于房地产业推动我们共同的未来至关重要。 应对全球范围内COVID-19对经济和人口造成的深刻影响，世界经济论坛推出了房地产未来框架在2021年。反映了来自全球前瞻性房地产领袖群体 insights 的观点，该框架确立了以下四个支柱组成的前景：宜居性、可持续性、弹性和负担能力。 : 政策包括 经济稳定与增长促进可持续增长，就业创造和收入稳定吸引私人资本并推动住宅和商业物业的需求增长。 私营部门行动： 自那时起，全球各地社区都欢迎了新的生活方式、工作方式和利用技术的方式，这通常会影响房地产市场。与此同时，开发商、投资者、贷款人和其他人都要面对由央行应对通货膨胀而重塑的资本市场格局带来的逆风。尽管有这些变化，宜居性、可持续性、韧性和可负担性仍然是长期价值和共同繁荣的关键。 嵌入 领导力和问责制是框架的支柱，它们确保组织目标与绩效指标保持一致，并促进团队间的协作。 信息、测量与披露利用高级分析、人工智能（AI）和房地产技术（proptech），可以提高决策和报告的质量。关于房地产表现、可持续性和市场趋势的全面披露，可以建立投资者信心并促进资源的有效分配。 本框架借鉴了行业领袖的访谈，并概述了面向公共和私营部门的具体行动呼吁，以推动进步。 : 技术如智能建筑技术系统、AI驱动的能源管理和预测分析可 以提升居住者体验、优化能源使用并降低运营成本。 公共部门行动： 清晰的标准化监管框架、透明法律、简化的分区和许可程序，以及减少的官僚主义，提升了房地产市场的信心和效率。 具有强劲的资本结构： 资本市场中传统和另类债务和股权是处理现金流量和估值波动的关键。增加准备金、保持保守的贷款价值比率(LTV)、严格执行汇报以及采用对冲工具可以减轻风险并支持金融稳定性。对于贷款机构投资者而言，多元化投资组合应予优先考虑。 鼓励信息丰富的市场 促进数据可访问性、标准化报告和强制披露可减少信息不对称，从而实现竞争和高效的市场。 : 一个强大的 投资于 韧性及可持续性标准资本结构，平衡传统和非传统债务与股权，是抵御现金流和估值中断的关键。更高的准备金、保守的贷款价值（LTV）比率、债务收益率、严格的报告和避险工具可以降低风险并支持金融稳定。多样化的投资组合应成为贷款机构和投资者的优先事项。 基础设施发展，交通运输、公用事业和公共空间的改善，可以提高相邻房地产的回报率。 金融市场稳定和资本获取政策鼓励各类资本市场参与者，包括银行、私人贷款机构和机构投资者，有助于确保经济周期中的韧性。 通过关注这些行动以及其他措施，房地产行业可以适应不断变化的挑战，同时推动可持续的、长期的增长。围绕共同目标，公共和私人努力的协同确保了一个更具弹性和包容性、面向未来的房地产行业生态系统。 战略部署税收激励、补贴和折扣信用工具的财务激励 可以吸引私人投资，特别是在欠发达地区或经济适用房方面。 引言 房地产资产的价值超过全球债务和股权市场总和，使其成为世界上最重要的财富存储。 $379一万亿 20世纪中叶开始机构对房地产的投资增长，重塑了城市和经济体，并将房地产提升到了显著、系统性的重要地位。在2022年，全球所有房地产（包括住宅和商业房地产以及农业用地）的总价值达到379.7万亿美元，这使得其价值超过了所有股票（98.9万亿美元）和债券证券（129.8万亿美元）的总和，并且几乎是全球国内生产总值（GDP）的四倍（100.6万亿美元）。1 利率上涨的速率，房地产行业普遍实现了这些投资论断，长期对该资产类别的分配保持稳定，因为通胀已经缓和。 近年来，该行业受到空间使用模式变化的影响——这种现象在西方经济体的办公行业中尤为突出——以及资本市场突然波动的影响，现在正站在前所未有的更新换代的边缘。这种更新换代将依赖于对公共和私人空间的巨额再投资，更加关注可持续性和韧性，以及优先考虑可负担性和宜居性目标。 2022年全球房地产的价值——超过所有股票和债券证券的总和。 鉴于该行业的规模、范围及其在商业和社会活动中的基础性作用，更广泛的市场稳定性依赖于一个功能健全且资本充足的房地产生态系统。如2008年全球金融危机等先前经济冲击，当时银行过度暴露于各类房地产债务，凸显了其系统性重要性和房地产资本市场对华尔街和普通街道的影响。 : 什么变了 2021年的框架必然解决了由COVID-19大流行带来的即时挑战，包括商业房地产开发和投资活动的急剧下降。超越COVID-19大流行，该框架还将危机视为对宜居、可持续、有弹性和经济适用的房地产进行投资的动力。 养老基金、保险公司、主权财富基金以及其他大型机构寻求将房地产纳入其投资组合，以对冲通胀、从股票和固定收益中实现多元化，并产生可靠的收入流。即使在通胀飙升和前所未有的情况下， 关键支柱 包容性和可及性空间，最大限度地减少不平等的影响，并支持获得经济机会和社会资本。 宜居性关注于健康、以人为本和智能空间，部分原因是疫情期间对福祉的重视程度提高。可持续性关注于建筑脱碳和能源效率，重点是减少全生命周期的碳排放。韧性超越了任何狭隘的物理气候风险关注，涵盖了从功能性和竞争性过时到公共卫生冲击的各种风险。关于负担能力的讨论反映了全球城市中心住房短缺的普遍性和高房价对社会和经济流动性、健康与福祉及其他结果的有害影响。 未来不确定性仍然构成市场的固定特征，凸显了弹性和适应性的重要性。 在融资成本历史上急剧增加之后进行资产重组的空间，也出乎意料。 此外，新冠疫情后的时代特征是地缘政治紧张局势的不断升级。鉴于房地产资产价值对其特定地点的基本依赖，治理变革或直接冲突可能会对回报产生深远影响。供应链中断、越来越明显的气候压力、对能源进口的依赖、全球移民模式以及其他因素，促使各国采取更多的保护主义甚至民族主义政策。在某些情况下，投资决策越来越受到从资本分配到在投资评估中降低可持续性标准的政治考量的驱动。 进展实现框架声明目标不会自动发生。它还阐述了一套明确的促进因素，这些因素适用于公共和私营部门，以及建筑和整个社区。这些促进因素包括在传统领域如利益相关者参与和在房地产劳动力需求全谱系中的人才投资方面的指导。它们还包括对资产货币化、透明度和创新但谨慎的融资的关注，这些都与从2008年全球金融危机中学到的经验教训相呼应。 从新冠肺炎疫情开始至今已超过四年，房地产市场的参与者对传统房地产投资的破坏范围、规模和速度有了更清晰的认识。然而，关于未来的不确定性仍然是市场的固定特征，凸显了韧性和适应性作为框架核心特征的重要性。 在人工智能（AI）和大型语言模型成为房地产行业专业人士日常词汇之前多年，该框架预见到技术在创新中将扮演越来越重要的角色。原始框架并未预见COVID-19大流行后全球复苏的每一个特征，也无法预见。特别是，资本市场环境的巨大转变并未在当时公共或私人领域的决策者列出的潜在逆风中。同样，与重新构想和 这反映出原始框架作者的超前眼光，即本报告的核心愿景与它们相同。对宜居性、可持续性、恢复力和可负担性的关注，捕捉到这些目标超越市场的周期性特征或任何特定冲击。这也反映出一个事实，即当行业应对改变的资本市场环境和快速变化的需求偏好时，仅取得了有限的进展，往往难以实现其目标。 需求转移 空间的界限，在居住、工作和休闲方面正在模糊，这推动了创新和适应的需求。 人与建筑和城市的互动正经历着一场深刻而持久的变革。世界各地的人们正在重新思考他们居住、工作和社交空间的用途和功能，导致办公楼、住宅、零售和其他物业类型的设计和使用方式发生转变。建筑不再被视为固定、单一用途的结构，而是越来越被视为灵活、多功能的。 环境能够适应个人、社区和经济的不断变化需求。 在欧洲、北美、亚洲和非洲的各大城市，人们越来越认识到，今天建造或改善的建筑必须更加以人为本，优先考虑其使用者的福祉，并培养社会联系。 1.1 人口驱动因素 人口趋势是改变空间需求的主要驱动因素，特别是代际差异。发达经济体中人口老龄化以及全球南部的许多地区年轻且快速增长的人口正处于显著影响房地产发展和投资的位置。年轻一代正要求更多灵活且负担得起的居住安排，许多年轻人更倾向于选择充满活力、多种用途的社区，而不是传统的单一用途发展，并且注重可持续性标准。 适应性以适应希望留在家中生活的老年人。 基础设施投资优先级也将转向以适应老龄人口的需求。移动性和可及性将成为关键关注点，增加对支持老年人便捷、无障碍移动的交通基础设施的投资。此外，医疗基础设施也需要扩大，这不仅是为了满足医疗设施的需求，也是为了保证这些服务能够公平分配，尤其是在老龄化人口更为集中的地区。 随着人口老龄化，尤其是在欧洲、亚太和北美地区，针对老年人的房地产需求预计将激增。这种转变将带来对医疗设施、老年居住环境和符合居住生活目标的配套设施的更高关注。房地产开发商需要融入诸如可进入性、安全性和医疗服务接近度等特性，同时也要应对某些地区对“原地老龄化”日益增长的需求，这强调了住宅的居住特性。 展望未来，房地产发展的成功将越来越依赖于其适应不断变化的环境和满足广泛用户需求的能力。这要求房地产开发商、投资者和城市规划者采用创新方法，并创造性地思考如何随着时间的推移重新配置、重新利用和优化空间。 1.2 资产类别视角 近年来，不同物业类型的业绩表现出现分化，其中一些显示出韧性，而另一些则面临逆风。 商业房地产的前景在不同类型、地区和子市场中存在显著差异，反映了每个部门的独特特征以及更广泛的市场趋势。近年来，不同类型房地产的表
