2024年上海第八批集中供地出让解读

192.25亿元，超半数地块溢价成交！上海2024年第八批次集中供地顺利收官 今年上海第八批次集中供地交易活动在2024年的最后一天落下帷幕。 第八批次集中土拍共有10幅地块（合并出让后共计7幅地块），分布在浦东、宝山、徐汇、长宁、奉贤5个区。地块起始总价为164.84亿元，出让面积为35.54万平方米，供应规模为今年之最。 最终，本批次总出让金额达192.25亿元，平均溢价率17%，其中徐汇区S030501单元N06-22地块以40%的封顶溢价率成交。 1特点 1）土地供应量稳健增长 本批次土地供应总面积为35.54万平方米，相较于今年第一批次的33.86万平方米，供应量有所增加，居全年首位。其中，宝山区一组合地块面积达到14.95万平方米，占本批次供应总面积的42%，临港片区的组合地块面积也达到了6.6万平方米。土地供应一向稀缺的长宁区，此次也入市约1.1万平方米。 2）临港新宅地又来了，新房供应再加码 在上海市第八批次土地出让清单中，五大新城占据两席，具体地块包括自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-09单元08A街坊08A-02地块及银飞路、香果路部分地下空间、08B街坊08B-01、10街坊10-01地块，以及奉贤区奉贤新城10单元17-02地块。 尽管今年临港地区推出的地块数量有所减少，但新房市场供应量依旧保持高位。在新房库存尚未完全消化的情况下，继续推出新地块可能会对市场带来持续的压力，进而加剧供应过剩的局面。 3）区域间热度分化仍在加剧 各区土地市场的分化趋势日益显著，核心区域的“热”与边缘区域的“冷”形成鲜明对比。 核心区域地块因地理位置稀缺且周边配套成熟，吸引众多开发商的关注，竞争尤为激烈，如徐汇区S030501单元N06-22地块，共吸引6家房企参与竞拍（部分以联合体形式参与）。相比之下，偏远地块的市场反应相对冷淡，多数以起始价成交，例如自贸区临港新片区的组合地块、宝山区组合地块等。 2个别地块介绍 本批次中，土地资源相对紧张的徐汇区和长宁区也迎来了新的宅地供应。 1）徐汇区S030501单元N06-22地块 地块坐落于徐汇区的内中环区域，北邻强生花苑，西靠龙华西路，东邻上海师范大学附属龙华中学，不远处为龙华烈士陵园和龙华寺。地块出让面积为2.19万平方米，建筑面积约3.5万平方米，规划用途为商品住宅用地。最终，宸嘉发展以43.824亿元的总价摘得该地块，溢价率达40%。 由于地块紧邻龙吴路和龙华西路，部分楼栋可能存在噪音干扰。此外，地块下方有轨道交通线路穿行，因而将规划为多层住宅项目。 地块周边1.5公里范围内，近2年来仅1幅涉宅地块出让，该地块正是今年备受关注的中海领邸项目所在地。自6月28日首次推出至今，中海领邸共开盘五次，累计推出千余套房源，每次开盘认筹率均超过200%，且房源皆在开盘后迅速售罄。本次出让地块周边配套设施相对完善，且鉴于区域的稀缺性，预计未来项目入市后将同样受到关注。 2）长宁区W040602单元F1-09地块 土地供应一向紧张的长宁区此次也有新的供应，供应地块位于长宁区仙霞社区W040602单元内，西至中环路、北至天山路、东至双流路、南至新渔东路。最终，本地块以21.8251亿元的总价被招商和越秀联合体斩获，溢价率达24.54%，成交楼面价为8.85万元/㎡。 地块占地约1.12万方，容积率2.2，总建面2.5万方，地块限高42米，包含1200㎡的配套公建。 地块西侧约350米为2号线北新泾地铁站，教育资源有上海市延安实验初中、适存小学等，医疗设施有上海市同仁医院等，商业有大资源生活广场等。项目最大的不利因素是地块西侧紧贴中环路，存在噪音影响。 近2年，地块周边仅出让了一幅涉宅地块，为普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块，于2023年12月被杭州樾富房地产开发有限公司竞得，成交楼面价6.62万元/㎡。 03第九批次集中供地预热 2024年12月23日，上海土地市场官网发布了第九批次供应地块，仅1幅，为2024年供应幅数最少的一批次。 该地块位于松江洞泾镇，容积率仅1.01，占地面积约6.9万方，总建面约6.97万方，限高24米。地块西北两侧水系环绕，景观资源非常丰富。 地块北侧是2023年10月被保利集团拍下的松江区洞泾镇SJS30003单元01-13号地块，容积率1.5，当时成交楼板价约为2.46万元/㎡。保利集团是否会再次发力将此地块拿下，我们拭目以待。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2024年12月31日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10、11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988