2025年上海第八批集中供地出让解读

01交易结果 今年上海第八批次集中供地交易活动于10月20日落下帷幕。 第八批次集中土拍共出让6幅涉宅用地，起始总价184.9亿元，出让面积19.16万平方米；最终总出让金达198.8亿元，有三幅地块溢价成交，但溢价率均低于20%。 6幅宅地分别位于徐汇滨江、徐汇华泾、静安苏河湾、杨浦定海街道、宝山杨行和松江中山街道，覆盖中心区域及新兴潜力区域。 “冷热分化”格局延续，核心区域地块凭借显著的区位优势和成熟的配套，依旧是房企争夺的焦点，徐汇滨江、静安苏河湾等地块吸引了多家头部房企参与竞拍；相比之下，位于潜力区域的徐汇华泾、宝山杨行等地块，可能因包含商业规划等因素，参与热度相对较低。 国企仍是参与主力，占比约八成；联合体参与竞拍的比例颇高，在6幅地块中，有4幅地块由联合体参与竞拍，且最终有4幅地块由联合体竞得。 更值得关注的是，此次所有地块取消了中小套型占比限制。这意味着上海新房市场的中小套户型限制彻底放开，未来产品面积段将完全由市场决定，改善型产品或迎来供应高峰。 02热点地块介绍 1徐汇区WS5单元188N-I-21地块— —刷新纪录 的“王炸”宅地 地块位于徐汇滨江，紧邻地铁11号线云锦路站，1公里内有11、12号线以及在建的23号线；周边覆盖从幼儿园到中学的全龄段教育资源，并临近多个社区卫生服务中心；商业方面，不仅有云锦天地等社区商业，1公里范围内还有西岸梦中心、西岸凤巢及龙华会等大型商业综合体。 地块前身为一所高中，现转为住宅用地，北侧仍保留一所幼儿园。地块出让面积约2万平方米，容积率1.5，计容建筑面积约3万平方米，限高30米，起始总价40.59亿元，起始楼面价13.5万元/平方米，刷新上海非风貌宅地的楼面起始价纪录。地块西北约1.3公里处是2024年徐汇龙华地区高价成交地块——徐汇S030501单元N06-22地块，由宸嘉发展以43.82亿元总价竞得，溢价率40%，装修标准7000元/㎡，成交楼面价约12.61万元/㎡。尽管该地块以高溢价成交，但此次出让地块的起始楼面价仍比其高约7%。 2021年至今，徐汇滨江的新盘呈现“高热度、高售价、高去化”特征，核心区域项目“开盘即罄”。地块不远处即为该区域的热门项目云锦东方和中海领邸。 最终，中海以44.65亿元的总价竞得这幅年度重磅地块，溢价率10%，成交楼面价14.85万元/平方米。这是中海在徐汇滨江的又一重要布局，这一落子将进一步巩固其在该核心区域的领先地位。 2静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下 空间——核心商圈稀缺宅地 地块位于苏河湾艺术文化集聚带，与华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等高端住宅项目相邻，同时紧邻苏河湾万象天地、静安大悦城两大商业体；地块包含27%的文体用地，要求开发商结合“艺术苏河”的整体规划，引入文艺展演、美术展览等业态，这对竞得者的综合运营能力提出了较高要求。 该地块总出让面积3.01万平方米，计容总建筑面积约9.5万平方米，起始总价高达70.96亿元，不仅是本批次总价最高的地块，也是唯一一幅内环内地块，更被视为苏河湾区域最后一块可供出让的住宅用地。地块西侧是苏河湾老牌豪宅中粮天悦壹号，挂牌价20万元/㎡，东侧是新贵苏河湾中心·润府，挂牌价17.6万元/㎡。 最终，该地块由招商、越秀、星狮、瑞城组成的联合体以77.37亿元的总价竞得，溢价率为9.03%，成交楼面价为81,415元/平方米。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2025年10月20日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10、11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988