2025年上海第九批集中供地出让解读

九批次结果揭晓：总计173亿元！仅浦东川沙、青浦徐泾地块溢价成交 01交易结果 今年上海第九批次集中供地交易活动于2025年11月24日落下帷幕。 第九批次集中土拍共出让9幅涉宅用地，起始总价169.11亿元，出让面积28.92万平方米；最终总出让金约173亿元，本批次平均溢价率为2.5%，仅浦东川沙、青浦徐泾地块溢价成交。浦东新区PDP0-0706单元C05A-18、C05A-17地块溢价率最高，达15.76%，被佳运置业以24.75亿元斩获。 相较于之前几个批次，本次核心区域优质地块供应有所减少，整体供地向配套尚在发展中的近郊或远郊区域倾斜。 ●租赁住房用地重回招拍挂市场 杨 浦 区N090501单 元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地 块 为 组 合 出 让 地 块 ， 其 中的A1-04-1地块为租赁住房用地，是上海时隔多年在招拍挂市场重新推出纯租赁住房用地。这种“商品房+租赁住房”的捆绑出让模式，对房企的综合开发、资产运营及资金平衡能力提出了更高维度的挑战。 ●外围区域土地市场冷热不均 青浦区QPS3-0101单元21-01地块容积率仅1.05，虽具备打造差异化别墅类产品的潜力，但区域当前配套薄弱，未来能否吸引到目标客群，前景尚不明朗，因此以底价成交。 奉贤、嘉定等类似情况的地块，最终也均以底价成交。而浦东川沙和青浦徐泾地块，凭借相对完善的配套和稳定的市场预期，成为本次仅有的两块溢价成交地块。 02热点地块介绍 1） 杨 浦 区N090602单 元K8-03地 块 杨浦区N090602单元K8-03地块位于杨浦滨江南段，距离12号线隆昌路站和爱国路站均在1公里内，至中环、内环线的距离也分别控制在1公里和2公里范围内，步行约700米即可抵达一线滨江区域。在建的隆昌路隧道未来将加强浦东与浦西的连接，国际时尚中心、杨树浦电厂改造项目及超级合生汇等项目近在咫尺，东辽阳中学、平凉路第三小学、杨浦区中心医院等配套资源进一步夯实了该区域的生活保障。 该地块出让面积约13880平方米，容积率2.28，计容建筑面积约31647平方米，建筑限高60米，起始总价约21.77亿元，起始楼板价68800元/平方米。 地块所在区域近年来土地市场和新房市场均较为活跃。其南侧和西侧是2024年中海地产布局的“中海云邸玖章”的两个地块，土地成交楼面价分别为73288元/㎡和70568元/㎡，溢价率分别为16.33%和2%，新房上市时间分别为2025年4月和6月，首次开盘均价为114900元/㎡和108000元/㎡；其东侧杨浦区N090602单元L4-02地块于2025年由保利集团以42.41亿元总价竞得，溢价率26%，成交楼面价80199元/㎡，建成项目为“保利誉滨江”，于2025年11月首次开盘，推出78套房源，开盘价格为115000元/㎡。 该地块虽有两家报名，但最终，中海地产以21.77亿元的底价成功竞得，成交楼面价为68800元/㎡。相较于周边近两年成交的地块，其成交楼面价相对较低。 2） 浦 东 新 区PDP0-0706单 元C05A-18、C05A-17地 块 浦东新区PDP0-0706单元C05A-18、C05A-17地块位于川沙站东南角，与2号线川沙站直线距离500米，出行便捷；基础教育资源有上海市浦东新区实验小学，医疗资源有上海市浦东新区人民医院，大型商业配套有百联川沙购物中心、绿地东海岸国际广场等。 地块总面积41912.3平方米，由两个地块组成，起始总价约21.38亿元，起始楼面价25841元/㎡。其中：C05A-18地块为普通商品房用地，容积率2.0，建筑限高60米；C05A-17地块为餐饮旅馆业用地，容积率1.9，建筑限高45米。 值得注意的是，该地块南侧为浦东新区川沙新市镇城南社区C05-20地块，2023年，华润集团以29.84亿元总价竞得，溢价率10%，成交楼面价38676元/㎡；地块上所建项目为“华润·观宸润府”，于同年12月首次开盘，开盘均价63760元/㎡。虽开盘时未触发积分摇号，但截至目前已全部售罄。地块周边另有陆家嘴锦绣云澜项目，于2023年6月份首开，开盘均价64000元/㎡，截至目前累计供应1064套房源，累计成交935套，历时两年网签去化率达88%。 最终，佳运置业以15.76%的溢价率、约24.75亿元成功竞得该地块，成交楼面价为29913元/㎡。与之前成交的浦东新区川沙新市镇城南社区C05-20地块相比，该地块虽溢价率更高，但因捆绑了一幅餐饮旅馆业用地，整体成交楼面价低了近9000元/㎡。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2025年11月24日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10、11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988