供需同频，二手房价预期企稳在望

2024年下半年以来，行业稳市场政策力度和出让频次明显提升。9·26新政后，经过两个月落地推进，11月行业需求端指标延续上月热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模创年内新高。二手房价格作为先行指标，也在10月基础上迎来更多积极信号：

1. 供求预期同频：11月48%的小区成交价环比上升，较上月增加2.3个百分点，为年内第三高点；33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加6.4个百分点，为下半年以来最高。成交价和挂牌价上涨占比双双上升，是2024年以来首次，高频交易小区数量大幅增加，显示供给、需求信心共同回升，成交放量，二手房价出现明确筑底信号。4月份虽同样增多，但成交价小区上涨占比大幅下降，显示供给方信心未获市场认可。

2. 城市走势同频：南京、广州11月成交价“补涨”，超六成小区房价环比上行。南京75%、广州60%的小区房价环比上涨，较10月数据显著提升。合肥、苏州涨价小区占比较低，主要因10月指标较高，11月回调属正常。北京和上海热度最高，连续两个月过半小区房价环比上涨。

3. 心理价位趋同：议价空间持续转小，刚需类小区平均议价空间降至20%以内，改善和高端小区议价空间小幅回升但仍低于9月水平。北京丰台区小屯板块某刚需项目议价空间缩窄至一成左右，较9月减少超10个百分点。

数据来源：CRIC

11月土地投资、一二手房成交、开盘去化等指标持续好转，房价指标也在持续转好。指标分化逐渐消失，供求双方对房价走势的判断、城市走势特征、买卖双方心理价位的差距均向企稳方向缩小。二手房价作为重要先行指标，已释放明显企稳信号。随着中央部委稳市场政策持续落地，一二手房交易链条恢复，二手房价暖意将逐步晕染，助力新房成交、投资、施工、库存等从边际改善走向实质性转好。