房地产行业研究：24年百强销售额同比-30%，土地市场供需双降

行业点评 本周A股地产、港股物业下跌，港股地产上涨。本周（12.28-1.3）申万A股房地产板块涨跌幅为-7.7%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为-5.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为0%和+3.1%。 北京开年土拍火热，海淀两宗地块累计竞价超400轮，成交金额超180亿元。本周（12.28-1.3）全国300城宅地成交建面584万㎡，单周环比-79%，单周同比+4%，平均溢价率14%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面584万㎡，累计同比+4%。2024年全年，中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房年末冲刺后环比下降，同比上升。本周（12.28-1.3）35个城市商品房成交合计473万平米，周环比-9%，周同比+10%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+8%；二线城市周环比-7%，周同比+15%；三四线城市周环比-32%，周同比-26%。 本周二手房成交环比下降，同比维持高增，二手房保持热度。本周（12.28-1.3）15个城市二手房成交合计288万平米，周环比-10%，周同比+75%。其中：一线城市周环比-14%，周同比+75%；二线城市周环比-5%，周同比+75%；三四线城市周环比-33%，周同比+89%。 2024年房企销售额累计同比跌幅持续收窄，12月单月同比小幅下降。2024年1-12月百强房企全口径销售额41865亿元，累计同比-30.3%，较1-11月-32.9%的跌幅收窄2.6pct。12月单月全口径销售额4742亿元，环比+22.7%，同比-0.7%，较11月单月同比-9.8%明显收窄。分梯队来看，TOP10房企销售额同比降幅最低，韧性最强，TOP10房企全口径销售额均超过1000亿。从房企来看，2024年全年中海、保利置业、中建壹品销售额同比为正，央国企、建筑企业的销售排名持续上升，销售格局进一步巩固。 2024年300城宅地供应及成交降幅均超过20%。随着销售的持续筑底，土地市场亦表现承压。根据中指研究院，在数量端，2024年全年300城推出宅地建面45044万方，同比-28.8%；成交宅地建面38377万方，同比-22.9%。在价格端，推出楼面均价5002元/平，同比-2.5%；成交楼面均价5429元/平，同比-6.2%，价格降幅远小于规模降幅，主因24年推出及成交的宅地所属的城市能级更高、区位更好、核心地块竞争更激烈。24年成交平均溢价率4.3%，较23年的4.6%小幅下降；流拍率12.7%，较23年的16.8%有所下降。 投资建议 在当前时点，地产需关注后续潜在降准降息、更大力度政策催化、城中村改造及收储的持续落地。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 2024年百强房企全口径销售额同比-30%.............................................................42024年土地市场供需双双下降.....................................................................6行情回顾........................................................................................7地产行情回顾................................................................................7物业行情回顾................................................................................8数据跟踪........................................................................................8宅地成交....................................................................................8新房成交...................................................................................10二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................13地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................15物管行业政策和新闻.............................................................................16非开发公司动态.................................................................................17行业估值.......................................................................................18风险提示.......................................................................................19 图表目录 图表1：2024年全年百强房企全口径销售额同比-30%，降幅持续收敛...................................5图表2：2024年宅地供需降幅均超过20%...........................................................6图表3：2024年推出及成交的宅地楼面均价小幅下滑.................................................6图表4：2024年宅地成交溢价率、流拍率均下降.....................................................7图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................7图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................7图表7：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................7图表8：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................7图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................8图表10：本周物业个股涨跌幅前5名..............................................................8图表11：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................8图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................9图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................9图表14：2024年全年权益拿地金额前20房企.......................................................9 图表15：35城新房成交面积及同比增速...........................................................10图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表18：35城新房成交明细（万平方米）.........................................................11图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）...................................................12图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表22：15城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表23：11城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表24：11城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表25：11个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表26：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表27：地产公司动态.........................................................................15图表28：物管行业资讯..............