房地产行业：百强开发商2023年上半年销售额同比转跌

交银国际研究 消息快报 2023年7月3日 房地产行业 百强开发商2023年上半年销售额同比转跌 6月百强开发商销售环比上升9.5%：根据克而瑞的初步数据，在传统推盘高峰的季节性因素带动下，6月中国前百开发商合同销售额（全口径）由5月5,492亿元（人民币，下同）环比上升9.5%至6,015亿元。2023年6月销售总面积约达3,235万平方米，环比上升9.6%。但2023年上半年总合同销售额同比转下跌0.4%至34,563亿元（2022年上半年：34,706亿元），而今年首五月总合同销售额同比升幅为8.2%。自2季度以来，房地产市场和置业情绪有所降温，而6月份市场活跃度延续回落态势。展望未来，我 们预计三四线以及内陆城市销售较慢的情况将在3季度持续，拉长整体销售恢复的时间表，而全年销售额在去年下半年低基数下或有机会实现小幅增长。 26家上市开发商的6月销售额环比上升0.8%，同比跌33.1%：我们跟踪的 26家主要上市开发商6月销售额环比上升0.8%，主要是由销售面积增加 （环比+4%）带动，而均价则有所下跌（环比-3%），差于整体市场表现。当中只有八家开发商在6月实现了环比正增长，而主要国企表现相对领先，当中包括建发房产（+20%）、绿城（+17%）、中骏（+17%）和中海 （+12%）。与去年6月相比，6月销售额同比跌33.1%，只有建发房产 （+13%）实现了同比正增长，而国企/民企同比跌幅大致分别为10-30%/35-70%。 国企市占率扩大至约70%：在前十开发商中，国企的数量维持八家，仅剩两家民企—碧桂园和龙湖地产，但碧桂园排名从5月的第5位跌到第6位 （2022年排名第1位）。在前50的房企中，上半年国企合同销售额的市占率进一步扩大至69.7%（前四/五月：68.3%/68.1%），比2022/21年的62.1%/43.5%有大幅的提升。我们预计在民企在2023年下半年推出更多的现楼销售后可拿回部份市场份额，但我们相信国企在拥有更多的土地、销售及融资资源的情况下，2023-25年仍然主导房地产市场的销售。 投资启示：我们预计在销售动力持续减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且 融资成本较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:2023年6月主要开发商的合同销售 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ————销售面积(千平方米)——— ——销售均价(人民币每平方米)—— 23年6月 环比(%) 同比(%) 23年6月 环比(%) 同比(%) 23年6月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048SH 41.0 2% -20% 2,696 6% -50% 15,208 -3% 62% 万科地产 2202HK 35.9 11% -15% 2,336 17% -9% 15,381 -5% -7% 中海地产 1109HK 32.2 12% -22% 1,230 43% -24% 26,163 -21% 3% 招商蛇口 688HK 29.4 10% -29% 1,220 44% -33% 24,098 -23% 6% 华润置地 001979SZ 26.7 -15% -33% 1,012 -8% -47% 26,374 -8% 28% 碧桂园 2007HK 21.0 -9% -54% 2,601 -9% -52% 8,074 0% -4% 建发房产 960HK 17.7 20% 13% 667 11% -15% 26,552 8% 33% 龙湖集团 1908HK 16.3 10% -31% 933 7% -34% 17,449 3% 4% 绿城中国 817HK 15.5 17% -40% 564 13% -38% 27,518 4% -3% 中国金茂 3900HK 13.1 -7% -31% 642 -13% -41% 20,467 6% 17% 越秀地产 123HK 13.0 -1% -4% 419 6% -35% 31,026 -7% 46% 融创中国 1918HK 7.1 -7% -50% 502 -6% -55% 14,143 0% 12% 新城控股 884HK 6.6 -3% -51% 873 9% -32% 7,537 -11% -29% 旭辉集团 1030HK 5.5 -23% -60% 380 -26% -53% 14,342 5% -14% 美的置业 3990HK 5.1 -14% -38% 391 -19% -36% 12,941 6% -4% 世茂集团 119HK 4.2 5% -56% 287 7% -52% 14,704 -1% -7% 保利置业 813HK 3.9 -25% -40% 160 -27% -50% 24,375 3% 20% 中骏集团 3383HK 3.3 17% -59% 248 35% -68% 13,306 -13% 27% 雅居乐 1238HK 3.1 -9% -36% 249 8% -35% 12,369 -16% -1% 宝龙地产 1966HK 2.6 -15% -38% 169 -13% -42% 15,385 -2% 6% 龙光集团 3380HK 2.0 -21% -34% 121 -24% -67% 16,281 5% 101% 禹洲集团 1813HK 2.0 -17% -39% 121 -22% 89% 16,116 7% -68% 合景泰富 1628HK 1.7 -29% -58% 93 -29% -12% 18,280 1% -52% 富力地产 2777HK 1.3 -21% -65% 111 -36% -60% 11,982 23% -13% 建业集团 1233HK 1.1 -5% -46% 194 2% -40% 5,670 -7% -10% 时代中国 832HK 1.1 -26% -89% 71 -11% -88% 14,789 -17% -10% 平均 1% -33% 4% -42% -3% 15% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表2：主要开发商2023年前六月合同销售额 公司名称 股票代码 合同销售额(十亿人民币) 23年22年 同比(%) 首六月首六月 销售面积(千平方米) 23年22年 同比(%) 首六月首六月 23年首六月 销售均价 22年首六月 同比(%) 保利发展 600048SH 236.6 210.2 13% 13,839 15,570 -11% 17,097 13,500 27% 万科地产 2202HK 201.8 209.6 -4% 10,233 12,233 -16% 19,720 17,135 15% 中海地产 688HK 178.5 137.5 30% 6,855 6,403 7% 26,036 21,476 21% 华润置地 1109HK 170.2 121.0 41% 6,042 5,887 3% 28,173 20,554 37% 招商蛇口 001979SZ 166.4 118.8 40% 5,600 5,110 10% 29,705 23,254 28% 碧桂园 2007HK 160.9 247.0 -35% 17,326 29,404 -41% 9,287 8,400 11% 龙湖集团 960HK 98.5 85.9 15% 4,791 5,134 -7% 20,561 16,722 23% 绿城中国 3900HK 98.3 85.0 16% 2,818 3,338 -16% 34,869 25,476 37% 建发房产 3883HK 95.3 62.0 54% 3,593 3,120 15% 26,532 19,878 33% 中国金茂 817HK 86.0 69.9 23% 4,134 3,684 12% 20,791 18,974 10% 越秀地产 123HK 82.5 48.2 71% 2,029 1,719 18% 40,660 28,040 45% 融创中国 1918HK 52.0 112.7 -54% 3,385 8,444 -60% 15,365 13,347 15% 新城控股 1030HK 42.4 65.0 -35% 4,097 6,497 -37% 10,337 10,002 3% 旭辉集团 884HK 41.9 63.1 -34% 2,482 4,210 -41% 16,898 14,998 13% 美的置业 3990HK 40.5 40.1 1% 2,740 3,360 -18% 14,781 11,929 24% 保利置业 119HK 37.1 17.5 112% 1,310 920 42% 28,321 19,022 49% 世茂集团 813HK 28.1 43.8 -36% 1,581 2,708 -42% 17,755 16,160 10% 雅居乐 3383HK 23.6 32.1 -26% 1,400 2,476 -43% 16,879 12,944 30% 中骏集团 1966HK 20.1 32.6 -38% 1,189 2,419 -51% 16,897 13,473 25% 宝龙地产 1238HK 17.6 23.2 -24% 966 1,532 -37% 18,230 15,170 20% 合景泰富 1813HK 16.1 23.9 -33% 790 1,271 -38% 20,367 18,796 8% 龙光集团 3380HK 14.0 28.6 -51% 759 1,824 -58% 18,485 15,658 18% 禹洲集团 1628HK 10.4 18.4 -44% 526 1,026 -49% 19,696 17,914 10% 时代中国 1233HK 9.4 27.5 -66% 498 1,652 -70% 18,896 16,622 14% 建业集团 832HK 9.1 12.4 -26% 1,137 1,775 -36% 8,039 6,963 15% 富力地产 2777HK 8.7 21.2 -59% 585 1,696 -66% 14,923 12,471 20% 平均 -1% -25% 32% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表3:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK 新鸿基地产 买入 98.80 127.60 29.1% 2023年02月23日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 19.50 33.30 70.8% 2022年09月21日 香港房地产 823HK 领展房托 中性 44.10 52.00 17.9% 2023年06月01日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 23.75 27.80 17.1% 2023年03月22日 香港房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 1.26 3.36 166.7% 2023年03月31日 内地房地产 123HK 越秀地产 买入 9.06 11.48 26.7% 2023年03月15日 内地房地产 1813HK 合景泰富 买入 1.07 4.76 344.9% 2022年12月21日 内地房地产 884HK 旭辉控股集团 买入 0.76 3.30 334.2% 2022年08月30日 内地房地产 832