房地产行业研究：“双节”假期楼市同比下滑，9月百强房企销售额同比回升

行业点评 本周A股地产下跌、港股地产、港股物业均上涨。本周（10.4-10.10）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+3.8%和+1.2%。 土地市场溢价率处于低位。本周（10.4-10.10）全国300城宅地成交建面333万㎡，单周环比-56%，单周同比-82%，平均溢价率4%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面30756万㎡，累计同比-9.9%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(10.4-10.10)47个城市商品房销售151万方，成交量环比-57%，同比-33%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-72%，周同比-39%；二线城市周环比-61%，周同比-28%；三四线城市周环比-41%，周同比-35%。 本周(10.4-10.10)22个城市二手房成交94万方，成交量环比-33%，同比-35%，低于去年同期水平；8月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有扩大，同比-5.5%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-46%，周同比-45%；二线城市周环比-10%，周同比-30%；三四线城市周环比-40%，周同比-25%。 “ 双节”假期楼市同比下滑。根据克而瑞提供的数据，国庆中秋假期45个重点监测城市新房成交备案面积为65.49万平方米，环比大降81%，同比下降20%，与今年五一假期相比下降16%。考虑到前期一线城市出现宽松政策，本次双节一线城市同比上涨53%，与今年“五一”假期相比小幅下滑6%，止跌企稳态势初显。其中，上海、北京和深圳三个城市同比保持增长，涨幅分别为1156%、52%和21%，仅广州小幅下降4%。二线城市方面，同比下降44%，与“五一”假期相比下降32%；三四线城市则好于二线城市，同比下降23%，与“五一”假期相比小幅下降8%。考虑到去年9月底地产政策集中出台后对国庆节成交有明显带动，高基数背景下商品房成交同比有所下滑。从目前成交趋势来看，预计10月整体同比数据大概率面临压力，在量价同时承压的背景下，后续仍有较强的政策加码的预期。 前期一线城市增量政策出台叠加销售旺季，9月百强房企销售同比回升。根据克而瑞，2025年1-9月百强房企全口径销售额24948亿元，累计同比-12.8%，较1-8月-13.8%的跌幅缩小1.0pct。9月单月全口径销售额2661亿元，环比+20.8%，同比-2.8%（8月单月同比-19.2%）。从房企看，建发、越秀、金茂、国贸等二梯队房企1-9月的销售额累计同比保持正增长，招商蛇口、绿城、建发、金茂9月单月实现同比正增。能建城发、中建东孚等建筑背景的房企销售表现较为亮眼。 投资建议 前期政策效果显现叠加需求旺季，基本面有望逐步修复。考虑到当前房价压力，后期仍然需要更多的政策出台以带动地产实现止跌回稳，预期政策仍有加码空间。当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 “双节”假期楼市同比下滑........................................................................49月百强房企销售额同比回升......................................................................5行情回顾........................................................................................6地产行情回顾................................................................................6物业行情回顾................................................................................7数据跟踪........................................................................................8宅地成交....................................................................................8新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................15非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................16风险提示.......................................................................................17 图表目录 图表1：2025年十一中秋假期45个重点城市商品住宅成交备案面积变化情况(单位：万平方米)............4图表2：2025年1-9月百强房企全口径销售额24948亿元，累计同比-12.8%.............................5图表3：2025年9月百强房企全口径销售额2661亿元，同比-2.8%.....................................5图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表6：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................7图表7：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................7图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表9：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................7图表10：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................7图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表13：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8 图表14：47城新房成交面积及同比增速............................................................9图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表17：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表18：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表21：22城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表22：10城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表23：10城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表25：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表26：地产公司动态.........................................