房地产行业8月百强房企销售投资数据点评：百强房企销售投资双降，期待政策加码

国央企和非国央企销售分化持续，非违约房企权益销售额占百强房企86%。1）百强房企中国央企销售占比提升，1-8月国央企累计权益销售金额占百强房企68%，同比提升8个百分点。2）单月权益销售分化明显，8月国央企同比下滑5%，非国央企下滑47%。3）非违约房企表现优于整体，8月权益销售金额同比下滑22%，1-8月累计同比下滑30%，占整体权益销售金额约86%。违约房企销售金额持续下降，8月权益销售金额同比下滑35%，1-8月累计同比下滑59%。

前30强房企中，12家8月权益销售金额同比为正，仅1家1-8月累计权益销售金额同比为正。TOP30房企中，12家8月权益销售金额同比为正，其中远洋集团、融创中国、中海地产同比分别增长86%、75%、59%，重点关注的房企中融创中国、中海地产、中国金茂分别增长75%、59%、22%。1-8月累计权益销售金额来看，仅中建壹品同比为正，实现5%的增长，重点关注房企中融创中国、中国金茂、中海地产同比分别实现8%、4%、4%的增长。

1-8月百强房企累计拿地金额下降42%，单月拿地货值及金额均为全年低位。1-8月累计拿地货值1.21万亿元，同比下降40%；累计拿地金额5533亿元，同比下降42%。房企拿地积极度减弱，一方面因销售下滑导致拿地谨慎，另一方面销售回款减少影响现金流。央国企仍为拿地主力，但拿地货值百强房企排名波动较大，行业集中度未显著提升。地方国企、中建系房企以及个别区域型民企拿地更积极。房企偏好“低密度、资源好、价格低”地块，土拍冷热不均明显，部分城市以低溢价成交为主。

在负债端约束下，部分房企可能面临“销售下滑—难以置换土储，低效土储占比被动提升—销售继续下滑”的负循环。新房成交持续处于历史低位，预计后续或有宽松政策出台促进市场企稳，建议可择机参与地产股政策博弈行情。前期报告提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业趋势性机会来自于预期ROE的改善。建议重点关注：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、城建发展、华润万象生活、贝壳-W。

风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。