房地产行业11月百强房企销售投资数据点评：销售微降，土地投资放量

房地产2024年12月05日 房地产行业11月百强房企销售投资数据点评 推荐 （维持） 销售微降，土地投资放量 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com 事项： 克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，1-11月百强房企累计权益销售金额27158亿元，同比下降30%，11月百强房企权益销售金额2875亿元，同比下降3%，环比下降16%。1-11月百强房企累计拿地货值1.77万亿元，同比下降35%；百强房企累计拿地金额8513亿元，同比下降35%。 评论： 11月百强房企权益销售金额同比下降3%，市场景气度小幅回落。1）根据克而瑞数据，11月百强房企单月权益销售金额2875亿元，同比下降3%，增速较上月回落13pcts。从剔除季节性因素的销售市场热度看，11月季调数据小幅回落，接近2023年12月、2024年6月水平。1-11月百强房企累计权益销售金额27158亿元，同比下降30%。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 国央企和非国央企单月销售均下滑3%，1-11月非违约房企权益销售额占百强房企87%。1）百强房企中国央企销售占比有所提升，1-11月国央企累计权益销售金额占百强房企68%，相比去年同期提升约7个百分点。2）单月权益销售来看，11月百强房企中国央企、非国央企均下降3%。3）违约房企基本停止拿地，失去土储置换能力，百强房企中非违约房企表现明显优于整体，且占整体权益销售金额比例提升至87%，11月权益销售金额同比上升7%，1-11月累计同比下滑23%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企11月权益销售金额同比下滑45%，1-11月累计同比下降56%。 前30强房企有16家11月权益销售金额同比为正，2家1-11月累计权益销售金额同比为正。1）TOP30房企中，16家11月权益销售金额同比为正，其中鸿荣源、中建壹品、中国中铁、卓越集团、伟星房产、保利置业、大华集团同比分别增长191%、185%、151%、68%、61%、60%、59%，重点关注的房企中华发股份、中海地产、滨江集团、华润置地、招商蛇口分别增长39%、31%、24%、3%、1%。1-11月累计权益销售金额来看，仅鸿荣源、中建壹品同比为正，分别增长39%、14%。2）部分房企延续10月销售热度，如深耕深圳的鸿荣源，凭借宝安区珈誉府、龙华区尚云花园和龙华区博誉府等项目的热销，拿下1-11月深圳房企权益销售金额第一；其中珈誉府、尚云花园分别为深圳11月住宅销售金额第一、第三，11月销售金额分别为26.37、16.93亿元。 1-11月百强房企累计拿地金额下降35%，单月拿地货值及金额积极度回升。1-11月百强房企累计拿地货值1.77万亿元，同比下降35%；累计拿地金额8513亿元，同比下降35%。年初以来房企拿地积极度逐步减弱，8月拿地货值口径及拿地金额口径的积极度均达到 2019年以来的最低水平，一方面因房企以销定产，商品房量价齐跌，房企拿地愈加谨慎；另一方面，销售回款为房企的主要资金来源，销售下滑影响房企现金流，减弱了房企置换土储的力度。9月以来各地持续加强优质地块供应，1-11月拿地金额及货值跌幅均收窄至35%，11月拿地金额及货值分别增长99%、75%，剔除季节性的拿地积极度大幅提升，货值口径拿地积极度略低于2023年最高水平，金额口径拿地积极度超2023年最高水平。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 拿地主力仍为央国企，拿地货值百强房企波动较大。1）拿地主力仍为央国企，2024年1-11月累计新增土地货值中央国企占86%，同比提升了6pcts，2023年同期为81%。2）拿地货值的百强房企的排名相较销售百强房企排名变动更大，2023年1-11月拿地货值百强房企中，仅有36家仍为2024年1-11月拿地货值百强房企。2022-2024年TOP10拿地房企货值市占率分别为43%、51%、40%，TOP20拿地房企货值市占率分别为62%、67%、56%，并未看到行业出清后集中度大幅提升的现象。我们在《供给侧“剩者为王”的逻辑瑕疵》中解释到房地产行业存在门槛低、房企受自身杠杆约束两大瑕疵，即使有部分民企违约退出，行业仍不断有新玩家加入。 全国性国央企、地方国企以及建筑系开发商为拿地主力。1）重点关注的房企中，越秀地产2024年1-11月拿地货值同比上升35%。大部分重点房企1-11月累计拿地货值同比仍负，但11月核心城市土拍热度明显改善，华润、中海、保利等房企积极拿地。2）地方国企如城建集团（为旗下北京城建、城建发展、北京住总拿地合计）2024年1-11月拿地货值384亿元，排名第10；石家庄城发投集团、海开控股、泉州城建、上海城投、金坛投资、合肥轨交等均为新上榜。3）建筑系开发商拿地积极，深耕北京的北京建工1-11月拿地货值为242亿元，同比增长163%；中建旗下各工程局逆势积极获取核心地块,中建壹品、中建智地连续两年拿地大幅增长，2024年1-11月增速分别为155%、125%。4）区域型民企国贸地产增长16%，江山万里置业、金隅集团均为2022年后再次上榜。 受益于政策持续出台稳信心以及优质土地供应增多，11月房企加大投资。1）11月全国300城土地规划建面供应、成交环比分别提升60%、6%；优质地块供应增加，11月楼面价为3110元/平，环比提升33%，同比提升51%；溢价率为5%，同环比分别上升1pcts、2pcts。2）11月上海第七次土拍10宗地块均实现出让，共揽金307.08亿元，平均溢价 率19.73%，较上月平均溢价率0.5%明显提升。本次土拍依旧分化，稀缺板块竞争激烈，浦东新杨思地块溢价率高达40.37%，青浦、普陀、宝山地块均为底价成交。3）重点城市放开或放松土拍限价、放松容积率限制以及部分存量项目调整土地性质为住宅用地后出让，增加了优质低密地块的供给。“价高者得”时代重启，优质地块竞争更加激烈。当前部分城市二手房价格更低且配套完善，对新房形成一定替代，倒逼开发商提高得房率、提供第四代住宅等优质产品。一方面优质项目的增加可能一定程度影响存量商品房的去化，另一方面建造优质项目的成本增加影响项目利润率。综上来看如何稳定利润率更加考验房企的品牌优势、以及系统化的产品创新能力。 在负债端约束下，部分房企可能面临“销售下滑—难以置换土储，低效土储占比被动提升—销售继续下滑”的负循环。部分负债端收缩的房企，2023年销售下滑明显高于行业平均，且无法通过拿地方式稀释低效土储，2024年销售下滑仍将超过行业平均，偿债压力将进一步增大。并且随着低质量土储占比提升，一旦减值风险暴露，则资不抵债的风险将暴露。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 2025年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。 风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所