全国重点65城土地市场表现情况
- 土地成交规模延续收缩：2024年全国重点65城土地成交规模同比下降19%，其中涉宅用地成交规模同比下降28%，较2021年降幅约64%。主要原因是宏观经济弱复苏、房价下行、库存去化放缓导致供需活跃度减弱，以及国土资源部要求城市根据库存去化周期调整供地节奏。房企拿地偏谨慎，但四季度楼市新政和核心一二线城市土拍市场回暖迹象预示2025年市场有望止跌企稳。
- 城市冷热分化：一线城市涉宅成交楼面价及溢价率同比上涨。一线城市土地成交宗数同比下降25%，涉宅用地成交楼面价同比上涨21%，达到29238元/㎡；二线城市涉宅用地成交楼面价同比回落10%，达到7368元/㎡；三四线城市涉宅用地成交楼面价同比上涨2%，达到2639元/㎡。溢价率方面，一线城市平均溢价率较去年小幅上升，整体溢价率仍小幅下行。
- 涉宅流拍率同比下降：2024年全国重点65城涉宅用地流拍率小幅下降至8.9%，流拍宗数同比下降约47%。主要原因是土地供应节奏放缓、库存压力下供需规模收缩，以及部分城市取消或中止冷门地块交易。一线城市流拍率持续下降，二线城市内部冷热分化严重，三四线城市流拍率小幅上升至25.4%。
全国核心24城土地市场表现情况
- 土地成交规模同比降两成：核心24城土地成交规模同比下降19%，涉宅用地成交规模同比下降30%，较2021年降幅接近七成。上海、郑州、青岛及苏州成交规模降幅超过50%，而昆明、沈阳、福州、合肥、济南及南京等城市成交规模同比回升。
- 涉宅出让金规模同比降35%：核心24城涉宅用地出让金规模同比下降35%，仅沈阳、济南、合肥及深圳等6个城市出让金规模同比上涨。上海、杭州、成都、苏州及郑州等城市出让金规模回落幅度较大。
- 成交楼面价及溢价率走势分化：核心24城涉宅用地成交楼面价约11185元/㎡，同比降幅仅6.8%。其中，10个城市涉宅用地成交楼面价同比上涨，广州、无锡、重庆、武汉、天津、昆明及南京等城市同比跌幅均超过10%。11个城市平均溢价率较去年上涨，上海、杭州和深圳的涉宅用地平均溢价率均超过10%。
- 流拍率维持在低位：核心24城中10个城市未出现涉宅用地流拍现象，整体流拍率维持在4%。部分城市为提振市场信心，土地供应倾向于核心优质地块，房企拿地仍较谨慎，部分城市采用中止交易方式应对。
- 地方国企拿地规模占比近六成：核心24城地方国企、央企、民企拿地比重分别为59.4%、11.8%、17.5%。地方国企拿地规模占比超过60%的城市达到13个。央企和民企在下半年拿地活跃度有所提高，央企更多选择一线城市，民企在杭州、青岛、长沙及沈阳等城市活跃度较高。
2024年土地市场特点总结
- 土地成交规模连续三年收缩，明年有望见底回升：受房地产市场供需关系变动影响，土地成交规划建筑面积总量和出让金总额连续三年下降。未来市场在“好房子”发展前景下，提升产品品质将助推土地出让金小幅回升。
- 热点城市“地王”再现：部分核心一二线城市优质核心区域地块出让，宁波、苏州、厦门、合肥、成都等城市“地王”再现，阶段性带动企业竞拍信心和热度回暖。上海在放开土拍限价后拍出国内土地出让单价新“地王”。
- 土拍市场两级分化严重：核心城市的核心区域优质地块被房企追捧，高溢价、高标准抢地；而核心城市的非核心区域及非核心城市的宅地面临冷遇。市场需求趋势变化导致房企更追求项目确定性。
- 核心一二线城市央企拿地活跃度显著提升：地方国企仍为主力，但央企活跃度明显提升，华润、保利及中海等央企在北京、上海、杭州、成都等城市拿地布局。央企高溢价拿地动作可能代表城市土拍有望见底企稳。
