板块观点
- 房地产开发：政策层面已意识到稳定房地产市场的重要性，新旧动能并非对立，“止跌回稳”是政策拐点。推荐大股东综合实力强的地方性国企及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。
- 物业管理：行业经历较大边际变化，短期业绩并非核心因素。市场化外拓能力和服务边界拓宽能力将主导公司分化。推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：二手房市场复苏程度持续好于新房，购房者需求转向二手房。中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业及区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。
房地产基本面与高频数据
- 房产市场情况：
- 新房成交：上周37城新房成交面积387.9万方，环比+37.0%，同比+35.8%。2024年11月1日至11月29日累计成交1230.3万方，同比+28.2%。今年截至11月29日累计成交10496.9万方，同比-24.8%。
- 二手房成交：上周16城二手房成交面积193.9万方，环比+7.6%，同比+31.7%。2024年11月1日至11月29日累计成交822.7万方，同比+29.9%。今年截至11月29日累计成交7146.9万方，同比+4.6%。
- 库存及去化周期：13城新房累计库存8313.9万方，环比+0.7%，同比-9.6%；去化周期为17.8个月，环比变动-0.3个月，同比变动-1.6个月。各能级城市去化周期环比均有所改善。
- 土地市场情况：
- 土地供应：2024年11月25日-2024年11月29日百城供应土地数量1099宗，环比-35.2%，同比-8.0%；供应土地建筑面积6577.5万方，环比-39.5%，同比-15.3%。截至11月29日，2024年累计供应土地数量29474宗，同比-4.4%，累计供应建筑面积159967.9万方，同比-17.9%。
- 土地成交：2024年11月25日-2024年11月29日百城土地成交建筑面积2712.4万方，环比-30.1%，同比-51.3%；成交楼面价2705元/平，环比+16.6%，同比+31.9%；土地溢价率8.4%，环比+6.4%，同比+5.1%。截至11月29日，2024年累计成交土地建筑面积114121.2万方，同比-11.5%。
- 房地产行业融资情况：
- 境内信用债发行：上周房地产企业发行信用债11支，发行金额95.1亿元，环比-24.1%，同比+65.3%；偿还金额105.8亿元，净融资额-10.7亿元。2024年至今，房地产企业合计发行信用债426支，合计发行金额3583.9亿元，同比-26.9%。
行情回顾
- 上周房地产板块（中信）涨跌幅3.0%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.3%、2.2%，超额收益分别为1.7%、0.9%。29个中信行业板块中房地产位列第10。
- 个股方面：上涨个股97支，下跌股数21支。房地产股涨幅居前五的为祥源文化、南国置业、城投控股、爱旭股份、凤凰股份，跌幅前五为大千生态、*ST卓朗、万通地产、合肥城建、苏州高新。
- 重点房企方面：上涨31支，下跌股数17支。涨幅居前五的为时代中国控股、招商蛇口、金地集团、龙光地产、正荣地产，跌幅前五为建业地产、富力地产、中国奥园、佳兆业、绿景中国地产。
投资建议
- 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
- 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
风险提示
- 房地产调控政策放宽不及预期；
- 行业下行持续，销售不及预期；
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
