房地产行业报告：多项政策落地 购房成本进一步降低

2024年11月18日 房地产行业报告 （2024.11.11-2024.11.17） 行业投资评级 强于大市|维持 多项政策落地购房成本进一步降低 ⚫投资要点 近期多项政策落地，财政部等部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，加大住房交易环节契税优惠力度，契税降标准、降费率使得居民购房成本进一步降低。此外，自然资源部明确专项债收购土地细则，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。住建部、财政部将城中村改造范围扩大至近300个地级及以上城市，并推进货币化安置。目前政策促进房地产市场止跌回稳的决心较大，有利于延续本轮楼市热度，持续修复居民购房信心。 收盘点位2359.9852周最高2656.4752周最低1627.84 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为236.58万方，本年累计新房成交面积为8952.12方，累计同比-31.2%。30大中城市近四周平均成交面积为265.69万方，同比+1.9%，环比+0.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为107.18万方，同比+27.2%，环比+1.4%，二线城市近四周平均成交面积为115.92万方，同比-11.8%，环比+0.9%，三线城市近四周平均成交面积为42.58万方，同比-5.6%，环比-5%。上周重点9城商品住宅可售面积为5974.96万方，同比-6.47%，环比-0.36%，重点9城去化周期为14.66个月，其中一线城市去化周期为14.17个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为202.12万方，本年累计二手房成交面积为7284.8万方，累计同比+2.9%。重点12城近四周平均成交面积为224.15万方，同比+36.2%，环比-1.1%。截至2024/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为47.08，环比-4.2%，挂牌价指数为158.98，环比-0.46%。 近期研究报告 《增量政策仍有空间积极关注后续相关细则出台》-2024.11.12 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为12宗，成交住宅类土地数量为8宗，新增供应商服类土地数量为238宗，成交商服类土地数量为153宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.24，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.51。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4411.34元/平方米，溢价率为5.22%，环比+3.16pct，成交商服类土地楼面均价为2866.52元/平方米，溢价率为6.11%，环比+1.3pct。 ⚫行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌8.92%，沪深300指数下跌3.29%，房地产指数跑输沪深300指数5.62ct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌9.81%，恒生综合指数下跌6.04%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.77pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为236.58万方，本年累计新房成交面积为8952.12方，累计同比-31.2%。30大中城市近四周平均成交面积为265.69万方，同比+1.9%，环比+0.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为107.18万方，同比+27.2%，环比+1.4%，二线城市近四周平均成交面积为115.92万方，同比-11.8%，环比+0.9%，三线城市近四周平均成交面积为42.58万方，同比-5.6%，环比-5%。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周重点9城商品住宅可售面积为5974.96万方，同比-6.47%，环比-0.36%，重点9城去化周期为14.66个月，其中一线城市去化周期为14.17个月。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点9城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、福州、温州、韶关。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为202.12万方，本年累计二手房成交面积为7284.8万方，累计同比+2.9%。重点12城近四周平均成交面积为224.15万方，同比+36.2%，环比-1.1%。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点12城包括：北京、深圳、杭州、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁、佛山、金华、南通。 截至2024/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为47.08，环比-4.2%，挂牌价指数为158.98，环比-0.46%。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：iFind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 资料来源：iFind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为12宗，成交住宅类土地数量为8宗，新增供应商服类土地数量为238宗，成交商服类土地数量为153宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.24，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.51。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4411.34元/平方米，溢价率为5.22%，环比+3.16pct，成交商服类土地楼面均价为2866.52元/平方米，溢价率为6.11%，环比+1.3pct。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌8.92%，沪深300指数下跌3.29%，房地产指数跑输沪深300指数5.62ct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌9.81%，恒生综合指数下跌6.04%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.77pct。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第31，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第13。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：*ST金科（+8.13%）、华联控股（+0.71%）、万业企业（-2.51%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太古地产（-3.28%）、恒隆地产（-6.34%）、新世界发展（-9.3%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：越秀服务（-1.55%）、万物云（-2.18%）、新大正（-4.29%）。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来