房地产行业报告深圳优化购房政策，期待楼市温和回升

发布时间：2025-09-09 房地产行业报告（2025.09.01-2025.09.07） 行业投资评级 强于大市|维持 深圳优化购房政策期待楼市温和回升 ⚫投资要点 9月5日深圳发布分区优化调整居民购买商品住房政策，针对市内多区限购措施、以及住房贷款利率等政策进行优化。主要包括：符合购房条件的在指定区域范围内购买商品住房不限套数，不符合购房条件的限购2套；在盐田区、大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格；企事业单位可在全市范围内购买商品住房；贷款利率不再区分首套住房和二套住房。我们认为得益于政策持续放松，叠加季节性因素，新房销售将在9-10月份有所改善。 收盘点位2216.5852周最高2656.4752周最低1646.31 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为150.68万方，本年累计新房成交面积为6102.03万方，累计同比-4%。30大中城市近四周平均成交面积为128.88万方，同比-3%，环比-0.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.07万方，同比-15.3%，环比+0.2%，二线城市近四周平均成交面积为76.84万方，同比+5.1%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为32.77万方，同比-2.7%，环比-2%。上周14城商品住宅可售面积为8005.69万方，同比-9.48%，环比+0.04%，14城去化周期为17.51个月，其中一线城市去化周期为12.59个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为195.43万方，本年累计二手房成交面积为7770.11万方，累计同比+15.2%。20城近四周平均成交面积为195.43万方，同比+6.5%，环比-1.2%。截至2025/8/25全国城市二手房出售挂牌量指数为11.87，环比-2.2%，挂牌价指数为152.68，环比-0.07%。 近期研究报告 《楼市迎“金九银十”市场热度待提升》-2025.09.01 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为80宗，成交住宅类土地数量为41宗，新增供应商服类土地数量为102宗，成交商服类土地数量为33宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.49。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5084.5元/平方米，溢价率为5.16%，环比+0.92pct，成交商服类土地楼面均价为1711.5元/平方米，溢价率为0.42%，环比-0.24pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指下跌1.48%，沪深300指数下跌0.81%，房地产指数跑输沪深300指数0.67pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.69%，恒生综合指数上涨1.47%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.16pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为150.68万方，本年累计新房成交面积为6102.03万方，累计同比-4%。30大中城市近四周平均成交面积为128.88万方，同比-3%，环比-0.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.07万方，同比-15.3%，环比+0.2%，二线城市近四周平均成交面积为76.84万方，同比+5.1%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为32.77万方，同比-2.7%，环比-2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为8005.69万方，同比-9.48%，环比+0.04%，14城去化周期为17.51个月，其中一线城市去化周期为12.59个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为195.43万方，本年累计二手房成交面积为7770.11万方，累计同比+15.2%。20城近四周平均成交面积为195.43万方，同比+6.5%，环比-1.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/8/25全国城市二手房出售挂牌量指数为11.87，环比-2.2%，挂牌价指数为152.68，环比-0.07%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为80宗，成交住宅类土地数量为41宗，新增供应商服类土地数量为102宗，成交商服类土地数量为33宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.49。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5084.5元/平方米，溢价率为5.16%，环比+0.92pct，成交商服类土地楼面均价为1711.5元/平方米，溢价率为0.42%，环比-0.24pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指下跌1.48%，沪深300指数下跌0.81%，房地产指数跑输沪深300指数0.67pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.69%，恒生综合指数上涨1.47%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.16pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第24，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第6、第13。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（+2.71%）、华联控股（+2.16%）、中国国贸（+2.04%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+9.37%）、恒隆地产（+7.2%）、中国海外宏洋集团（+3.54%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华润万象生活（+2.01%）、金科服务（+1.87%）、碧桂园服务（+0.46%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公