房地产行业点评报告：深圳优化限购政策，需求端精准发力有望提振市场

房地产 2024年02月08日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 事件：深圳优化住房限购政策，降低社保/个税年限设置 2024年2月7日，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。 宽松政策跟进及时，限购调整将帮助释放购房需求 数据来源：聚源 根据深圳统计局数据显示，2022年深圳常住人口1766.18万人，其中：户籍人口583.47万人，占比33.0%，非户籍人口1182.71万人，占比重67%；且根据第七次全国人口普查结果，深圳常住人口平均年龄为32.5岁。如此人口特征能反映出深圳“非户籍人口占比多”、“人口年轻化”。本次限购政策调整在需求端精准发力，满足更多新市民及“深二代”等购房需求，能有效释放更多潜在购买力。 相关研究报告 《沪、苏限购政策放松，多地“项目白 名 单 ” 完 成 报 送—行 业 周 报 》-2024.2.4 新房销售面积环比降幅扩大，预计政策延续宽松基调 《融资支持着眼于项目层面，各地项目白名单 待落地—行业点评报告》-2024.1.31 2023年11月22日，深圳就已下调二套住房的最低首付款比例，同时对享受优惠政策的普通住房认定标准也进行了调整。但此次政策调整后新房市场反响相对较弱，2023年12月及2024年1月深圳商品住宅销售面积分别为25.5万方、18.8万方，环比分别减小8.0%、26.2%，环比降幅继续扩大。正是因为深圳新房市场的信心和需求一直较为乏力，我们认为政策具备进一步放松的必要性，预计后续还将保持小步慢走态势。2024年开年以来，国内一线城市就已相继出台限购放宽政策。1月27日广州取消120平米以上住房限购、1月30日上海放宽外环以外区域（崇明区除外）非上海户籍单身青年购房要求、2月6日北京调整通州区限购政策。随着本轮高能级城市限购政策同步优化，我们认为2024年房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。 《稳增长政策密集出台，中短期市场改 善 值 得 期 待—行 业 周 报 》-2024.1.28 投资建议 从行业基本面来看，开年地产需求仍然较弱。根据克而瑞公布的1月百强房企数据显示，1月百强房企销售操盘金额同比下降34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低，新房销售仍然低迷。但在因城施策大背景下，近期各大城市购房政策密集优化，同时地产金融支持全面提速，短期有望带动板块估值修复。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：政策推进节奏不确定性、地产行业修复不及预期。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 开源证券研究所 深圳地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层邮编：518000邮箱：research@kysec.cn 上海地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼10层邮编：200120邮箱：research@kysec.cn 北京地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层邮编：100044邮箱：research@kysec.cn 西安地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编：710065邮箱：research@kysec.cn