房地产行业跟踪报告：行业整体表现仍较弱，政策端有望持续发力

行业整体表现仍较弱，政策端有望持续发力 ——房地产行业跟踪报告 房地产行业销售、开工等指标表现仍较弱，仍需政策端持续加码，根据中央金融工作会议，后续有望通过“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”以“促进金融与房地产良性循环”，推动供给端修复，通过持续优化需求端政策推动需求信心的修复，后续关于城中村改造等“三大工程”有望持续推进，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。 投资要点： ⚫投资：受土地市场等因素影响投资端仍下滑。2023年1-10月房地产开发投资完成额下滑9.3%，较前值下滑幅度扩大0.2pct；10月单月投资增速下滑16.7%，较前值下滑幅度收窄2pct。在销售端修复进程反复、土地市场降温的背景下，投资端持续承压，关注后续城中村改造等“三大工程”推进情况。 四部委联合召集房企座谈整体业绩仍承压，关注优质个股公募基金重仓持股比例续降 ⚫土地：10月百城土地市场成交规模环比继续改善。从百城土地数据来看，近两月土地成交月度数据环比有所上升，百城土地1-10月成交总价下降21.9%，成交规划建面同比-16.5%，较前值下滑幅度有所收窄，10月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所增长。10月百城土地成交溢价率为3.34%，环比有所下降。 开竣工：受土地市场降温影响开工端持续承压，预计竣工端短期景气度可延续。1-10月新开工面积同比下降23.2%，降幅较前值收窄0.2pct，10月单月下滑21.2%，环比变动-6pct。竣工端景气度延续较高，1-10月竣工面积同比增长19%，较前值变动-0.8pct，10月单月增长13.4%，增速较前值-10.5pct。 ⚫销售：10月销售回落，受高能级城市利好政策影响销售金额和销售面积表现有所分化。1-10月销售面积和销售金额同比变动-7.8%和-4.9%，较前值变动-0.3pct和-0.3pct，单月环比分别-28.4%和-25.9%。10月单月销售面积和销售金额同比增速为-20.3%和-14.4%，较9月增速变动-0.6pct和+4.82pct，销售面积下滑幅度扩大而销售金额下滑幅度收窄，预计或由于受高能级城市利好政策影响。1-10月销售均价环比基本持平，当月销售均价同比增速+7.4%，环比+3.6%。 ⚫资金：销售端脉冲回落预收款及按揭到位资金增速再走弱，房企融资压力仍较大，国内贷款及自筹资金仍下滑。1-10月到位资金来源同比下滑13.8%，较前值下滑幅度扩大0.3pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别-11.0%/-21.4%/-10.4%/-7.6%，较前值变化+0.3pct/+0.4pct/-0.8pct/-0.7pct。10月当月到位资金规模9278亿元，环比-15.3%。 ⚫风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企信用风险持续发酵、房企盈利能力大幅下降等。 正文目录 1投资：受土地市场等因素影响投资端仍下滑...............................................................42土地：成交规模环比继续改善.......................................................................................43开竣工：受土地市场降温影响开工端持续承压，预计竣工端短期景气度可延续...54销售：销售端回落，销售面积和销售金额表现分化...................................................75资金：销售端脉冲回落及融资环境偏紧到位资金仍下滑...........................................76投资建议与风险提示.......................................................................................................8 图表1：房地产开发投资累计同比增速（%）...............................................................4图表2：房地产开发投资当月同比增速..........................................................................4图表3：各区域房地产开发投资完成额累计同比增速（%）.......................................4图表4：百城土地供应规划建筑面积（万平）..............................................................5图表5：百城土地成交规划建筑面积（万平）..............................................................5图表6：房屋新开工面积累计同比增速（%）...............................................................6图表7：房屋新开工面积当月同比增速..........................................................................6图表8：房屋竣工面积累计同比增速（%）...................................................................6图表9：房屋竣工面积当月同比增速..............................................................................6图表10：房屋施工面积累计同比增速（%）.................................................................6图表11：房屋待售面积累计同比增速（%）.................................................................6图表12：销售面积与销售金额累计同比增速（%）.....................................................7图表13：销售面积与销售金额当月同比增速................................................................7图表14：销售均价（左轴，元/平）累计与当月同比增速（右轴，%）....................8图表15：开发资金来源累计与当月同比增速（%）.....................................................8 1投资：受土地市场等因素影响投资端仍下滑 投资：投资端表现仍较弱。2023年1-10月房地产开发投资完成额下滑9.3%，较前值下滑幅度扩大0.2pct；10月单月投资增速下滑16.7%，较前值下滑幅度收窄2pct。分区域来看，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-10月房地产开发投资额累计同比增速分别为-4.80%、-8.70%、-19.0%、-26.7%，东部和中部下滑幅度略有扩大，西部和东北区域下滑幅度略有收窄。在销售端修复进程反复、土地市场降温的背景下，投资端持续承压，关注后续城中村改造等“三大工程”推进情况。 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 2土地：成交规模环比继续改善 土地：10月百城土地市场成交规模环比继续改善。从百城土地数据来看，近两月土地成交月度数据环比有所上升，百城土地1-10月成交总价下降21.9%，成交规划建面同 比-16.5%，较前值下滑幅度有所收窄，10月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所增长。10月百城土地成交溢价率为3.34%，环比有所下降。 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 3开竣工：受土地市场降温影响开工端持续承压，预计竣工端短期景气度可延续 2023年1-10月施工面积累计增速为-7.3%，较前值下滑幅度扩大0.2pct。1-10月新开工面积同比下降23.2%，降幅较前值收窄0.2pct，10月单月下滑21.2%，环比变动-6pct。竣工端景气度延续较高，1-10月竣工面积同比增长19%，较前值变动-0.8pct，10月单月增长13.4%，增速较前值-10.5pct。 新政后销售端脉冲回落，库存再次上行。截至10月末商品房待售面积为64,835.00万平，环比9月末上升0.5%。 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 4销售：销售端回落，销售面积和销售金额表现分化 10月销售回落，受高能级城市利好政策影响销售金额和销售面积表现有所分化。1-10月销售面积和销售金额同比变动-7.8%和-4.9%，较前值变动-0.3pct和-0.3pct，单月环比分别-28.4%和-25.9%。10月单月销售面积和销售金额同比增速为-20.3%和-14.4%，较9月增速变动-0.6pct和+4.82pct，销售面积下滑幅度扩大而销售金额下滑幅度收窄，预计或由于受高能级城市利好政策影响。1-10月销售均价环比基本持平，当月销售均价同比增速+7.4%，环比+3.6%。 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 5资金：销售端脉冲回落及融资环境偏紧到位资金仍下滑 销售端脉冲回落预收款及按揭到位资金增速再走弱，房企融资压力仍较大，国内贷款及自筹资金仍下滑。1-10月到位资金来源同比下滑13.8%，较前值下滑幅度扩大0.3pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别-11.0%/-21.4%/-10.4%/-7.6%，较前值变化+0.3pct/+0.4pct/-0.8pct/-0.7pct。10月当月到位资金规模9278亿元，环比-15.3%。 资料来源：wind，万联证券研究所 资料来源：wind，万联证券研究所 6投资建议与风险提示 房地产行业销售、开工等指标表现仍较弱，仍需政策端持续加码，根据中央金融工作会议，后续有望通过“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”以“促进金融与房地产良性循环”，推动供给端修复，通过持续优化需求端政策推动需求信心的修复，后续关于城中村改造等“三大工程”有望持续推进，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企信用风险持续发酵、房企盈利能力大幅下降等。 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上；同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上；增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者