房地产行业周报：9月央国企销售结构性回暖，财税政策降低换房成本

投资要点 9月百强房企销售同比降幅缩小，央国企销售结构性回暖。2022年9月百强房企销售金额6269亿元，同比下降26.5%，降幅较上月缩小11pp；1-9月商品房累计销售金额53088亿元，同比下降45.8%。9月单月销售表现比较好的有越秀（+175%）、招蛇（+47%）、华发（+45%）、华润（+41%）、中海（+11%）、保利（+10%）、金地（+7%），累计来看，1-9月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+11%）、华发股份（-11%）、华润置地（-12%）、招商蛇口（-16%）、滨江集团（-18%）、建发房产（-19%）、保利发展（-22%）等。 第三批集中供地冷热互现。1）合肥：第三批集中供地共推出28宗宅地，最终21宗成交，溢价率7.2%，其中龙湖、伟星等民企参拍地块幅数都在5幅以上。 2）深圳：第三轮共计成功出让6幅地块，整体溢价率降至3.94%，拿地房企均为国央企与城投类平台公司。3）宁波：成交10宗地块，其中有3宗触顶摇号，成交溢价率达到8.6%，创第三轮已拍城市新高，相比上轮增加4.6pp，吸引了多家品牌房企的参与。4）上海：本轮集中供地35宗含宅地块均成功出让，其中8宗地触及中止价，3宗地块有溢价但未达到中止价，24宗底价成交，溢价率2.3%。有26宗被国企央企以及城投类公司拿下，有9宗地块被民企参与拿地，民企独立拿地的地块仅有5宗。 9月百强房企投资力度走强，新增货值集中度再度走高。9月土地成交总金额大幅上升，达到4215亿元，环比增加58%，但同比仍减少33%，主因系9月有超过10个城市集中供地。截至9月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总新增货值的47.7%/15.3%，TOP20房企新增货值集中度合计高达63.0%，较8月末提升了0.7pp。其中2022年1-9月新增货值超千亿的房企达到7家，从高到底分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城，较去年同期减少了13家。1-9月拿地继续呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局，拿地金额TOP20中亦有近八成来自国央企。 9月末房贷利率松绑，财税政策降低住房置换成本。1）差别化住房信贷政策：9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市（天津、石家庄等23城），可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，提升刚需购房消费。2）换购住房个人所得税退税：9月30日财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策实行的周期为13个月，针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，有助于降低住房置换成本，提振改善型住房需求。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 9月百强房企销售同比降幅缩小明显。根据克而瑞数据监测，2022年9月百强房企销售金额6269亿元，同比下降26.5%，降幅较上月缩小11pp。同比降幅缩窄为9个月中最低，但考虑去年同期低基数效应以及金九银十销售季下百强房企9月销售环比小幅增长3.7%，市场仍处在弱复苏阶段。累计来看，1-9月商品房累计销售金额53088亿元，同比下降45.8%。 图1：9月百强房企商品房销售金额同比-26.5% 图2：1-9月百强房企商品房累计销售金额同比-45.8% 企业分化加剧，央国企表现突出。在房地产调控“稳地价、稳房价、稳预期”三稳基调下，9月各地保交付措施持续推进，百强房企销售9月同比降幅缩窄，环比小幅上升。国央企房企继续实现较好的去化水平，部分房企销售增长显著。从克而瑞榜单来看，9月单月销售表现比较好的有越秀（+175%）、招蛇（+47%）、华发（+45%）、华润（+41%）、中海（+11%）、保利（+10%）、金地（+7%）。累计来看，1-9月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+11%）、华发股份（-11%）、华润置地（-12%）、招商蛇口（-16%）、滨江集团（-18%）、建发房产（-19%）、保利发展（-22%）等。 图3：央国企1-9月累计销售金额同比增速持续回暖 表1：2022年9月重点房企销售排行榜 第三批集中供地冷热互现。9月多个重点城市第三批集中土拍密集进行。从房企需求端来看，周边楼市去化快、较优质地块的核心区宅地多以溢价甚至触顶成交，性质较为复杂或位置较为偏远的地块依靠本地城投托底或直接流拍。1）合肥：第三批集中供地共推出28宗宅地，最终21宗成交，供地地块质量相比上一轮有明显上升，政务、滨湖、包河等多个热点区域均有土地供应，溢价率7.2%。拿地企业中，龙湖、美的置业、伟星等优质民企也积极参与了此次土拍，其中龙湖、伟星参拍地块幅数都在5幅以上。2）深圳：第三轮共计成功出让6幅地块，相比上一批次减少8幅，整体溢价率降至3.94%，总建面111.1万平方米，成交总金额106.4亿元。拿地房企沿袭前两轮结构，均为国央企与城投类平台公司，仍旧难觅民企身影。3）宁波：成交10宗地块，总体规模不足100万平方米，其中有3宗触顶摇号，成交溢价率达到8.6%，创第三轮已拍城市新高，相比上轮增加4.6pp。本轮集中土拍吸引了万科、绿城、招商、龙湖、中海、华润、建发等多家品牌房企的参与。鄞州区核心板块的两宗宅地最终均转为摇号成交，非优质地块仍需依靠本地国企拖底，内部冷热分化明显。4）上海：本轮集中供地35宗含宅地块（含4幅城中村地块）均成功出让，其中8宗地触及中止价，3宗地块有溢价但未达到中止价，24宗底价成交，溢价率2.3%。平均地价房价比为0.55，平均房价地价差为25495元/平方米，其中5宗地的房价地价差达到3万元/平方米以上，盈利空间较高，刺激房企积极拿地。从拿地房企结构来看，有26宗被国企央企以及城投类公司拿下，有9宗地块被民企参与拿地，其中有4宗为联合拿地，民企独立拿地的地块仅有5宗。 表2：宁波、上海、深圳各轮集中土拍热度对比 9月百强房企投资力度走强，新增货值集中度再度走高。新增投资数据显示，9月土地成交总金额大幅上升，达到4215亿元，环比增加58%，但同比仍减少33%，主因系9月有超过10个城市集中供地。截至9月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总新增货值的47.7%/15.3%，TOP20房企新增货值集中度合计高达63.0%，较8月末提升了0.7pp。其中2022年1-9月新增货值超千亿的房企达到7家，从高到底分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城，较去年同期减少了13家，且去年同期已有8家房企新增货值超过2000亿元。1-9月拿地继续呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局，拿地金额TOP20中亦有近八成来自国央企，仅有滨江、龙湖等少量民企上榜。 表3：2022年1-9月中国房地产企业新增货值TOP50 9月末房贷利率松绑，财税政策降低住房置换成本。1）差别化住房信贷政策：9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市（天津、石家庄等23城），可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，提升刚需购房消费。2）换购住房个人所得税退税：9月30日财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策实行的周期为13个月，针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，有助于降低住房置换成本，提振改善型住房需求。 表4：2022年6-8月新房价格指数同、环比均连续下降的23城 2市场回顾 上周上证指数下跌2.07%、沪深300指数下跌1.33%，创业板指下跌0.65%，万得全A上周交易额3.17万亿，环比下跌2.87%。从板块表现来看，医药生物、食品饮料、综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌2.50%，在所有申万一级行业中相对排名13/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌10.36%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。 上周申万地产板块交易额896.76亿，环比下跌20.38%。 图4：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图5：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周华联控股、ST爱旭、金地集团等个股涨幅显著。数源科技、中天金融、空港股份等个股跌幅显著。 图6：上周华联控股、ST爱旭、金地集团等个股涨幅显著 图7：上周数源科技、中天金融、空港股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周新华联、万科A、保利地产、ST爱旭、中交地产等排在行业前列，成交额均超过了30亿。其中新华联和万科A交易额合计116.84亿，占板块交易额比重为12.01%，新华联和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、新华联、天保基建、华发股份等涨幅居前，上涨个股个数占比28.79%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图8：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图9：年初以来申万地产上涨个股占比为28.79% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周只有6只股票上涨，丰盛控股、上实城市开发、国瑞置业、珠光控股、力高集团、建发国际集团。旭辉控股集团、绿地香港、合景泰富集团、龙光地产、新城发展等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、中国宏泰发展、越秀地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，长实集团、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地均超过10亿（人民币 ）。 图10：上周表现强势的港股通内房股 图11：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周只有4只股票上涨，金科服务、新大正、佳兆业美好、绿城服务。永升生活服务、世茂服务、滨江服务、佳兆业美好、碧桂园服务、远洋服务控股等位居跌幅前列。年初以来，没有发现表现比较强势的个股。从上周成交额来看，碧桂园服务、金科服务、招商积余永升生活服务均超过了5亿（人民币）。 图12：上周表现强势的物业股 图13：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 9月26日，甘肃庆阳取消限购政策二套房首付比例降至30%。（东方财富网） 9月26日，发改委发布基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、累计募集规模超过360亿元。（中国网地产） 9月26日，河南安阳对9个新房项目实施购房补贴,农村户口每套补5万元。（东方财富网） 9月26日，沈阳沈北：秋季购房活动个人购买新建住宅可享合同价1%补贴。（观点网）9月27日，深圳统计局发布1月~8月固定资产投资同比增长12.8%。（中国网地产） 9月28日，上海合理支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房建设筹措力。（东方财富网） 9月28日，湖南家庭唯一住房用于长租后，再次购房按首套公积金贷款执行。（中华网财经） 9月28日，大连1-8月份，商品房销售额391亿元，同比下降41.8%。（中国网地产 ） 9月28日，中国银行研究院：预计四季度贷款利率“易降难升”。（每日经济新闻网） 9月28日，天津拟调整购房居住积分分值预计2023年1月1日起实施。（观点网） 9月29日，克而瑞机构发布报告称，在公开披露年度业绩目标的规模上市房企汇总，多数企业截至8月末的目标完成率仍不足60%；前三季度100家典型房企融资总量同比下降55%，融资成本结构性下降。（东方财富网） 9月29日，央行召开会议，推动