房地产行业研究：2024百强房企销售专题：规模等待回稳，央国企主导市场

投资逻辑与市场分析

整体销售额情况

• 市场热度下降：2024年中国百强房企销售额4.2万亿元，同比下降30.3%，连续四年下滑，累计降幅67.9%。市场调整期特征明显，但2024年四季度政策发力后销售反弹，10月首次转正。
• 权益销售额下滑：房企权益销售金额3.1万亿元，同比下降27.36%，降幅小于全口径销售额，反映合作项目占比提升。
• 国央企主导：2024年销售额TOP20中，央企（保利、中海、华润等）持续领先，排名提升。地方国企（建发、越秀等）排名跃升，显示其韧性。
• 重点房企表现：央企（中海唯一正增长0.3%）、国企（越秀下滑19.6%）、混合所有制（绿城相对稳定）、民企（除滨江外均跌幅超40%）、已出险民企（融创跌幅收窄）分化明显。

整体销售均价情况

• 均价上涨趋势：全口径销售均价1.85万元/方，同比+3.09%，涨幅放缓，受优质改善项目带动。
• 均价排名：滨江集团稳居榜首（4.73万/方），中海地产均价逐年提升（2024年2.7万/方）。
• 房企分化：中海地产均价同比+16.28%，越秀地产小幅回落（2.94万/方），融创均价大幅上升（2.07万/方，同比+48.42%）。

各梯队企业占比结构

• 央企主导：Top10、Top30、Top50中，央企占比分别达55.82%、52.28%、47.74%，占据半壁江山。
• 民企下滑：民企占比从2019年过半降至2024年不足10%，混合所有制企业占比波动较大（15%-30%）。

百强房企销售门槛

• 门槛下移：TOP10门槛降至1054.4亿元，TOP30降至340.0亿元，TOP100降至84.5亿元，均为近年最低。
• 千亿房企减少：千亿房企数量降至11家（2016年水平），其中央国企占多数，保利、中海为仅有的3000亿房企。
• 民企压力：滨江、龙湖为仅剩的千亿民企，聚焦重点城市开发以平衡偿债与投资。

投资建议

• 房开企业：推荐绿城中国、招商蛇口、滨江集团等深耕一线/核心二线、主打改善型产品的房企。
• 中介：推荐贝壳等受益于政策利好、市场活跃的核心中介平台。
• 物企：推荐华润万象生活等稳健发展、商管龙头、积极分红的物企。
• 关注领域：地方政府应收款物业&建筑公司、地方化债城投公司、并购重组标的、破净央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 政策效果不及预期：宽松政策对市场提振不足，销售低迷。
• 三四线城市恢复乏力：成交量低位徘徊，缺乏棚改等刺激。
• 房企债务违约：违约冲击市场信心，良性循环实现难度加大。