房地产行业研究周报：百强房企销售降幅收窄，央国企补货上海

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1904 沪深300指数 4170 上证指数 3253 深证成指 12267 中小板综指 12809 相关报告 1.《“稳”字当头，压实责任保交楼-地产行业点评》，2022.7.28 2.《强者恒强，改善房企正把握行业新机遇-地产行业专题》，2022.7.26 3.《政策支持行业健康发展，房贷利率持续下降-地产行业周报》，2022.7.25 4.《6月销售降幅收窄，投资开工情绪低迷-地产行业周报》，2022.7.17 5.《宽松政策持续出台，传统淡季销售下滑-地产行业周报》，2022.7.10 杜昊旻 分析师 SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 百强房企销售降幅收窄，央国企补货上海 行业点评  本周A股港股地产涨幅靠前，物业持续回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%，沪深300指数涨跌幅为-1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。  上海扬州等地集中土拍结束，整体土拍热度仍处低位。本周全国300城宅地成交建面850万㎡，单周环比-18%，单周同比-30%，平均溢价率4%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面27027万㎡，累计同比-49%；年初至今，华润臵地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房受二三四线城市带动，环比小幅上升，同比下降。本周（7月23日-7月29日）35个城市商品房成交合计459万平米，周环比+7%，周同比-14%。其中，一线城市周环比-9%，周同比+7 %；二线城市周环比+13%，周同比-16%；三四线城市周环比+10%，周同比-31%。  本周二手房环比略下降，同比上升，二三四线城市同比改善。本周15个城市二手房成交合计170万平米，周环比-1%，周同比+19%。其中，一线城市周环比+9 %，周同比-20%；二线城市周环比-3%，周同比+35%；三四线城市周环比-4%，周同比+59%。  百强销售整体降幅有所收窄，房企分化表现突出。全国百强房企1-7月累计全口径销售金额40772亿元，同比-49%（降幅较1-6月收窄2pct）；7月单月全口径销售金额6065亿元，环比-27%，同比-40%（降幅较6月收窄3pct）。头部央国企及主打改善产品房企销售表现更加强劲，TOP30房企中有7家单月同比为正，其中越秀集团、绿城中国单月同比增速超过30%，行业排名较1-6月有一定变化，TOP30中万科地产、绿城中国、滨江集团、旭辉集团、远洋集团、首开股份排名有所提升。  上海二批次土拍热度分化，保利、招商等强势补货。本次共推出34宗地块全部成交，其中13宗地块封顶达到中止价进入一次性报价阶段，封顶率38%（一批次为33%），12宗底价成交，底价成交率为35%（一批次为58%）。从拿地房企看，招商继一批次拿地4宗后，二批次再拿下5宗地块，华发继一批次拿地2宗后，二批次再获取4宗，保利获取5宗，34宗地块仅有4宗由民企竞得。从利润空间看，除2宗城中村改造地块，其余32宗中有31宗成交楼板价与房地联动价之差超2万元/平，其中6宗价差超4万元/平，给房企预留的盈利空间较为可观，本轮土拍成交的房企有望受益。 投资建议  继上周国常会后，本周政治局会议再提支持刚性和改善性住房需求，并首次出现“保交楼”表述，预计后续调控政策将持续宽松。地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 138615501713187720402204210802211102220202220502国金行业 沪深300 2022年07月31日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 2022年1-7月百强房企销售情况 ................................................................... 4 2022年上海二批次集中土拍情况 ................................................................... 5 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 7 宅地成交 .................................................................................................... 7 新房成交 .................................................................................................... 9 二手房成交 ................................................................................................11 重点城市库存与去化周期 .......................................................................... 12 地产行业政策和新闻 .................................................................................... 13 地产公司动态............................................................................................... 13 物管行业政策和新闻 .................................................................................... 14 物管公司动态............................................................................................... 14 行业估值...................................................................................................... 15 风险提示...................................................................................................... 16 图表目录 图表1：2022年1-7月百强房企销售情况（亿元） ........................................ 4 图表2：2021年以来上海各批次集中土拍情况............................................... 5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 ................................................ 6 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 ............................................. 6 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 .............................................................. 6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 .............................................................. 6 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ................ 7 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 .............................................................. 7 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 .............................................................. 7 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................ 8 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 ................................ 8 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企........................................... 8 图表12：40城新房成交面积及同比增速........................................................ 9 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 .................................. 10 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 .................................. 10 图表15：35城新房成交明细（万平方米） .................................................. 10 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周）.........................................11 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ............................11 行业周报 -3- 敬请参阅最后一页特别声明 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ............................11 图表19：15城二手房成交明细（万平方米）........................